Banca vrea sa execute si apartamentele construite peste imobilul ipotecat

Acele apartamente nu constituie imobile distincte in sensul legii in lipsa unui act autentic de dezmembrare a cladirii si obtinerii unor numere cadastrale si carti funciare distincte.
Daca banca a constituit ipoteca asupra amelioratiunilor mobilului (inscrisa pentru opozabilitate fata de terti in Arhiva Electronica) in discutie atunci ipoteca se va extinde asupra acestora.
Daca banca a constituit ipoteca asupra amelioratiunilor, dar nu este inscrisa in Arhiva Electronica atunci acest drept nu este opozabil tertilor (in speta cumparatorii acelor imobile), acestia din urma putand opune dreptul lor - ceea ce nu garanteaza succesul unui astfel de demers, dar ingreuneaza valorificarea imobilului ipotecat pe calea executarii silite.
Daca banca nu a constituit ipoteca asupra amelioratiunilor si nu exista o interdictie de construire inscrisa in cartea funciara a imobilului (si nementionata in contractul de ipoteca) atunci ipoteca nu se extinde si asupra acestor etaje noi. Dvs/cumparatorii vor avea interesul sa formuleze contestatii in cazul executarii imobilului.

Conform legislatiei in vigoare cumparatorii respectivi nu sunt proprietari ai acelor etaje doar pentru simplul motiv ca banii lor au fost folositi pentru edificarea acestora.
Acestia sunt creditori ai dvs avand un drept de creanta asupra vds. si pot avea cel mult un privilegiu asupra imobilului, dar proprietar al imobilului sunteti dvs. Acestia sunt creditori ai dvs la fel ca si banca. Cititi cu atentie contractul de ipoteca si verificati inscrierile din Arhiva Electronica si vedeti cum stati - [ link extern ]

asteptam vesti

In Arhiva s-au inscris doar contractele de inchiriere fiind cesionate veniturile pe care le obtin din chirii si in baza carora s-au acordat creditele. Nu am interdictie de construire.

Conform art. 35 alin 2 din Legea 99/1999 "Ipoteca ce se întinde asupra tuturor amelioraţiunilor ulterioare constituirii ei, potrivit art. 1777 din Codul civil, va asigura preferinţa faţă de creditorii care au constituit o garanţie mobiliară asupra acestor amelioraţiuni, numai dacă ipoteca asupra amelioraţiunilor a fost înscrisă la arhivă, chiar dacă ipoteca a fost înregistrată în registrele de publicitate imobiliară."

Daca respectivii cumparatori si-ar inscrie in cartea funciara un drept real asupra imobilului (ex: privilegiu asupra etajelor construite cu banii lor - privilegiu finantatorului) atunci banca va avea probleme in executarea acelor etaje. Mai mult ca sigur se va ajunge in instanta si in cazul in care aceasta da castig bancii, aceasta din urma va trebui sa ii despagubeasca pe ceilalti creditori fata de care ipoteca asupra amelioratiunilor nu a fost facuta publica. Speta este una complexa...

Multumesc! Banca va fi obligata sa-i despagubeasca pe cumparatori la valoarea la care acestia au achitat sau la o valoare fixata de un expert?

pentru ca banca sa poata fi in situatia de a fi tinuta la plata catre cumparatori a eventualelor despagubiri, ar trebui sa acestia din urma sa isi fi conservat drepturile lor asupra imobilului, in caz contrar acestia au un drept de creanta fata de dvs. fara legatura directa cu imobilul. In mod normal un constructor de buna credinta este indreptatit a primi pretul materialelor si a fortei de munca folosite, dar in speta data constuctorul sunteti dvs. iar banca va invoca reaua credinta. In cazul in care in contractul de ipoteca nu exista mentionata interdictia de construire veti putea opune bancii acest fapt in demonstrarea bunei credinte.

pentru ca respectivii cumparatori sa vina in concurs cu banca asupra imobilului si nu asupra altor bunuri ale dvs. este necesar ca acestia sa isi conserve prin inscrierea in cartea funciara un drept real asupra imobilului (ex. privilegiul finantatorului).

instanta va decide cu privire la eventualele sume pe care banca le va achita acestora din suma obtinuta in urma valorificarii imobilului pe calea executarii silite a imobilului, fiind foarte importanta buna-credinta a acestora.

este greu de oferit un raspuns punctual pentru ca modul de solutionare a situatiei depinde de foarte multi factori.

recomand sa luati legatura cu un avocat pentru a obtine o opinie juridica intemeiata pe toate actele de care dispuneti.