Investitii in proprietati imobiliare - Aspecte fiscale

Continut:
- Achizitie
- Faza Operationala
- Strategii de exit

Pentru toate tipurile de investitori:
- Persoane juridice romane
- Persoane fizice romane
- Persoane juridice nerezidente
- Persoane fizice straine


I. Achizitie
Achizitie – structurarea investitiei

Achizitie directa - (terenuri, numai in anumite conditii pentru nerezidenti)

Achizitie indirecta - prin intermediul unei societati

- Valoarea de achizitie = valoarea fiscala pentru calculul amortizarii la nivelul societatii romane si pentru calculul castigului de capital la vanzarea proprietatii
! Nou: Incepand cu anul fiscal 2007 nu mai exista taxe de timbru pentru activititatea notariala, (taxe judiciare - in anumite conditii)
- Cheltuielile cu dobanzile si diferentele de curs valutar aferente imprumuturilor pentru finantarea investitiei – deductibile limitat:
- limita ratei de dobanda (7% sau rata de referinta BNR)
- gradul de indatorare 3:1

II. Faza operationala
Faza operationala – impozitul pe profit

La nivelul societatii romane:
- Deduceri de amortizare: - Cladiri: liniar (8-60 ani)
- Terenuri (neamortizabile)
- Amenajarile de terenuri: liniar (10 ani)
- Venituri din inchirierea proprietatilor: 16% impozit pe profit
- Cheltuielile aferente investitiei se pot capitaliza in valoarea investitiei
- Cheltuielile cu dobanzile si diferentele de curs valutar aferente imprumuturilor pentru finantarea investitiei – deductibile limitat:
- limita ratei de dobanda (7% sau rata de referinta BNR)
- gradul de indatorare 3:1
! Nou: Incepand cu 2007, reevaluarea contabila a mijloacelor fixe, recunoscuta si in scopuri fiscale

La nivelul societatii straine:
- Riscul de sediu permanent de la momentul exploatarii investitiei
- Nerezidentul poate desemna un reprezentant fiscal pentru indeplinirea obligatiilor (plata impozitului si depunerea declaratiilor)

Faza operationala – impozitul pe veniturile nerezidentilor
Exploatarea investitiei poate cere efectuarea anumitor plati catre nerezidenti:

- Dobanzi/ Redevente
- 16% impozit nerezidenti
- Directiva UE privind sistemul comun de impozitare aplicabil platilor de dobanzi si redevente
- 10% impozit in perioada de tranzitie (pana la 31 decembrie 2010) pentru o detinere de minim 25% timp pentru o perioada de cel putin 2 ani
- Scutire incepand cu 1 ianuarie 2011 in aceleasi conditii
- Prevederile Conventiilor de evitare a dublei impuneri se pot aplica, daca sunt mai favorabile – conditia: certificat de rezidenta fiscala

Dividende
- Dividende – 16% impozit nerezidenti
- Directiva UE privind regimul fiscal comun care se aplica societatilor-mama si filialelor acestora:
- Pragul minim de detinere actualizat: 15% incepand cu 2007, 10% incepand cu 2009
- Perioada minima de detinere de 2 ani
- cota prevazuta de Conventiile de evitare a dublei impuneri, daca mai favorabila

Comisioane
- 16% impozit nerezidenti
- cota prevazuta de Conventiile de evitare a dublei impuneri, daca mai favorabila

Faza operationala – impozitul pe venit
- Veniturile din inchirierea proprietatilor - 16% impozit pe venit
- Reguli aplicabile atat pentru persoane fizice romane, cat si pentru persoane fizice straine:
- Venitul anual net este calculat prin scaderea cheltuielilor deductibile permise de lege in valoare de 25% din chiria pentru cladire
- Pentru stabilirea impozitului datorat, contribuabilul trebuie sa depuna o declaratie estimativa de venit la autoritatile fiscale romane
- In baza unei hotarari a autoritatilor fiscale romane, persoanele fizice au obligatia de a face plata anticipata a taxelor (pe baza trimestriala)
- In vederea regularizarii impozitului, persoanele fizice trebuie sa depuna o declaratie speciala anuala (pana la data de 15 mai a anului urmator)

! Nou: Daca veniturile din inchiriere sunt realizate dintr-un numar mai mare de 5 contracte de inchiriere �ł venituri din activitati independente


Faza operationala - impozite si taxe locale
Impozitul pe cladiri

Persoane juridice
- Cota anuala de impozit :
- cladiri reevaluate: 0,25% - 1,5%
- cladiri care nu au fost revaluate in ultimii 3 ani: 5% - 10%
- cota poate fi majorata de Consiliilor Locale, cu pana la 20% pe an
- Cota este aplicabila la valoarea de inventar a cladirilor (exceptie: cladirile reevaluate, amortizate integral, in leasing financiar)

Investitii > 500.000 de euro realizate in anumite conditii – Consiliile locale pot acorda scutiri/reduceri de la plata impozitului pe cladiri
- Nu se datoreaza impozit pe cladiri pentru cladirile si constructiile in parcuri industriale

Persoane fizice - ! Nou:Incepand cu 2007, cota unica de impozit (atat pentru mediu urban, cat si rural): 0,1% aplicata la valoarea impozabila
- ! Nou: Valoarea impozabila se reduce in functie de anul terminarii cladirii:
- cu 20% pentru cladirile cu o vechime de peste 50 ani
- cu 10% pentru cladirile cu o vechime intre 30-50 ani

Impozitul pe teren

- Impozitul pe teren reprezinta o suma fixa calculata pe metru patrat (in functie de locatia si folosinta terenului)
- Investitii > 500.000 de euro realizate in anumite conditii – Consiliile locale pot acorda scutiri de la plata impozitului pe teren
- Terenul din parcurile industriale este scutit de impozit pe teren

! Nou: incepand cu 2007
- Pentru cladiri si terenuri care fac obiectul unui contract de leasing financiar – impozitul se datoreaza de locatar
- Termene noi de plata pentru obligatiile privind taxele locale – doua transe egale, pana la 31 martie si 30 septembrie
- Instrainarea de terenuri si cladiri – valabila daca proprietarul a achitat toate taxele datorate la bugetul local

III. Strategii de exit
Pentru investitori persoane juridice - in functie de modalitatea in care a fost realizata investitia, exitul se poate efectua:
- exit direct : vanzarea proprietatilor imobiliare
- Veniturile din vanzarea proprietatilor la nivelul societatii romane- 16% impozit pe profit
- Castigul de capital obtinut din vanzarea proprietatilor la nivelul societatii straine - 16% impozit pe profit => Nerezidentul poate desemna un reprezentant fiscal pentru indeplinirea obligatiilor (plata impozitului si depunerea declaratiilor)
- exit indirect: vanzarea titlurilor detinute in societatea romana ce detine proprietati imobiliare
- Veniturile din vanzarea titlurilor de participare la nivelul societatii romane – 16 % impozit pe profit
- Castigul de capital din vanzarea titlurilor proprietatilor la nivelul societatii straine - 16% impozit pe profit SAU impozitare conform prevederilor Conventiilor de evitare a dublei impuneri (aplicable in baza certificatului de rezidenta fiscala al societatii nerezidente)
- Nerezidentul poate desemna un reprezentant fiscal pentru indeplinirea obligatiilor

Pentru investitori persoane fizice - in functie de modalitatea in care a fost realizata investitia, exitul se poate efectua:
- exit direct: vanzarea proprietatilor imobiliare
! Nou: De la 1 ianuarie 2007, pentru vanzarea de proprietati imobiliare se aplica impozit pe valoarea tranzactiei, nu pe castigul realizat, astfel:
- Pentru proprietati imobiliare detinute pana la 3 ani:
- pana in valoarea de RON 200,000 inclusiv, 3% impozit pe venit
- peste RON 200,000, impozitul este RON 6,000 + 2% din valoarea ce depaseste RON 200,000
- Pentru proprietati imobiliare detinute peste 3 ani:
- pana in valoarea de RON 200,000 inclusiv, 2% impozit pe venit
- peste RON 200,000, impozitul este RON 4,000 + 1% din valoarea ce depaseste RON 200,000
- exit indirect: vanzarea titlurilor detinute in societatea romana ce detine proprietati imobiliare - pentru societati inchise, 16 % impozit pe venit
- pentru societati cotate la bursa: 1% (pentru titluri de valoare detinute mai mult de 365 zile) sau 16% (pentru titluri de valoare detinute mai putin de 365 zile)
- persoana fizica nerezidenta poate aplica prevederile Conventiilor de evitare a dublei impuneri, in baza cerificatului de rezidenta fiscala

Taxe speciale aferente constructiei
Taxe speciale - aplicabile la constructia/ dezvoltarea de proprietati imobiliare

Taxa pentru eliberarea autorizatiei de construire - 1% din valoarea autorizata a lucrarilor de constructie, inclusiv instalatiile aferente (plata integrala, inainte de eliberarea autorizatiei)

Taxa pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii - 0,1% din valoarea lucrarilor autorizate (plata se face de catre investitori, o data cu transmiterea instiintarii privind data inceperii lucrarilor catre inspectoratele teritoriale in constructii) - se aplica si diferentelor rezultate din actualizarea valorii lucrarilor, care se face odata cu receptia la terminarea lucrarilor

Contributia catre Inspectoratul de Stat în Constructii - 0,7% din cheltuielile pentru executarea constructiilor si a lucrarilor (lunar, de catre investitorii sau proprietarii pentru care se emit autorizatii de construire)

Contributia catre Casa Sociala a Constructorilor - 0,5% din valoarea devizului de constructii, cu corespondent in devizul general al lucrarii (aplicabila pentru membrii ai Casei Sociale a Constructorilor)

Persoane de contact

Jean-Marc Cambien
Indirect Tax Partner
jean-marc.cambien@ro.ey.com

Marius Ionescu
Tax Senior Manager
marius.ionescu@ro.ey.com

Ernst & Young Romania

Cladirea Forum 2000, Etajul 5
Str. Dr. N. Staicovici nr. 75
Sector 5. Cod 050557
Bucuresti – Romania

Tel: + 40.21.402.41.00
Fax: +40.21.410.69.87
Email: office@ro.ey.com