Cartea funciară în 2018: Ce poate fi înscris într-o carte funciară și ce valoare are

Cartea funciară descrie imobilele și arată în cuprinsul ei ce drepturi sunt în legătură cu imobilul respectiv (teren sau construcție): cine e proprietar, dacă există precontracte, drepturi de uzufruct, ipoteci ș.a.m.d. Este un mijloc de publicitate pentru ceea ce se întâmplă cu situația juridică a unui imobil și e important de știut că nimeni nu poate invoca faptul că nu a avut cunoştinţă de existenţa vreunei înscrieri efectuate în cartea funciară, conform Codului civil.

"Orice persoană, fără a fi ţinută să justifice vreun interes, poate cerceta orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit legii. Mapa cu înscrisurile care au stat la baza efectuării înscrierilor în cartea funciară poate fi consultată de orice persoană interesată, cu respectarea dispoziţiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera circulaţie a acestor date", scrie în Codul civil, la capitolul aferent cărții funciare.

De la oficiile de carte funciară se pot cere extrase ori copii certificate, conforme cu originalul aflat în arhivă. E bine de știut că extrastul de carte funciară pentru informare se poate obține și fără să batem drumul până la oficiu, ci direct din fața unui calculator sau laptop conectat la internet (am explicat mai multe aici).

"Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta", scrie în Cod.

Notă: Pentru că ne vom referi de mai multe ori la ele, e important să lămurim care sunt drepturile reale: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de administrare, cel de concesiune, dreptul de folosinţă,  drepturile reale de garanţie și alte drepturi cărora legea le recunoaşte acest caracter.

Trei categorii de înscrieri ce se pot face într-o carte funciară

În afară de modificări cu caracter material și care nu implică niciun transfer de proprietate (alipiri sau dezlipiri), cele mai importante operațiuni care se fac la cartea funciară a unui imobil sunt: intabulările, înscrierile provizorii și notările (în sens larg, toate acestea se denumesc înscrieri).

Înscrierea provizorie şi notarea se fac numai în cazurile anume prevăzute de lege. Cu alte cuvinte, nu putem nota acte sau fapte ori raporturi juridice în legătură cu un imobil dacă legea nu prevede posibilitatea asta.

"Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare (adică în legătură cu cartea funciară - n.red.), iar notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară", scrie în Codul civil.

Se înscriu provizoriu, de exemplu, drepturi de proprietate (sau alte drepturi reale) care sunt afectate de modalități, adică existența dreptului e condiționată de anumite fapte. Se intabulează drepturi de proprietate în baza unor acte și măsurători cadastrale atunci când se deschide prima dată o carte funciară pentru un imobil, de exemplu.

Apoi, se notează în cartea funciară a unui imobil, de pildă, precontractele cu privire la respectivul teren sau respectiva construcție (chestiune care pentru cel care vrea să cumpere imobilul este foarte utilă). Se mai notează convențiile matrimoniale, sechestrul, drepturile de preempțiune ș.a.

La momentul când se vor fi terminat toate lucrările de cadastrare în România și se vor fi deschis pentru toate imobilele cărți funciare, înscrierile în cartea funciară vor avea un rol foarte important, întrucât drepturile reale imobiliare se vor dobândi între părți numai prin înscrierea lor în cartea funciară (numitul "efect constitutiv" al cărții). Până atunci, efectul acesta este latent, fiind în funcțiune doar cel de publicitate față de terți: adică înscriem un drept în cartea funciară pentru ca el să poată fi opus celorlalți.

Chiar și atunci însă, ca și acum, vor fi anumite drepturi pe care le dobândim fără să fie nevoie de înscriere în cartea funciară. Va trebui să le înscriem însă dacă vom vrea să le transmitem mai departe.

"Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege", mai scrie în Cod.

Cel mai bun exemplu e moștenirea: devenim proprietari după ce am acceptat moștenirea, însă dacă vom vrea să vindem respectivele imobile va trebui să mergem să ne înscriem ca proprietari la cartea funciară.

Cel înscris în cartea funciară e titularul dreptului, până la proba contrară

"Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei. Dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. Dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887 (dreptul a fost dobândit fără să fie necesară înscrierea - n.red.), precum şi pe calea acţiunii în rectificare", scrie în Cod.

Cu alte cuvinte, ce e scris în Cartea funciară se bucură de prezumția că reflectă realitatea (juridică), până la proba contrară. Când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia, prevede Codul civil, prin rectificare înțelegând radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte.

Oricine poate cere rectificarea unei înscrieri provizorii sau a unei intabulări, respectând termenele legale de intentare a acțiunii și în funcție de calitatea pe care o are față de dreptul respectiv.

"Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor efectuate în cartea funciară, altele decât cele care constituie cazuri de rectificare, se pot îndrepta la cerere sau din oficiu (...) Proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea menţiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa acestuia, în condiţiile legii", se mai stabilește în Codul civil.

În fine, e important să amintim și următorul aspect: în cazurile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere instanţei să dispună înscrierea. Acțiunea aceasta se cheamă acțiune în prestație tabulară și e prescriptibilă în condițiile legii (termenul general de trei ani).