Subiect: Ajutor!!! Contract de închiriere - contract încheiat doar cu unul dintre chiriaș - obligațiile celuilalt chiriaș??
Bună ziua!

Problema pe care doresc să o prezint este destul de complicată, mai ales pentru că nu am competențe juridice de niciun fel.

1. Am încheiat un contract de închiriere în calitate de chiriaș la data de 15.08.2009 pentru un apartament de 2 camere în zona centrală în Cluj-Napoca.

2. Mi-am găsit, după două săptămâni, coleg de apartament, deoarece nu puteam plăti suma aceasta. Proprietarul a fost informat încă de la semnarea contractului de acest aspect. Data de la care s-a mutat colegul de apartament a fost 01.09.2010, plătind, de atunci și chiria.

3. Inițial ne-am propus să semnăm un contract de subânchiriere pentru a avea acoperire mai ales datorită faptului că durata contractului cuprindea și perioada de vară când nu se desfășoară activitate universitară. Acest lucru înseamnă că, logic, s-ar ajunge să se plătească chirie și pentru lunile în care nu am sta în apartament.

4. Nu există, totuși, până la ora actuală, un act între mine și celălalt chiriaș sau între chiriaș și proprietar care să dovedească faptul că acesta locuiește în chirie și că achită lunar chiria. Este, pe de altă parte, înregistrat la administrația blocului.

5. Contractul pe care l-am încheiat cu proprietarul nu a fost înregistrat la administrația financiară.

Acum urmează partea dură.

Pe măsură ce se apropie vara și colegul de apartament începe să se simtă ca o pasăre aproape să fie eliberată, financiar vorbind, îmi propune tot felul de chestii cu privire la plata chiriei.

(a) Unul dintre acestea ar fi, chipurile, faptul că acordul scris dintre mine și proprietar nu ar avea nicio valoare juridică deoarece nu a fost legalizat la notar. Acest lucru nu este, evident, adevărat pentru că, din câte știu, se aplică legea părților cu condiția ca acel contract să nu aibă clauze în contra legislației în vigoare. Cu alte cuvinte, cu toate că recunoaște acest lucru, a evitat, în repetate rânduri să semnăm un contract de mână, să-i zicem chiar și de subînchiriere, prin care să existe, totuși, obligația de a achita chiar și pe perioada verii chiria aferentă.

Menționez și faptul că i-am explicat înainte să se mute că nu accept coleg de apartament decât dacă stă pentru o perioadă de cel puțin un an, perioada de validitate a contractului. A fost, logic, de acord. Acum mi se pare că încearcă se se eschiveze.

(b) Recent mi-a spus că ar trebui să vorbim cu proprietarul pentru a putea negocia chiria pe timp de vară, măcar la jumătate de preț dacă nu vom sta aici, concluzionând că nu i-ar conveni să plătească suma întreagă dacă nu stă acolo. Și acest lucru i-a fost explicat înainte să se mute. Mai exact faptul că și pe vară trebuie plătit.

6. Pentru achitarea chiriei încheiem un proces verbal semnat de mine și de proprietar, colegul de apartament înmânându-mi banii mie.

7. A fost percepută o garanție în valoarea unei chirii.

Întrebări

Ce pot face în această situație?

Cum pot îl pot constrânge pe colegul de apartament să plătească suma și pe perioada verii? Asta în ceea ce privește partea mea cu colegul de apartament.

Ar fi o soluție viabilă semnarea unui contract de subînchiriere având în vedere că nu este declarat la administrația financiară contractul principal?

Ar putea exista vreun alt acord între mine și colegul de apartament pentru a-l constrânge să respecte prevederile contractului? Nu de alta, dar nu aș dori nici să am de-a face juridicește cu proprietarul, pentru că atunci pe mine m-ar da în judecată și nu pe colegul de apartament sau cel puțin pe ambii.

Mai menținonez și faptul că inițial clauzele contractului erau bune, în sensul că intenționam să stau un an și să nu mă mai mut dintr-o chirie într-alta. Însă nu vreau să mă trezesc la mijloc și cu obligația de a plăti chiria integrală.

Pe partea cu proprietarul, aș dori să știu ce presupune rezilierea prezentului contract. Asta în cazul în care nu îl voi putea convinge pe colegul meu de apartament să plătească și va trebui să mă mut și eu din motive financiare, neputând achita suma integrală.

Mă găsesc prins între ciocan și nicovală și îmi reproșez faptul că am mers pe cuvântul dat și și că nu am consemnat nimic.

Vă rog să mă ajutați cu niște sfaturi. Sunt într-o situație disperată!

Mulțumesc!

Găsiți aici contractul în cauză: http://picasaweb.google.com...

facand abstractie de la partea juridica, atatea contracte si complicatii eu zic ca daca plecati amandoi si nu i-ti respecti contractul pt ca nu o sa iti permiti sa platesti pe vara eu cred ca singurul lucru pe care il pierzi o sa fie garantia de 200 euro sau cat ai dat

pe de alta parte nu prea ai cum sa il obligi pe colegul de apartament sa incheie nici un fel de contract si ar fi mai bine sa cadeti la mica intelegere cum ar fi bine sa il anunti si pe proprietar cu ceva timp inainte si sa va intelegeti fara atatea complicati
daca nu iti respecti contractul nu prea cred ca o sa te dea in judecata deoarece dupa cum ai zis nu este declarat la finante deci nu plateste impozit si o sa-l sanctioneze si pe el daca se sesizeaza
parerea mea!

Ati spus ca doriti sa incheiati un contract de subinchiriere a apartamentului.
Conform clauzelor contractuale nu aveti acest drept in afara de situatia in care proprietarul va acorda, in scris, acest drept.

De constrans nu il puteti constrange (pe coleg), nu e obligat fata de proprietar cu absolut nimic ci doar fata de dvs., teoretic, conventia nefiind materializata in scris, ceea ce adauga la lipsa de mijloace juridice de constrangere.

In alta ordine de idei, daca a fost colegul ”trecut la intretinere” poate fi o dovada cum ca a locuit acolo, dar ca raport juridic obligational nu are cum sa fie constrans sa respecte clauzele unui contract care nu ii este opozabil! (nefiind parte semnatara nu si-a insusit clauzele)
Personal as obtine acordul proprietarului sa pot subinchiria (acord in scris) si in timpul pe care l-as avea la dispozitie:
- formulez un contract de subinchiriere;
-caut alt coleg de apartament care sa il si semneze;
-fac disparut prezentul coleg de apartament;
Acum, sincer, in cazurile de fata este foarte greu sa obtii ceva, chiar si in instanta de la un student.
Daca as avea un debitor student, sincer, aproape oricat ar fi debitul, mi-as lua adio de la bani. (nu am ce sa execut deoarece patrimoniu propriu nu are, teoretic, si nici venituri)
Asta ar fi singura problema, nu faptul ca nu a declarat contractul. Instanta investita cu solutionarea unei cauze gen constatarea rezilierii contractului, plata daunelor interese (de exemplu) nu va sanctiona proprietarul pentru faptul ca nu a declarat contractul.
Este o obligatie fiscala care trebuie sa fie sesizata organelor fiscale competente, nu instantei de judecata.
Mica intelegere va reprezenta, pana una-alta, solutia optima, pana veti gasi o persoana care sa fie de acord sa se oblige, alaturi de dvs sau doar fata de dvs la respectarea unor clauze contractuale.

Mai mult, aveti in vedere faptul ca, daca subinchiriati, neplata chiriei de catre colegul de apartament catre dvs nu va absolva de obligatia de a achita dvs fata de proprietar toata suma stabilita ca si chirie. (daca nu isi achita suma reprezentand cota care dvs, dvs ramaneti obligat in continuare catre proprietar cu TOATA suma)

ultima data editat de AndreiT pe data de Marti, 27 Aprilie 2010, 14:34

AndreiT a scris:

Instanta investita cu solutionarea unei cauze gen constatarea rezolutiunii contractului, plata daunelor interese (de exemplu) nu va sanctiona proprietarul pentru faptul ca nu a declarat contractul.
Este o obligatie fiscala care trebuie sa fie sesizata organelor fiscale competente, nu instantei de judecata.

Contractul nedeclarat la administrația financiară poate atrage, în cazul de față, răspunderea juridică din partea ambelor părți?
Adică, nefiind declarat contractul, se poate să mă dea în judecată sau ceva de genu?

Mulțumesc!

Vreau să știu dacă, atunci când se aplică legea părților, prevederea din Legea 114/1996 referitoare la închirierea locuințelor, mai exact Art. 24 punctul a.

Conform acestui articol aș putea rezilia contractul de închiriere înainte de termenul stabilit dacă notific proprietarul cu cel puțin 60 de zile în avans.

Aș mai dori să știu dacă, în cazul în care procedez astfel, aș putea să mă apăr împotriva reținerii garanției care echivalează cu valoarea unei chirii, chit că, conform Art. 22 punctul a acest lucru este ilegal.

Cum anume aș putea proceda? Vă mulțumesc!

sebastianflaviu a scris:

AndreiT a scris:

Instanta investita cu solutionarea unei cauze gen constatarea rezolutiunii contractului, plata daunelor interese (de exemplu) nu va sanctiona proprietarul pentru faptul ca nu a declarat contractul.
Este o obligatie fiscala care trebuie sa fie sesizata organelor fiscale competente, nu instantei de judecata.

Contractul nedeclarat la administrația financiară poate atrage, în cazul de față, răspunderea juridică din partea ambelor părți?
Adică, nefiind declarat contractul, se poate să mă dea în judecată sau ceva de genu?

Mulțumesc!

Nu poate atrage raspunderea dvs deoarece nu dvs va incumba obligatia de a declara contractul, impozitul aferent acestui raport obligational este datorat de proprietar.

In mod normal, odata cu notificarea rezilierii conform legii si a vointei partilor, rezultatul este ca, contravaloarea garantiei sa fie aplicata ultimei luni.
Practic, ultima luna sa nu achitati nimic, contravaloarea garantiei sa fie considerata ca fiind achitata pentru luna respectiva.

Garantia poate fi retinuta de catre proprietar in conditiile in care nu este notificat de rezolutiunea contractului, neputand, astfel, sa va inlocuiasca cu o alta persoana fara sa aibe o perioada ”fara plata”.

Daca este de rea credinta veti ajunge in instanta unde, cel mai probabil, costurile vor fi peste cuantumul garantiei, fapt ce nu mai justifica demersul.

Ajungeti pe cale amiabila la un consens.

Vă mulțumesc foarte mult!

M-am luminat, totuși, față de situația pe care o aveam înainte!

Încă o chestie, totuși. Știu că acest aspect trebuie discutat și negociat pe cale amiabilă cu proprietarul, însă aș dori să știu cât e de justificată pretenția proprietarului ca chiriașul să participe bănește la instalarea unui contor de gaz.

Argumentul principal era că, în cazul în care nu doresc să mai locuiesc în acest apartament, îl va scoate la vânzare. Prin urmare, din punctul lui de vedere, această investiție la care să participe 100% bănesc nu este rentabilă, deoarece, „dacă îl vinde, îl vinde așa cum e”.

Apartamentul nu e ultimul răcnet. E ceea ce se înțelege prin „mobilat clasic” din anunțurile imobiliare.

Sper ca v-am ajutat sa va formati o privire de ansamblu cat mai apropiata de situatia pe care ati prezentat-o, mai ales ca in situatiile de gen singura solutie viabila (cel putin din punct de vedere financiar) este aceea de a apela intr-un fel si la buna creidinta a fiecaruia.
Litigiile izvorate din astfel de raporturi juridice, si in general, ar trebui privite ca ultima instanta din punctul de vedere al unei actiuni pe cale judecatoreasca.

Ca sa va raspund la ultima intrebare, consider ca imbunatatirile aduse imobilului, mai ales cele de genul prezentat de dvs, imbunatatiri ce tin strict de persoana proprietarului fara dispozitia caruia nu ati fi putut sa faceti dvs nimic, trebuiesc achitate de catre acesta.
Atata timp cat nu ati generat dvs un cost in sarcina proprietarului nu vad de ce sa suportati jumatate din contravaloarea instalarii unui contoar fara de care se poate locui fara probleme.
Reparatiile capitale cad in sarcina proprietarului, daca acest contoar este necesar, contravaloarea instalariia cestuia ii revine, consider, in totalitate.