Proprietarul poate fi executat silit pentru restanțele chiriașului la întreținere

Actualizare 11 ianuarie 2019: actuala reglementare a asociațiilor de proprietari este Legea nr. 196/2018, care nu diferă, în această discuție, de prevederile vechii legi.

Chiriașul pleacă din apartament (sau rămâne chiar abuziv) fără să plătească întreținerea. Proprietarul se trezește că, la avizierul din bloc, în dreptul apartamentului său s-au strâns restanțe măricele. E probabil una dintre cele mai frecvente probleme ale celor care-și închiriază locuințele. În forumul avocatnet.ro, cel puțin, din cinci întrebări legate de chiriași, trei includ și problema restanțelor la întreținere acumulte de chiriași.

Desigur, dacă am vorbi de sume lunare care sunt cam aceleași mereu, proprietarul ar putea să le înglobeze direct în chirie și să le plătească el, ca să fie mai sigur. Dar nu vorbim de cheltuieli care sunt mereu aceleași, în cele mai multe cazuri, iar un chiriaș ar putea să refuze să i se facă o astfel de aproximare, insistând că el nu consumă atât cât îi propune proprietarul să plătească.

În fapt, întreținerea e plătită mai mereu de către chiriaș, dar în numele proprietarului. Conform Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cel care e obligat la plata cheltuielilor de întreținere este proprietarul, iar nu chiriașul său. Din perspectiva asta, asociației de proprietari îi e indiferent că apartamentul e închiriat sau nu. Suma de bani trebuie plătită oricum ar fi.

"Asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit", scrie în lege. Așadar, dacă acea cotă de întreținere nu e plătită, în 90 de zile de la scadență, asociația poate să îl dea în judecată pe proprietar să le plătească.

Ca să nu mai spunem că, pentru fiecare întârziere, asociația poate percepe penalități, așa cum scrie în lege (penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat).

Sentința dată în favoarea asociației de proprietari, pentru sumele datorate de proprietarul vizat, poate fi pusă în executare prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă, conform legii. Asta înseamnă că asociația poate cere inclusiv executarea silită a imobilului datornicului.

Desigur, asta nu înseamnă că asociația nu ar putea să-i cheme în judecată pe amândoi - atât pe proprietar, cât și pe chiriaș. Cum, de asemenea, nu înseamnă că proprietarul care a fost dat în judecată și obligat să plătească acele cheltuieli va rămâne 100% cu gaura în bugetul său.

Proprietarul va putea să-l cheme și el în justiție pe chiriaș și să ceară să-i dea banii pe care i-a plătit asociației, eventual și despăgubiri. Desigur, dacă respectivii chiriași sunt încă în locuință, proprietarul are tot dreptul să rezilieze contractul cu aceștia, conform Codului civil.

Puțin mai complicat este în lipsa unui contract de închiriere, care ar dovedi teoretic că acel chiriaș chiar a locuit în apartament în perioada respectivă. Iar dacă contractul nici nu a fost înregistrat la Fisc, așa cum se cere (contractul e valabil și dacă nu e înregistrat la Fisc sau nu e autentificat), atunci se vor ridica suspiciunile de evaziune fiscală (despre subiectul evaziunii în contractele de închiriere vă spuneam mai multe aici, unde prezentam și două exemple de condamnări la închisoare de anul acesta).

În fine, ar mai fi important de adăugat un lucru: "Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege", conform Codului civil. Caracterul executoriu al acestor contracte vizează doar plata chiriei, iar nu și a cotelor de la întreținere, pentru că acelea sunt o obligație a proprietarului către asociație.

Notă: Cheltuielile asociației de proprietari sunt următoarele, potrivit legii: cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale; cheltuieli pe consumuri individuale; cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale; cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari; cheltuieli pe consumatori tehnici; cheltuieli de altă natură.