Locatar dator la Asociatie, dar si cu datorii catre banca si terti. Cine este platit primul?

Question

Discuție deschisă în Asociaţii de proprietari / locatari

Locatar dator la Asociatie, dar si cu datorii catre banca si terti. Cine este platit primul?

Utilizator 12:08, 22 August 2012

Buna ziua,
Avem urmatoarea situatie: asociatia de proprietare a dat in judecata un locatar care avea datorii la intretinere (sa spunem 10000 RON datorii intretinere + 8000 RON penalizari).
Pe baza dosarului aflat pe rol, dar care nu a fost inca judecat (urmeaza a fi judecat in decembrie 2012) si nu s-a dat inca o hotarare, s-a obtinut totusi inscrierea la Oficiul de cadastru, in cartea funciara a respectivului locatar, "inscris sub semnatura privata: intabulare, drept de PRIVILEGIU IMOBILIAR".
La acest moment, s-a descoperit ca pe respectivul apartament, in cartea funciara, mai apar alte doua mentiuni:
- contract de ipoteca: INSCRIERE, drept de IPOTECA (sa zicem pentru 80.000 euro - catre o banca)
- somatie: NOTARE, drept de SOMATIE (pentru plata sa zicem a 5.000 euro datorii si 2.000 RON cheltuieli executare - catre o persoana fizica)
Asta inseamna ca mentiunea de PRIVILEGIU IMOBILIAR (catre asociatia de proprietari) este a treia mentiune in cartea funciara.
In acest moment, persoana fizica de mai sus care are de recuperat datoria de 5000 euro si 2000 RON, a obtinut deja o hotarare judecatoreasca, iar apartamentul respectivului locatar (care are si restantele catre asociatie) este deja scos la licitatie, prin intermediul unui birou al unui executor judecatoresc).
Apartamentul este evaluat si scos la licitatie la o suma sa zicem de 50.000 euro.
Intrebarile mele sunt:
1. daca se gaseste un cumparator la licitatia organizata de executorul judecatoresc, care este ordinea in care se fac platile? Pentru ca sunt cheltuieli judecatoresti/executorii, somatii (datorii) catre persoane fizice, ipoteca de la banca, privilegiu pentru asociatie. Ce e cel mai important este ca suma obtinuta pe apartament nu acopera ipoteca de la banca, si cu atat mai putin toate cheltuielile.
2. cum este afectata ordinea de mai sus in care se fac platile in cazul in care Asociatia de proprietari nu are inca o hotarare judecatoreasca, ci doar inscrisul de la cartea funciara?
3. cum poate Asociatia grabi termenul de judecata in vederea stabilirii unei hotarari judecatoresti? Sau ce alta modalitate este posibila, eventual pentru oprirea unei sume asiguratorii la momentul de fata, a carei plata efectiva catre asociatie sa se faca la momentul ulterior, cand se da o hotarare judecatoareasca?
4. cat de oportuna este angajarea unui avocat, tinand cont de situatia de mai sus? Poate avocatul ajuta la devansarea termenului de judecata sau poate obtine acea suma asiguratorie, caz in care ar fi oportun. Dar daca plata ipotecii catre banca, ar fi inaintea Privilugiului Imobiliar catre Asociatie, atunci asociatia oricum nu ar obtine nimic, deci angajarea avocatului nu ar ajuta.

Multumesc anticipat pentru raspuns si sfaturi.

Răspunde Citează

15 mesaje

7303 vizualizări

11 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 21:46, 27 Martie 2013

Vezi răspuns

Răspunsuri moderate (2)

Pagina 2

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Privilegiu imobiliar buna ziua, va rog sa-mi specificati daca o asociatie are privilegiu imobiliar pe apartamentele unui proprietar care are restante la intretinere, mai trebuie ... (vezi toată discuția)

Privilegiu imobiliar instituit dupa intrarea in executare silita Buna ziua, Va rog sa ma lamuriti asupra urmatoarei situatii: Intr-o asociatie de proprietaria avut loc o executare silita efectuata in numele unei banci. De ... (vezi toată discuția)

Se respecta privilegiu imobiliar ca prioritate in fata unei datorii ipotecare in cazul unei vanzari la licitatie? Suntem o conducere noua in cadrul asociatiei de proprietari. Am aflat accidental ca un apartament care are mari datorii la intretinere a fost adjudecat la ... (vezi toată discuția)

Adriantot Moderator · Answer 1 · 2013-02-22 20:14:26

dorina27 a scris:

... sa iau legatura cu un avocat sa-mi deschida actiune in judecata , daca o mai avea rost.

Asta este solutia si chiar are tot rostul.
Mergeti imediat la un avocat si luni dimineata aveti actiunea introdusa in instanta. Vorbiti cu avocatul sa obtina numarul de inregistrare pe unul din exemplare, sa faca copie ce va insoti cererea catre executor, cerere pe care sa o faca tot avocatul...
Nu va trebuie pentru asta hotararea judecatoreasca. Trebuie doar ca executorul sa retina la el suma pe care o solicitati in instanta. Peste 7 luni sau 2 ani cand aveti hotararea definitiva, o investiti, mergeti la executor in vederea recuperarii sumei stabilite de instanta.
Normal nu trebuie sa va opuneti executarii, dar cel mai bine este sa va lasati sfatuit de avocat. Daca avocatul considera ca e bine sa va opuneti executarii, asa o sa faceti.

julia_chi Utilizator · Answer 2 · 2013-03-25 10:06:11

Buna ziua
in baza carei legi putem obliga executorul sa retina sumele inscrise ca privilegiu imobiliar, inainte de a avea o hotarire judecatoreasca? Si noi avem o situatie asemanatoare iar executorul sustine ca nu face nici o retinere pina nu avem hotarire judecatoreasca. Avantajul, daca poate fi considerat asa, este, deocamdata, ca inca se judeca executarea silita, deoarece "stimabila" proprietara a facut contestatie la executarea silita , dupa ce a luat imprumut de la banca si nu a achitat nimic. Ma intreb cum de e posibil sa se accepte contestatie la executare, nu ar fi mai simplu sa se refuze din start aceasta actiune? Dar asta este alta discutie, despre cum functioneaza justitia.:)

ciponex Utilizator · Answer 3 · 2013-03-26 10:56:55

Buna ziua, intrucat am incercat sa postez si ieri un raspuns la intrebarea dvs, dar din nu stiu ce motive nu a fost publicat, revin cu punctul meu de vedere in legatura cu topicul deschis.

Aveti la dispozitie prevederile art. 691 din N.C.pr.civ. prin care puteti formula cerere de interventie in dosarul de executare silita, adresata biroului executorului judecatoresc pe rolul caruia se afla dosarul. Asta numai daca executarea silita a inceput dupa data de 15 februarie 2013. Cum mai mult ca sigur, vorbim despre un dosar inceput pe procedura veche, nu aveti niciun text de lege prin care sa ”obligati” executorul judecatoresc sa indisponibilizeze sume sau sa suspende executarea silita. Daca la data intocmirii procesului verbal de eliberare/distribuire sume nu prezentati executorului judecatoresc titlul executoriu, nici cel mai mare avocat nu va poate obtine niciun banut in concurenta cu ipoteca bancii.

Motivele sau ratiunile juridice si de fapt sunt simple (insa nu au fost avute in vedere de legiuitor atunci cand s-a precizat ordinea de preferinta in cazul concurentei creditorilor ce beneficiaza de creante garantate). Sa luam exemplul unui cumparator al unui apartament care achizitioneaza imobilul cu credit bancar ipotecar pentru care garanteaza cu bunul cumparat (cel mai des caz intalnit). In aceasta situatie, niciodata, dar niciodata, privilegiul asociatiei de proprietari nu are cum sa fie inscris anterior ipotecii bancii, pentru simplul fapt ca la data inscrierii ipotecii bancii, creanta asociatiei nici macar nu exista. Cumparatorul, noul membru al asociatiei de proprietari nu are cum sa aiba datorii la asociatie. Aceste debite le inregistreaza ulterior, de regula in acelasi timp in care in care inregistreaza datorii si restante la plata ratelor contractuale datorate bancii. Banca il executa silit imobiliar in baza creantei garantate ipotecar, nu isi recupereaza de regula nici 30% din valoarea debitului restant, cat despre sarmana asociatie de proprietari nici nu mai intra in discutie sa mai vada ceva din debitele de pe lista de plata. Si asta in situatia in care asociatia are inscris privilegiu imobiliar si beneficiaza si de un titlu executoriu la data intocmirii procesului-verbal de distribuire sume.

Daca in situatia dvs asociatia nu are nici macar titlu mi se pare de-a dreptul imposibil sa va recuperati ceva din creanta.

Adam Grecu Utilizator · Answer 4 · 2013-03-27 21:46:09

Ei, lucrurile nu stau chiar asa. pentru" prima casa " de obicei locuintele sunt garantate de Statul roman, prin Ministerul de finante, nu banca XX.
Oricum, executorii bancari sunt una si ex. jr. sunt alceva. Mi se pare ca din toamna s-au cam contopit functiile, dar vorba dvs. niciodata nu poti sa te pui cu bancile pentru ca legislatia noastra este PROASTA.
Daca L230/2007, art. 51(1) zice ca " Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar de rang prioritar asupra apartamentelor...", atunci, doamna avocat de ce mai discutam ca banca are prioritate - (da, in practica este chiar asa)? Ce fel de legi sunt astea? Eu inteleg ca, da, banca este proprietara pana una-alta pe acea locuinta, atunci, tot in virtutea L 230/2007, daca "chiriasul" bancii are debite la intretinere, as. prop. trebuie sa se indrepte impotriva bancii, ca proprietar. Eu asa inteleg, dar pana nu vor fi clarificate de legislatie aceste chestiuni, bancile o sa ne "invarta" cum vor ele...