Obligații ale unui (presupus) proprietar al unui ansamblu rezidențial

Bună ziua,

Aș dori o opinie care să clarifice situația și obligațiile titularului unui robinet general al unei instalații de apă aflată pe teren privat, din care se alimentează cu apă alte proprietăți private.

CONTEXTUL:

Cineva a avut o bucată mare de pâmânt, care a revenit moștenire celor 2 copii ai săi după ce a murit. Copiii au dezmembrat bucata de pământ în multe parcele mici cu scopul de a le vinde. Una dintre aceste parcele a fost lăsată ca drum de acces pentru celelalte parcele; o voi numi în continuare Drumul de Acces (DA), care este încă în proprietatea celor doi copii. Acest DA este înregistrat în cartea funciară ca fond aservit cu drept de trecere față de toate celelalte parcele care sunt fonduri principale în raport cu el.

Cei doi copii vând o parte (să zicem, 50%) dintre parcele unor dezvoltatori imobiliari diferiți. Unii dezvoltatori au construiit blocuri, alți dezvoltatori au construit case.

Focusul se restrânge acum pe o porțiune strictă din DA pe care se află momentan 2 blocuri și 4 case. Adiacent tot cu această porțiune din DA în prezent există șantier și alte parcele ale proprietarilor inițiali.

Problema celor 2 blocuri și 4 case din această porțiune este că nu pot fi branșate direct la rețeaua publică de alimentare cu apă gestionată de FURNIZORUL de APĂ și CANALIZARE local (FAC). Adiacente cu același DA mai sunt alte blocuri care nu au însă această problemă, ele fiind amplasate spre marginea DA au putut fi conectate direct la rețeaua publică.

Aceste 2 blocuri și 4 case sunt alimentate cu apă în momentul de față via o instalație de apă situată pe DA. Instalația se află în proprietatea unuia (sau ambilor, nu știu sigur) frați care au deținut inițial toate parcelele. Instalația se branșează cu FAC la marginea DA pe de o parte, iar pe de cealaltă parte cu fiecare dintre cele 4 case și 2 blocuri, prin branșamente individuale cu repartitor de costuri. La branșamentul acestei instalații cu FAC există un contor, al cărui titular de contract este unul dintre cei doi frați (ca persoană fizică). Așadar acestă instalație este intermediarul între FAC și cele 4 blocuri + 2 case și este situată pe DA.

Inițial FAC a avut diverse contracte individuale cu (diferiții) dezvoltatorii ai caselor și blocurilor, care apoi au fost transmise apoi blocurilor și cumpărătorilor caselor.

(Reamintesc că dezvoltatorii sunt alte persoane decât frații proprietari inițiali ai parcelelor, totuși unul dintre acei frați este titularul contractului pentru branșamentul cu rețeaua publică de apă și de asemenea (co)proprietar al DA.)

Cam de un an și ceva, FAC a început să rezilieze aceste contracte, se pare ca urmare a intrării în vigoare a legii 196/2018 (și poate și a altora).

Din câte am înțeles, în viziunea FAC cele 4 case și cele 2 blocuri constituie un CONDOMINIU de tip ansamblu rezidențial în conformitate cu legea 196/2018 și solicită crearea unei asociații de proprietari la nivel de condominiu. Menționez că legea 196/2018 a intrat în vigoare DUPĂ ce s-a constituit starea de fapt descrisă mai sus. Situația este acum dificilă, blocurile având deja asociații de proprietari. Nimeni nu-și dorește o asociație de proprietari mamut.

De asemenea, din câte am înțeles, din punctul de vedere al FAC, titularul de contract al contorului general între FAC și instalația intermediară care deservește cele 2 blocuri și cele 4 case - adică unul ditre cei 2 frați proprietari ai DA - este "proprietarul/dezvoltatorul condominiului" așa cum e definit de legea 196/2018.

În momentul de față cele 2 blocuri și cele 4 case nu au contracte individuale cu FAC și plătesc toți pe factura titularului de mai sus, câte o sumă auto-determinată de fiecare în parte.

Situația este dificilă întrucât se pare că există pierderi foarte mari în instalație și întârzieri cu plata care au dus la sistarea de către FAC în decembrie a serviciului de apă. Nu există acum o autoritate care să verifice, de ex., dacă cele 2 blocuri sau casele și-au plătit ce ar datora cf. repartitoarelor, și nici cineva care să verifice starea tehnică a instalației - ca să determine de unde vin pierderile sau întârzierile la plată. Cei din blocuri și de la case se simt tot timpul amenințați că FAC va sista iar furnizarea de apă.


ÎNTREBAREA

Întreabarea are în vedere clarificarea statului titularului actual al robinetului general din care se alimentează cele 2 blocuri și cele 4 case:

1/ este corectă interpretarea FAC că titularul de contract al robinetului general fi asimilabil cu un "proprietar/dezvoltator al unui ansamblului rezidențial"?

Mie mi se pare că persoana respectivă nu prea corespunde ad literam definiției din art.2, punctul r) din legea 196/2018.

Reamintesc că persoana respectivă nu a dezvoltat și nu a predat beneficiarilor locuințe, acestea au fost făcute de alți dezvoltatori care au cumpărat de la ea parcele.

(citez: art.2, lit. r) proprietar al ansamblului rezidențial/dezvoltator al ansamblului rezidențial - persoana juridică care efectuează toate operațiunile imobiliare în vederea construirii, finalizării și predării către beneficiari a unor locuințe, precum și coordonarea surselor de finanțare necesare realizării acestor operațiuni)


2/ dacă totuși răspunsul la întrebarea 1/ este afirmativ, care sunt atunci obligațiile proprietarului unui ansamblu rezidențial?

În particular, putem trage concluzia că proprietarul este dator să încheie contracte cu utilizatorii branșați la instalația lui (cele 4 blocuri și 2 case), de sub robinetul cu FAC, cu tarife explicite, cf. art. 100 alin (1) din legea 196/2028, precum și art. 101 alin. (1)(2)(3)?

Sau că este responsabil de facturarea utilizatorilor?

Sau că este dator să verifice starea tehnică a instalațiilor dintre robinetul general și utilizatorii finali, ca titular al contractulu cu FAC al robinetului general?

Ce alte obligații îi revin?

(citez legea 196/2018:

ART. 100
(1) Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale au obligația să asigure
furnizarea/prestarea serviciilor de utilități publice către toți utilizatorii din ansamblul rezidențial în baza contractelor de furnizare/prestare întocmite cu respectarea clauzelor din contractele-cadru elaborate de către autoritatea de reglementare competentă.)


ART. 101
(1) Prețurile și tarifele practicate pentru furnizarea serviciilor de utilități publice de către
proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale se aprobă de către autoritatea de
reglementare competentă. Aceștia au obligația să țină evidența contabilă separată pentru fiecare serviciu de utilitate publică furnizat/prestat.
(2) Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale au obligația să monteze la
branșamentele imobilelor contoare de măsurare-înregistrare a consumurilor, conform legislației în vigoare. Determinarea consumurilor care se facturează se face numai prin metoda directă în baza indicațiilor contoarelor montate la branșamentul fiecărui imobil din ansamblul rezidențial.
(3) Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale care asigură furnizarea serviciilor de
utilități publice prin rețele private au aceleași drepturi și obligații ca și operatorii care
furnizează/prestează servicii de utilități publice prin intermediul rețelelor publice, fiindu-le
aplicabile sancțiunile din Legea serviciilor comunitare de utilități publice nr. 51/2006, republicată, cu modificările și completările ulterioare, și din legislația specifică serviciului furnizat/prestat.)