Clădirile pot fi intabulate și fără autorizația de construire sau recepția finală, însă doar în anumite condiții

Noile prevederi referitoare la intabularea construcțiilor au fost introduse prin Legea nr. 197/2016, act normativ ce a modificat Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții la data de 4 noiembrie.

Documentul prevede, printre altele, că intabularea este posibilă și în lipsa autorizației de construire, a procesului-verbal de recepție finală sau chiar a ambelor acte. Concret, intabularea se poate face cu ajutorul unui certificat de atestare a edificării construcției, ce este eliberat de autoritățile locale.

„Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unui certificat de atestare a edificării construcției, eliberate de autoritatea administrației publice locale competentă, care să confirme situația juridică actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale”, dispune noua lege.

Practic, dacă certificatul de atestare trebuie să indice existența autorizației și a procesului-verbal de recepție finală, certificatul de atestare a edificării constucției nu este condiționat de cele două documente. Cu alte cuvinte, intabularea clădirilor este posibilă fără autorizație și/sau recepție finală, ceea ce înainte de 4 noiembrie nu era posibil.

Intabularea nu se poate face dacă s-a încălcat legea

La solicitarea noastră, o specialistă a confirmat posibilitatea intabulării unei clădiri în lipsa autorizației și/sau a recepției finale. Totuși, aceasta a atras atenția că noul certificat de atestare trebuie să indice că legislația construcțiilor a fost respectată.

„Se poate concluziona că un certificat de atestare a edificării construcției poate fi emis doar în cazul în care pentru construcția respectivă (i) fie nu a fost emisă o autorizație de construire, (ii) fie nu a fost încheiat un proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, (iii) fie lipsesc atât autorizația de construire, cât și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. În plus însă, pentru a se putea emite un astfel de certificat în scopul înscrierii în cartea funciară, lipsa unuia sau a ambelor documente nu ar trebui să echivaleze cu «nerespectarea dispozițiilor în materie» pentru construcția respectivă, în caz contrar s-ar admite posibilitatea înscrierii în cartea funciară a unor construcții edificate în afara cadrului legal”, a lămurit Amalia Dumitru, managing associate la Țuca Zbârcea & Asociații.

În același timp, avocata a opinat că, în lipsa autorizației de construire, intabularea nu poate fi posibilă decât dacă, la momentul la care a fost ridicată o clădire, legislația în vigoare permitea o asemenea posibilitate. „Credem că înscrierea în cartea funciară a unei construcții pentru care nu s-a obținut o autorizație de construire nu va putea fi făcută în baza unui certificat de atestare a edificării construcției decât în măsura în care legislația aplicabilă la momentul ridicării construcției ar fi permis aceasta”, a spus Amalia Dumitru.

În fine, specialista a subliniat că efectele concrete ale introducerii certificatului de atestare a edificării construcției vor putea fi văzute abia după ce Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară va actualiza Ordinul nr. 700/2014. Acest act normativ stabilește regulile de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară și prevede, momentan, că intabularea se face în baza certificatului de atestare ce confirmă existența autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție finală.

Parlamentarii au vrut simplificarea intabulării, dar au complicat legislația

Reglementarea certificatului de atestare a edificării construcției a fost făcută de Parlament în ideea de a simplifica intabularea clădirilor. Totodată, aceștia au introdus și un „filtru” de siguranță, în ideea că autoritățile locale vor putea emite noul tip de document doar dacă s-a respectat legislația construcțiilor.

„Simplificarea modalității de intabulare a dreptului de proprietate asupra construcțiilor. Înscrierea construcțiilor în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară va fi efectuată în baza actului administrativ emis de autoritatea competentă să verifice respectarea normelor în construcții, fapt ce va atrage o reverificare prealabilă înscrierii în cartea funciară de către această autoritate și, pe cale de consecință, diminuarea riscului de a fi înscrise construcții edificate fără respectarea normelor în construcții”, era explicat în raportul prin care deputații Comisiei juridice și ai Comisiei de administrație publică au propus adoptarea proiectului ce ulterior a devenit Legea nr. 197/2016.

În orice caz, trebuie precizat că, actualmente, Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 încă prevede că intabularea este posibilă doar în baza certificatului de atestare al autorităților locale din care să reiasă existența autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție finală. Așadar, acum există două prevederi din două legi diferite care se bat cap în cap, lucru ce se poate traduce prin probleme la emiterea și folosirea certificatului de atestare a edificării construcției.