Subiect: Donatie deghizata
salut tuturor utilizatorilor!

este prima data cand postez un subiect de discutie si chiar as avea nevoie de ajutorul celor mai experimentati pe genul de speta pe care il voi prezenta.

am un de cujus care are sot supravietuitor si 3 descendenti, din 3 casatorii diferite. cu cateva luni inainte de a deceda (se stia ca va muri de cancer), a vandut unuia dintre copii cota sa de 1/2 din apartamentul pe care il detinea inca in copropr. cu mama copilului- fosta sotie (de care a divortat, insa nu au facut si partajul bunurilor comune). in schimbul acestei "vanzari" respectivul mostenitor a "promis" (evident, verbal), ca nu va mai avea nici o pretentie la mostenirea tatalui sau.

masa succesorala actuala este formata dintr-un apartament bun propriu al lui de cujus, primit ca mostenire de la parintii sai (in timpul ultimei sale casatorii).

problema este ca respectivul mostenitor care a primit acea jumatate de apartament, nu se multumeste acum doar cu atat, ci vrea si cota de 1/4 din masa succesorala aratata mai sus (adica mai exact, vrea sa ajungem la o intelegere, sa primeasca suma de 20.000 euro ca si cota parte din mostenire).

de asemenea, pretul nu a fost achitat, intrucat descendentul respectiv nu realiza la momentul vanzarii si nici acum nu realizeaza venituri, care sa-i permita sa achite acest pret. (Nota: prin acelasi contract de vanzare-cumparare, mama descendentului a vandut partea ei, in nume personal si l-a reprezentat pe de cujus prin procura sa vanda partea lui-deci intreg apartamentul a fost vandut catre descendentul respectiv prin acelasi contract; mama si-a rezervat drept de habitatie)

inca o chestie: apartamentul a fost vandut la o valoare mai mica decat cea stabilita in mod obligatoriu prin acele expertize tehnice imobiliare care sunt folosite de notarii publici la autentificarea actului; nu am gasit insa nicaieri o sanctiune a nulitatii pentru acest lucru, ci doar, eventual, evaziune fiscala.

ca sa pot invoca prezumtia de la 854, nu sunt intrunite conditiile, deoarece mostenitorii rezervatari pe care ii reprezint au avut cunostinta de vanzare si au sperat ca astfel acest descendent de care tot am vorbit pana acum si-a primit partea si nu va mai avea altfel de pretentii la mostenire.wrong guess

daca a mai avut cineva astfel de cazuri si daca exista sanse de izbanda mergand pe o actiune in simulatie in instanta, va rog un sfat...

ofer la schimb consultanta pe comercial, IP si real estate

Pai.. ai un text...1303 C civ. "pretul vanzarii trebuie sa fie serios" . Nu numai in cazul pretului fictiv ci si in cazul pretului derizoriu, contractul e nul ca vanzare cumparare.

Cat priveste prezumtia din 845 c civ vezi ca textul zice "sa fi conimtit la aceste instrainari" ... nu-i suficient ca am aflat de instrainare ca sa nu mi se aplice prezumtia.

Pe de alta parte, daca omul e dispus la intelegeri ... as apela la o strategie sugubeata... ce ar fi daca mostenitorii ar solicita mandatarei (mamei in speta) sa execute obligatia de a da socoteala ... sa restituie pretul primit in executarea mandatului...asa ca baza de negociere. (trebuie un pic gandita sa nu aibe alte implicatii, ori, in ce priveste ganditul imi propusesem o pauza pana la Sf Ion).

Corect, trebuie exact vazut si prevederile mandatului si ale contractului de vanzare.
Oricum, eu spun ca nu se aplica 845 pentru ca este o vanzare simpla din partea lui de cujus, fara renta sau rezerva uzufructului.
Eu as trimite o notificare mandatarei privitor la pret, somand-o sa-l predea in 1 (una) zi de la data primirii somatiei, cu specificatia actionarii in instanta in caz contrar. De asemenea, as notifica si cumparatorul in aceeasi zi, somandu-l sa ne faca dovada platii pretului catre mandatara, in caz contrar urmand sa-l actionam in judecata pentru anularea contractului de vanzare pentru neplata pretului.
As incerca si sa vad cat si daca se aplica dispozitiile referitoare la pretul neserios. In caz ca nu se aplica, incerc o negociere pentru micsorarea partii acelui urmas cu partea diferenta intre pretul real (cel al notarilor, sa spunem) si pretul platit. Asta numai daca se plateste pretul.

In caz ca este standard acel mandat insa, as putea gasi acolo referiri privitoare la pret (sa fie cinstit etc.), uneori mai sunt. Si as putea cere anularea contractului pe motiv ca mandatarul nu era imputernicit sa incheie astfel de act.
Tot referitor la pret, as mentiona in notificari (atat catre mandatara cat si catre cumparatorul urmas) ca urmeaza ca sa anuntam autoritatile fiscale privitor la pretul contractului... etc.

Nu toate acestea mentionate au sanse de succes, in special cea cu micsorarea partii urmasului sau cu anuntarea autoritatilor, dar au scopul de a pune o oarecare presiune asupra partii adverse care cu siguranta se stie in culpa.
Depinde si de amanuntele situatiei pe care nu le cunosc, depinde de daca stiu sau nu urmasul problema si pe mama sa... daca am cunostinta de cum ar reactiona... etc.

daca apartamentul a fost vandut in timpul vietii tatalui -inteleg ca ambii parinti au au fost de acord cu vanzarea proprietatii -vanzarea este legala.Nulitatea unui contract de vanzare cumparare se poate cere in instanta dar se obtine f.greu pt.ca trebuie dovedit ca la incheierea lui nu au fost indeplinite cel putin una din conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii prev.de art.948 C.Civ.

SI DACA MANDATARUL NU A RESPECTAT PREVEDERILE MANDATULUI?

Daca vanzarea a fost facuta in timpul vietii tatalui -aceasta este legala.

Nulitatea unui contract de vanzare cumparare se poate cere in instanta dar se obtine f.greu pt.ca trebuie dovedit ca la incheierea lui nu au fost indeplinite cel putin una din conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii prev.de art.948 C.Civ.

multumesc mult tuturor pentru raspunsuri si pareri....

mi se pare o idee buna cu mandatul....problema este ca nu am acest document, la cartea funciara nu s-a depus la data efectuarii vanzarii, iar notara la care s-a facut si procura, si vanzarea este foarte buna prietena cu "inculpata" mea.....asa ca nu am cum sa fac rost de aceasta procura, sa vad ce prevede....banuiesc ca este standardul folosit de notariat...

in ideea in care nu voi primi raspuns de la partea adversa sau raspunsul ma trimite in instanta, voiam sa va mai intreb unele lucruri: am un mostenitor minor, care are curator desemnat de autoritatea tutelara, special pentru impartirea mostenirii, intrucat este in conflict de interese cu mama sa.pot sa reprezint in proces si mama, si minorul/curatorul? daca curatorul pleaca din tara, trebuie desemnat un altul?

decesul de cujus a fost in aprilie 2007, in iunie clienta mea a mers la notariat si a depus actele pentru succesiune....le-a completat prin dec. 2007, cand urma sa se dezbata, insa nu s-a mai intamplat....prin faptul ca clienta mea locuieste in apartament si plateste toate cheltuielile, se considera acceptare tacita a mostenirii, nu? asa imi amintesc, chiar nu am lucrat pe acest domeniu.

daca ajung in instanta, nu vreau sa mi se opuna prescriptia dreptului de optiune succesorala.
de asemenea, daca ajung in instanta si vreau sa anulez contractul pentru pret fictiv, ce probe pot sa aduc? o adeverinta de la adminisratia financiara ca cumparatorul ca nu are venituri e destul? si martori?

in contradovada, cumparatorul nu trebuie sa vina cu dovezi scrise ca a achitat pretul si ca a avut resursele necesare pentru a -l achita? salariu, o donatie, o mostenire, ceva....

scuze tuturor celor carora li se par intrebari banale, insa pentru mine sunt ceva mai multe nelamuriri, nemaiavand de-a face cu asa ceva in ultimii ani de practica.

va multumesc mult.

Daca tu sustii ca nu s-a platit pretul, trebuie sa dovedesti ca nu s-a platit pretul, contractul creand o aparenta de legalitate in sensul incheierii vanzarii sub toate aspectele ei (inclusiv plata pretului, predarea bunului, tot).
Daca vrei sa arati ca nu s-a platit pretul, asta nu are legatura cu veniturile partilor. Poti crea o prezumtie prin asta, dar nu e de ajuns. Mai bine te legi de faptul ca decedatul nu a lasat nicio suma de bani nicaieri, ca nu a cheltuit... Si prezumtia e mai puternica.

Privitor la reprezentare, ti se pare normal ca o persoana sa reprezinte parti cu interese contrare?
Curatorul poate desemna pe altcineva prin mandat, poate angaja aparator, nu e neaparat sa fie schimbat, depinde de la caz la caz.