Ce presupune contractul de inchiriere?

Inchirierea unui imobil se face pe baza unui contract scris, intre proprietar si chirias. Potrivit Legii locuintei nr. 114/19996 actualizata, documentul va cuprinde urmatoarele elemente:
a) adresa locuintei care face obiectul inchirierii;
b) suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun;
c) suprafata curtilor si a gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun;
d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata;
e) suma platita in avans in contul chiriei; 
f) locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor;
g) obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului;
h) inventarul obiectelor si al dotarilor aferente;
i) data intrarii in vigoare si durata;
j) conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate;
k) persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului;
l) alte clauze convenite intre parti.

Daniel Crainic, marketing manager al site-ului imobiliare.ro, considera ca un contract de inchiriere protejeaza atat proprietarul, cat si chiriasul.

“Avand toate aspectele explicate clar, in scris, eventualele probleme ulterioare pot fi lamurite mult mai usor”, explica acesta.

De asemenea, aceeasi lege prevede ca rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se face in urmatoarele conditii:
   a) la cererea chiriasului, cu conditia notificarii prealabile intr-un termen de minimum 60 de zile;
   b) la cererea proprietarului, atunci cand:
   - chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv;
   - chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror alte bunuri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora;
   - chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei;
   - chiriasul nu a respectat clauzele contractuale;
   c) la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului.

“Contractele de inchiriere au valabilitate doar daca sunt intocmite in scris, fiecare parte primind un exemplar. Folosit termeni specifici si evitat constructile interpretabile si evazive. Ideal ar fi sa primesti o chitanta in cazul in care platesti avans. Proprietarul poate cere anularea contractului doar la termenele scadente, trimitand instiintari cu motivele de anulare ale contractului”, adauga Daniel Crainic.

De asemenea, Legea locuintei prevede ca evacuarea chiriasului sa se realizeze numai pe baza unei hotarari judecatoresti. De altfel, chiria prevazuta in contract trebuie platita, pana la data executarii defenitive a hotararii judecatoresti.


Drepturile chiriasului, in raport cu ale proprietarului

Principalul drept al chiriasului este acela de a folosi netulburat spatiul inchiriast”, spun reprezentantii King Sturge.

Potrivit Legii locuintei, printre obligatiile proprietarului se numara:
- predarea locuintei chiriasului in stare normala de folosinta;
 - repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;
- intretinerea in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare) si a instalatiilor comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).

Actul normativ specifica, totodata, si obligatiile chiriasului:
- efectuarea lucrarilor de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;
- repararea si inlocuirea elementelor de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;
- asigurarea curatenieii si igienizarii in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna pe toata durata contractului de inchiriere;
sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta, la eliberarea acesteia.

Specialistii de la King & Sturge subliniaza faptul ca, in functie de clauzele specificate in contractul de inchiriere, chiriasul ar putea avea dreptul la prelungirea tacita a contractului de inchiriere. In acelasi timp, chiriasul ar putea beneficia si de un drept de preemptiune, in cazul in care proprietatea ar fi de vanzare.

Chiria vs. Prima Casa

Chiria pe o luna este apropiata ca valoare de rata la banca, in cazul unui imprumut ipotecar. In plus, statul a reluat programul „Prima Casa”, la inceputul acestui an, majorand plafonul oferit, pentru locuintele noi si cele construite de la zero.

Totodata, in cadrul programului, au fost incluse si locuintele ANL. Acestea ar urma sa fie cumparate de chiriasi, doar dupa un an de chirie, cu preturi de pana la 35 de mii de euro.

Cu toate acestea, piata chiriilor din Romania nu se afla in impas.

„Programul Prima Casa nu aduce modificari spectaculoase pe piata imobiliara din Romania”, considera Daniel Crainic.

„Nici anul trecut, Prima Casa 1 nu s-a ridicat la nivelul asteptarilor agentiilor si dezvoltatorilor. Cele doua solutii, inchirierea, respectiv cumpararea unei locuinte raspund la nevoi diferite, in etape diferite ale vietii. Cu alte cuvinte, pe piata vor exista mereu cele doua optuni. Sa nu uitam ca in tara noastra, tinerii continua sa locuiasca cu parinti pana la varste relativ inaintate”, mai spune acesta.

“Programul Prima Casa, datorita sumei asigurate, a stimulat in principal vanzarea de garsoniere sau apartamente de doua camere. Cel putin aceasta este situatia in Bucuresti unde preturile sunt peste media nationala. In prezent, apreciem ca rata unui imprumut bancar pentru o garsoniera sau pentru apartamentele de doua camere este in jurul aceleasi valori cu contravaloarea chiriei pentru o proprietate similara; desigur, odata devenit proprietar, la valoarea ratei se adauga o serie de alte costurile care cad in sarcina proprietarilor – in principal acestea sunt costuri legate de evaluarea periodica a proprietatii (parte a contractului de imprumut), plata impozitului pe proprietate, a asigurarii (de asemenea obligatorie in virtutea contractului de imprumut. Nu toti chiriasii doresc sa achizitioneze o proprietate, de exemplu studentii, persoane care locuiesc temporat intr-o anumita localitate, care nu se pot incadara in programul Prima Casa etc”, adauga cei de la King Sturge.

In ce priveste scaderea chiriilor, aceasta s-a datorat contextului economic general: scaderea veniturilor populatiei, cresterea somajului.

“In continuare, pe segmentul garsoniere, 2 camere, nivelul chiriilor, chiar si corectat negativ de criza economica, este unul stabil, cererea de inchiriere in scopuri de rezidenta fiind indreptata in special catre acest tip de proprietati. Nu s-a intamplat nimic dramatic pe piata care sa scada chiriile sub nivelul impozitelor”, mai precizeaza ea.

Totodata, in opinia celor de la King Sturge, cata vreme chiriile sunt mai mari decat impozitele, nu exista nici un motiv ca proprietarii sa nu realizeze profit.

In opinia lui Daniel Crainic, atat timp cat produsul sau serviciul oferit este unul competitiv, exista posibilitatea reala a unui profit real.

„Inchirierile au ramas unul dintre putinele segmente ale pietei imobiliare care a inregistrat tranzacti anul trecut”, concluzioneaza acesta.

Recomandarile unui agent imobiliar

Cand inchiriezi o locuinta, trebuie sa fii atent la foarte multe detalii, astfel incat sa faci alegerea cea mai buna.  In acest sens, Daniel Crainic vine cu o serie de recomandari:

1. Informeza-te
Gasirea unei chirii este o provocare, mai ales daca este prima experienta de acest gen. Intr-adevar, se pot afla detalii despre inchirierea unei locuinte de la prieteni, rude sau cunoscuti, insa, este recomandabil sa faci chiar tu o cercetare pentru a afla preturile imobilelor. De asemenea, internetul este o sursa eficienta pentru a cauta o locuinta pentru inchiriere. In Romania, exista o multme de site-uri cu caracter imobiliar. Atente! Nu toate au un continut calitativ ridicat. Totodata, pe langa portalurile imobiliare, exista rubricile de mica publicitate din ziare sau bannerele pe care proprietarii le afiseaza pe zidurile exterioare ale imobilului.

2. Stabilirea bugetului
Inainte de a stabili bugetul, afla care este media chiriilor in zona in care doresti sa locuiesti. Poti compara mai multe variante de oferte de chirie, astfel incat sa iti formezi o prima idee referitoare la nivelul preturilor chiriilor din Romania.

Stabileste un minim realist pentru piata si un maxim pentru tine. Incerca sa stai cat mai departe de maximul stabilit! In afara de chirie, lunar, vei mai avea cheltuieli legate de intretinere. Afla care sunt cheltuielile de intretinere pe care le-au suportat ceilalti chiriasi. Astfel, vei stii care este suma totala pe care o vei cheltui pentru locuinta.

3. La telefon cu proprietarul
La unele imobile puteti renunta foarte usor, fara sa fie nevoie de o vizita, doar punand cateva intrebari la telefon. In acest fel, nu risti sa te plictisesti sau sa obosesti vizitand o proprietate care nu te-ar interesa.

Urmatoarele intrebari se dovedesc utile in aceasta situate:

-Cati proprietari sunt ?
- Cat costa? Daca in anunt nu este trecut pretul imobilului, ci faptul ca este negociabil, ar trebui sa stii la ce suma se gandeste proprietarul si cum se incadreaza aceasta in bugetul tau.
- Incepand cu ce data este disponibil imobilul?
- Chiria include si alte cheltuieli?
- Care sunt chetuielile la intretinere intr-o luna de iarna?
- Imobilul are asigurare? Pentru care riscuri a fost asigurat?


4. Alegerea locuintei
Daca ai vazut mai multe locuinte si ti-ai conturat o idee asupra optunilor existente in piata, pot sa treci la urmatorul pas al cautarii, alegerea locuintei.

Vei locui ceva vreme in aceasta casa asa ca, inainte de a hotari daca semnezi contractul de inchiriere, priveste cu atente imobilul. Orice reparate ulterioara reprezinta risipa de timp si multe intalniri cu proprietarul sau, si mai rau, cheltuieli suplimentare pe care le vei suporta.

Elemente pe care sa le iei in considerare:
- Exista semne de crapaturi sau inundati? Mai mult, stabiliti exact cine se va ocupa de plata reparatilor necesare. Important este sa avet stipulat in contract care sunt cheltuielile necesare, pentru ca s-ar putea sa nu inteleget acelasi lucru ca si proprietarul.
 - Se deschid ferestrele sau trebuie reparate?
- Incuietorile sunt in stare buna? lnterfonul este pus de forma? Daca locuinta este la parter, verifica ferestrele din nou.
 - Instalatile sanitare functoneaza?
 - Apa calda/ apa rece - se mai intampla sa fie intrerupta?
- Cum arata baia?
- Locuinta are dotarile necesare: cablu tv, internet, telefon. Mobilierul este suficient si ingrijt?
- Asigura-te ca zona in care se afla imobilul este una sigura!
- Ai unde sa it lasi bicicleta sau masina?
- Sunt magazine in zona?
- Cum sunt  vecinii?



__
IMOBILIARE.RO este cel mai mare portal de imobiliare din Romania; aici isi pot publica ofertele atat agentiile imobiliare, cat si persoanele particulare. www.imobiliare.ro a fost lansat in anul 2000, iar din 2005 este membru a grupului american de investitii NCH Advisors Inc. Asocierea a reprezentat un moment decisiv pentru dezvoltarea ulterioara a portalului, rezultatul firesc fiind un ritm de crestere constant accelerat. Peste 1000 de agentii imobiliare beneficiaza de serviciile noastre, inregistram peste 300.000 de vizitatori unici lunar, promovam cele mai noi ansambluri rezidentiale si comerciale, dezvoltam parteneriate cu publicatii si portaluri prestigioase, avem numeroase aparitii in presa si sprijinim cele mai importante targuri si evenimente imobiliare.


King Sturge si-a deschis filiala in Bucuresti in anul 2006. Compania ofera o gama  larga de servicii incluzand consultanta in investitii, agentie, administrarea proprietatii si a portofoliului, evaluari si cercetari de piata precum si management de proiect.  King Sturge LLP, cu sediul in Londra, este una din primele 10 companii de consultanta imobiliara  din Europa (42 de sedii in 14 tari), avand o retea cuprinzatoare de peste 215 de birouri independente si asociate in 47 de tari, incluzand Europa Continentala, Asia Pacific si America de Nord. Peste 3.800 de angajati la nivel mondial  lucreaza in servicii imobiliare si complementare in sectorul comercial, incluzand segmentele industrial, birouri, comercial si leisure si rezidential.