Subiect: Antecontract vanzare-cumparare imobil neonorat de promitentul cumparator
Un antecontract de vanzare-cumparare imobil: promitentul cumpartor da un avans promitentului vanzator, stabilesc impreuna data pentru autentificarea contractului de vanzare - cumparare, stabilindu-se obligatiile fiecarei parti. Promitentul vanzator are obligatia de a veni cu toate actele necesare instrainarii, iar promitentul cumparator sa vina cu restul de bani. In ziua fixata, promitentul cumparator solicita amanarea autentificarii cu 2 luni, pe motiv ca nu a vandut el insusi un apartament deoarece promitentul lui cumparator nu si-a onorat obligatia de a-i da banii, sau sa i se returneze arvuna. Promitentul vanzator cere Notarului sa constate ca el si-a indeplinit obligatiile din precontract, vrea sa vanda , dar ca, intrucat promitentul nu a adus banii, sa se aplice clauza din antecontract referitoare la neindeplinirea datoriei de catre una din parti , respectiv ca promitentul cumparator sa piarda avansul dat, cu aplicabilitate din chiar ziua respectiva. Mai poate promitentul cumparator sa obtina banii dati prin instanta judecatoreasca, in conditiile in care, antecontractul prevedea expres ca daca nu aduce restul de bani pierde avansul, iar daca promitentul vanzator nu se prezinta sau nu aduce actele necesare trebuie sa-i dea promitentului cumparator dublul sumei primite? Va rog un raspuns profesionist, de avocat.Multumesc anticipat. Mai precizez si faptul ca aceasta clauza nu se putea aplica in caz de foreta majora...calamitate etc.

Promitentul vanzator este indreptatit sa solicite aplicarea clauzei de arvuna, conform contractului. Nu are nicio obligatie sa accepte amanarea solicitata de cumparator.

Este la latitudinea promitentului vanzator sa invoce neindeplinirea obligatiilor de catre cel cu care a contractat, iar cumparatorul poate pierde suma achitata, conform clauzei de arvuna.

Multumesc, Dl. Avocat. V-as ruga sa-mi mai lamuriti un aspect. In conditiile in care in antecontract s-a fixat un termen, o data fixa, la care sa se incheie contractul in forma definitiva si s-a stipulat si asumat de ambele parti clauza arvunei, faptul ca promitentul cumparator s-a prezentat la notariat, dar fara sa-si indeplineasca obligatia de a aduce restul de bani, invocand faptul ca la randul sau nu a primit banii de la un promitent cumparator al unui apartament al sau si a solicitat o amanare de 2 luni, il absolva de culpa contractuala ? Are dreptul sa solicite restituirea arvunei? Promitentul vanzator este obligat sa accepte un alt termen in conditiile in care promitentul cumpartor nu si-a onorat obligatia o data? Ce garantie ar putea avea ca a 2-a oara promitentul cumparator se va tine de cuvant? Faptul ca promitentul cumparator a consimitit la semnarea antecontractului, acceptand clauza arvunei fara sa detina banii necesari in acel moment, bazandu-se numai pe o promisiune de cumparare, il plaseaza cumva in situatia de forta majora, calamitate etc. preevazuta in antecontract? In conditiile in care promitentul vanzator s-a prezentat si el la notar la data fixata si a solicitat notarului sa constate ca el si-a indeplinit obligatiile din precontract, VREA sa vanda, dar, intrucat promitentul cumparator nu a adus banii solicita aplicarea clauzei arvunei, fara alta formalitate, din chiar acea zi, mai este necesar sa solicite expres rezolutia antecontractului, doar pentruca promitentul cumparator a tinut sa se constate ca nu are bani ptc la randul lui nu a primit niste bani PROMISI si ca a solicitat un alt termen? Poate invoca cazul de forta majora?Trebuie promitentul vanzator sa faca vreun demers la cartea funciara , sa se adreseze justitiei, pentru a putea fi liber sa vanda altui eventual cumparator? Ma deruteaza faptul ca desi s-a stabilit in antecontract clauza arvunei, se mentioneaza si ca partile vor fi puse in situatia anterioara incheierii antecontractului, in caz de forta majora - Sic! -primitentul vanzator trebuind sa restituie avansul. Poate fi considerat un caz de forta majora, precum calamitate naturala etc. o promisiune neonorata de un tert catre el ? Mi-e putin teama deoarece promitentul cumpartor nu este un naiv....Este avocat de profesie, tanar si..stie foarte bine ceea ce vrea... Va rog mult sa-mi raspundeti la...multele intrebari puse. Va multumesc din nou, L.F.

Nadie a scris:

Mi-e putin teama deoarece promitentul cumpartor nu este un naiv....Este avocat de profesie, tanar si..stie foarte bine ceea ce vrea... Va rog mult sa-mi raspundeti la...multele intrebari puse. Va multumesc din nou, L.F.

Cred ca stie foarte bine ce vrea. Dar, de aici pana la a sti cum sa obtina ceea ce vrea e un pas. Mai lung, mai scurt, dupa cata stiinta de carte are. Dupa care urmeaza pasul cel mai greu: sa obtina ceea ce vrea, in fata instantei. Nu prea cred ca va reusi. Ceea ce nu inseamna ca e imposibil, in conditiile in care nici instanta nu este infailibila.

Nu, nu poate invoca forta majora. Nu poate invoca nici culpa celui care trebuia sa-i dea niste bani.

Faptul ca s-a prezentat la notar la data stabilita pentru incheierea actului nu prea are relevanta din punct de vedere al oobligatiei pe care si-a asumat-o prin contract, aceea de a avea la el si suma stabilita si de a plati restul de pret.

Puteti instraina imobilul chiar si in situatia in care promisiunea a fost notata in CF. Conditia este aceea de a gasi un cumparator care sa-si asume actul in aceste conditii.

Pentru a rezolva definitiv problema, va puteti adresa instantei cu o cerere prin care sa solicitati constatarea desfiintarii de drept a antecontractului sau, in functie de modul in care acesta a fost redactata (adica in lipsa unui pact comisoriu expres de gradul IV) sa cereti instantei sa pronunte desfiintarea contractului (rezilierea) din culpa promitentului cumparator. Bineinteles, veti solicita si radierea notatiei din CF daca este cazul.

Va multumesc, din nou, Dle. avocat. Din pacate, nu am putut alege eu notarul si nici nu mi-a trecut prin cap sa pun la indoiala profesionalismul sau...buna credinta a notarului ales de promitentul cumparator...Acum constat ca redactarea il cam avantajeaza, in sensul ca nu s-a inclus un pact comisoriu expres de gradul IV, ci doar clauza referitoare la principiul arvunei - el pierde avansul, eu, restitui dublul sumei primite -iar problema desfiintarii de drept a antecontractului se pune doar in cazul neincheierii contractului in forma definitiva din motive neimputabile niciuneia din parti, respectiv in caz de forta majora, calamitate,etc. cand eu as fi obligata, desigur, sa restitui avansul primit. Acest ETC. poate, eventual, fi interpretabil, m-am gandit eu abia acum, cu teama. In plus, a fost inclus in antecontract un paragraf in care eu ma oblig ca, dupa semnarea antecontractului, sa nu instrainez, ipotechez apartamentul, nici sa semnez un alt antecontract de vanzare cumparare. Fiind de buna credinta, mi s-a parut corecta previziunea, doar ca acum realizez ca nu s-a specificat pana cand. Normal trebuia sa se spuna pana la data in care ambele parti au fixat data incheierii contractuluiu, nu lasat asa, sine die... Astfel, eu pot fi incurcata...pe vecie. Nici el nu-l cumpara...nici eu nu-l pot vinde, chiar daca as gasi alt client.Inteleg ca nu pot solicita notarului anularea antecontreactului si a stergerii acestuia din cartea funciara, ci doar prin instanta judecatoreasca....Iar acest lucru...cine stie cat mai poate sa dureze...In plus, ar fi culmea sa dau de o instanta care sa fie sensibila la argumentele Dlui.promitent cumparator ...Atunci chiar nu as mai intelege de ce mai exista prevederea principiului arvunei, daca tot poate fi incalcat fara nicio sanctiune pentru partea ce o incalca.M-ati linistit si..pus pe jar in acelasi timp. Va multumesc mult pentru disponibilitate, timp, Domnule avocat. O zi buna, va doresac, L.F.

nu are nicio sansa sa obtina in instanta banii dati cu titlu de avans.

ultima data editat de athe pe data de Sambata, 20 August 2011, 18:23

Multumesc penru raspuns, Dle. Avocat. Sper sa nu incerce, contand pe...infailibilitate vreunei instante judecatoresti..Nu mi-e clar daca la Cartea Funciara s-a pus interdictie de a-l mai vinde si daca da, daca pot sa cer direct la ei radierea acestei interdictii, anexand la cerere actul notarial de constatre a neincheierii contractului de vanzare cumparare din culpa cumpartorului., fara sa fie nevoie sa ma adresez in instanta...Poate ar trebui sa merg la C.F. pentru a cere un extras de carte funciara de informare, pentru a vedea exact care e situatia?...Multumesc anticipat tuturor celor ce vor binevoi sa-mi raspunda, sa ma indrume.

themis a scris:

Promitentul vanzator este indreptatit sa solicite aplicarea clauzei de arvuna, conform contractului. Nu are nicio obligatie sa accepte amanarea solicitata de cumparator.

Este la latitudinea promitentului vanzator sa invoce neindeplinirea obligatiilor de catre cel cu care a contractat, iar cumparatorul poate pierde suma achitata, conform clauzei de arvuna.

Da, promitentul cumparator il poate actiona in justitie si obtine daune-interese de la cel care a provocat aceasta situatie.
Prin urmare, acesta isi poate recupera banii.

Cat priveste alegerea notarului, doamna Nadie, conta mai putin, daca ati fi avut angajat avocat care ar fi avut grija ca, contractul sa fie redactat in favoarea dvs.
Avocatul are intotdeauna in vedere faptul ca pot aparea probleme...