Falimentul dezvoltatorilor de proiecte rezidentiale: Cauze si solutii

Analizand acest circuit, am constatat ca principalele cauze care au generat intrarea in insolventa sau falimentul dezvoltatorilor de proiecte rezidentiale sunt:

• banca a acordat un credit in valoare fixa, insuficient finalizarii constructiei, si nu risca suplimentarea finantarii, din cauza caracterului garantat al creantei, ce-i asigura o certitudine in recuperarea, cel putin partiala, a debitului, si, totodata, din cauza neincrederii in reusita terminarii proiectului;
• dezvoltatorul nu a gestionat corect sumele atrase pentru proiect, de la banca si de la promitentii cumparatori.

Cu privire la cea de-a doua cauza, exista situatii, si nu putine, in care gestionarea defectuoasa a sumelor nu este cauzata, neaparat, de lipsa de profesionalism, ci, in mod premeditat, se procedeaza la transferarea sursele atrase catre alte firme din grupul de interes al respectivilor dezvoltatori, apelandu-se la diverse "artificii" legale precum: achizitii la suprapret, incarcarea situatiilor de lucrari, plati consistente catre firme de asistenta manageriala etc.

Ca urmare a acestor procedee, dezvoltatorul este cel mai putin perdant, consecintele rasfrangandu-se, in principal, asupra categoriei promitentilor cumparatori care sunt pusi in ipostaza de a-si pierde avansurile, iar pe parcursul procedurii insolventei existand riscul de a nu fi indestulati corespunzator, raportat la calitatea lor de creditori chirografari.

Un alt criteriu care tinde sa duca la intrarea sub incidenta Legii nr. 85/ 2006 a dezvoltatorului de proiecte rezidentiale este constituit de faptul ca promitentii cumparatori nu crediteaza societatea cu suma aferenta diferentei de pret, din neincredere sau, pur si simplu, din lipsa de disponibilitati banesti. Nu in ultimul rand, managementul defectuos si lipsa de diplomatie si comunicare in relatiile cu banca si ceilalti creditori constituie o cauza a intrarii dezvoltatorilor direct in procedura falimentului.

De asemena, in practica, am intampinat situatii in care banca, avand in vedere actuala conjunctura economica, este interesata, mai degraba, ca dezvoltatorul sa intre in procedura simplificata a falimentului, si nu in reorganizare judiciara.

Aceasta optiune este fundamentata pe urmatorul rationament: avand in vedere caderea pietii imobiliare, banca va intra in posesia unei constructii la un pret derizoriu, aparent, momentan, mai mic decat creanta detinuta impotriva dezvoltatorului - debitor. Ca strategie, banca, in aceasta ipoteza, are ca obiectiv identificarea in prealabil a unui alt cumparator agreat, caruia i se va vinde ulterior ansamblul rezidential.

In privinta diferentei dintre suma finantata de catre banca si valoarea actualizata a imobilului – debitul rezultat va fi inscris la masa credala a dezvoltatorului - debitor la categoria creantelor chirografare.

Trecerea de la insolventa la faliment a acestei categorii de debitori se produce din cauza ca dezvoltatorii, in marea majoritate a cazurilor, au simulat buna credinta prin depunerea unui plan de reorganizare judiciara de fatada, care, ulterior, s-a dovedit a fi neviabil, intrucat s-a bazat pe montaje financiare ce nu prevedeau o injectie financiara externa.

Un rol important in fortarea falimentului il au, uneori, si practicienii in insolventa, care nu contribuie activ la elaborarea unui program de plati corespunzator si prefera intrarea in procedura simplificata, din considerente (si) de natura financiara.

Intrarea sub incidenta Legii nr. 85/2006 este, cu certitudine, un scut al dezvoltatorului, care se autoinlatura, prin intrarea in insolventa, din confruntarea cu promitentii cumparatori, cu bancile si furnizorii, in momentul critic in care constientizeaza ca proiectul rezidential este scapat de sub control. Una dintre armele care le raman la indemana perdantiilor este formularea cererii de antrenare a raspunderii personale impotriva administratorilor statutari ai societatii debitoare.

Dezvoltatorii de buna credinta pot apela la procedee legale in vederea combaterii cererilor de deschidere a procedurii insolventei introduse de catre terti, ca instrument de santaj.

Astfel, se poate contesta, in termen legal, cererea formulata de catre creditor, aducandu-se argumente pertinente in sustinerea starii de solvabilitate a dezvoltatorului, cum ar fi: disponibilitatile banesti existe in conturi, creantele de incasat, stocurile de materiale si, in general, prin demonstrarea faptului ca activul net, sau patrimoniul net, al societatii este pozitiv, mai exact, activele societatii, formate din mijloace fixe, disponibilitati banesti, creante de incasat si stocuri, sunt mai mari decat datoriile societatii.

In masura in care un dezvoltator gestioneza corect sursele necesare realizarii proiectului, sursele proprii si, totodata, sursele atrase de la banci si de la promitentii cumparatori, acesta nu ajunge in postura de a fi pus sub presiunea exercitata de procedura insolventei.

Indiscutabil, plata cautiunii este menita a preveni abuzurile unui creditor care ar putea utiliza procedura insolventei ca un mijloc de presiune, pentru a obtine recuperarea, cu prioritate, a creantei sale. In acest scop, Legea Insolventei stipuleaza ca, la cererea debitorului, judecatorul sindic il poate obliga pe creditorul care a introdus cererea de deschidere a procedurii insolventei sa consemneze la o banca, o cautiune ce poate echivala cu 10% din valoarea debitului pretins. Evident, in masura in care se constata ca cererea introductiva a fost inregistrata pe rolul tribunalului cu rea credinta, cautiunea este retinuta.