Impozitul pe locuinţe: Ce neconcordanţe sunt între măsurile anunţate de autorităţi şi prevederile în vigoare?

Aşa cum Codul fiscal stabileşte, persoanele fizice care au în proprietate clădiri nerezidențiale (folosite în scop economic) și/sau mixte (utilizate atât ca locuinţă, cât şi ca sediu social) trebuie să depună, la direcţiile de specialitate ale primăriilor, o declaraţie de impunere privind destinaţia clădirii, pe baza căreia autorităţile vor calcula impozitul datorat anul acesta.

Termenul iniţial pentru depunerea documentului amintit, 31 martie, a fost prelungit recent de către Guvern, în condiţiile în care normele de aplicare la Codul fiscal au fost modificate cu doar câteva zile înainte de expirarea acestui termen - detalii sunt aici. 

Astfel, noul termen până la care persoanele fizice care deţin imobile unde este înregistrat şi un sediul social trebuie să depună declarațiile privind destinaţia clădirii la direcțiile de taxe locale este 31 mai. Chiar dacă se poate spune că proprietarii au mai câştigat două luni pentru a se conforma, situaţia acestora rămâne în continuare neclară, persistând o stare de confuzie atât în rândul cetăţenilor, cât şi în rândul angajaţilor Direcţiilor de Impozite şi Taxe Locale, după cum a explicat pentru AvocatNet.ro Radu Georgescu, Managing Partner la CFOnetwork.

Declaraţia de impunere trebuie modificată

Modelul declaraţiei de impunere pentru proprietarii de clădiri a fost aprobat la finalul anului trecut, mai exact pe 29 decembrie, atunci când Ordinul MDRAP nr. 2069/2015 a fost publicat în Monitorul Oficial. AvocatNet.ro a explicat aici cum poate fi completat formularul. 

Totuşi, reglementările privind impozitarea clădirilor cu destinaţie mixtă au fost modificate recent, prin intermediul Hotărârii de Guvern nr. 159/2016, astfel încât proprietarii de imobile folosite cu dublu scop, atât ca locuinţă, cât şi ca sediu social (indiferent dacă desfăşoară sau nu activitate economică la sediu), acolo unde suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu pot fi delimitate, vor datora un impozit similar celui aplicat locuinţelor, cu condiţia să nu îşi deducă cheltuielile cu utilităţile, adică acele cheltuieli comune aferente imobilului: energie electrică, gaze naturale, termoficare, apă, canalizare.

Criteriul utilităţilor nu se aplică însă şi în cazul clădirilor cu destinaţie mixtă, acolo unde suprafeţele în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial se pot evidenţia distinct. În acest caz, conform prevederilor din Codul fiscal, impozitul se calculează prin însumarea impozitului aferent suprafeței folosite în scop rezidențial cu impozitul aferent suprafeței folosite în pentru desfăşurarea activităţii economice. 

Totuşi, normele Codului fiscal nu clarifică ce înseamnă evidenţiere distinctă, astfel încât se poate face referire la delimitarea din cadastru sau cea din contractul de comodat/închiriere.

Aşadar, chiar dacă au încercat să clarifice situaţia proprietarilor de clădiri cu destinaţie mixtă, autorităţile au uitat, cel puţin până acum, să modifice declaraţia de impunere. Potrivit lui Radu Georgescu, contribuabilii completau în continuare, zilele trecute, formularul aprobat cu trei luni în urmă, fără ca acesta să fie actualizat corespunzător.

Concret, conform sursei citate, autorităţile au omis situaţia contribuabililor care nu au delimitată suprafaţa economică şi care nu deduc cheltuielile cu utilităţile, o astfel de ipoteză nefiind regăsită la secţiunea VII a formularului, acolo unde autorităţile au introdus doar două posibilităţi pentru proprietarii de clădiri mixte în care suprafeţele nu pot fi delimitate, după cum urmează: 

a) La adresa poştală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic, dar nu se desfăşoară nicio activitate economică - în acest caz, proprietarul va declara, pe propria răspundere, că la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfășoară nicio activitate economică, urmând ca impozitul datorat să fie unul rezidenţial şi

b) La adresa poştală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic care desfăşoară activitate economică, iar cheltuielile cu utilităţile sunt în sarcina operatorului economic - în acest caz, impozitul se va calcula ca şi cȃnd clădirea este utilizată ȋn scop nerezidenţial (cote cuprinse între 0,2% și 1,3%, în funcție de decizia consiliului local).

În opinia lui Radu Georgescu, există două posibilităţi pentru existenţa unor astfel de neconcordanţe în prevederile legislative. Într-o primă ipoteză, potrivit dispoziţiilor din Codul fiscal şi din normele de aplicare, nu există activitate economică care să nu poată fi delimitată, întrucât Registrul Comerţului solicită la înregistrarea unei companii/PFA documente precum schiţa imobilului unde se va afla sediul social, dar şi contractul de închiriere/comodat.

"Registrul Comertului solicită, la înscrierea SRL-ului sau PFA-ului, ca în contractul de închiriere sau în contractul de comodat să se menţioneze suprafeţele aferente activităţii", a subliniat Radu Georgescu.

O altă explicaţie pentru existenţa erorilor în declaraţia de impunere poate fi, în opinia specialistului de la CFOnetwork, lipsa de comunicare dintre angajaţii Direcţiilor de Taxe Locale şi instituţia în care lucrează, existând posibilitatea ca primii dintre aceştia să nu fi comunicat neconcordanţele întâlnite în formular. 

Delimitarea suprafeţelor economice, prin documentaţia cadastrală. Ce înseamnă asta?

HG nr. 159/2016, adică actul normativ ce a modificat pe 21 martie normele de aplicare la Codul fiscal, inclusiv în zona impozitelor şi taxelor locale, stipulează că delimitarea suprafeţelor pentru stabilirea impozitului, în funcţie de destinaţia rezidenţială sau nerezidenţială, trebuie să rezulte din documentaţia cadastrală, caz în care impozitul se va calcula prin însumarea impozitelor aferente celor două suprafeţe. Aşa cum am explicat şi anterior, criteriul înregistrării utilităţilor nu se aplică în cazul acestor imobile. 

De altfel, formularea "atunci când suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial rezultă din documentația cadastrală" a fost introdusă în cuprinsul actului normativ publicat în Monitorul Oficial, dar fără ca această exprimare să se fi regăsit şi în proiectul de modificare a normelor Codului fiscal, lansat de Ministerul Finanţelor.

Bineînţeles, şi conceptul de "documentaţie cadastrală" lasă loc interpretărilor, întrucât, în cazul sediilor de firmă sau PFA, suprafaţa alocată domiciliului fiscal rezultă din contractele de chirie sau de comodat, iar delimitarea activităţilor nu se face în documentaţia cadastrală. 

"Prin faptul că Guvernul consideră că delimitarea activităţilor economice se face prin documentaţie cadastrală, arată că de fapt această lege este o răfuială între dezvoltatorii imobiliari persoane fizice şi persoane juridice. Acesta este singurul scop al legii", consideră Radu Georgescu.

Practic, doar un dezvoltator imobiliar persoană fizică poate să delimiteze activitatea economica în documentaţia cadastrală, prin modul în care construieşte imobilul: "Când dezvolţi un bloc, stii că la parter va fi un magazin, dar pentru un apartament nu poate să ştie constructorul că la un moment dat în sufragerie cineva va avea un PFA", ne-a explicat Georgescu, Managing Partner la CFOnetwork. 

Nu treci în contract suprafaţa destinată activităţii economice? Întreg spaţiul ar putea fi considerat nerezidenţial

Specialistul contactat de redacţia noastră ne-a arătat şi cum se poate ajunge în situaţia în care întreagă suprafaţă a imobilului să fie considerată ca activitate economică, atunci când nu există o delimitare a spaţiului.

"Nedelimitarea spaţiului apare doar în situaţia când o persoană fizică închiriază/cedează 100% din locuinţă către SRL sau PFA. Deci dacă în contract nu sunt specificate suprafeţele, există riscul să se considere toată suprafaţa ca activitate economică", a subliniat sursa citată. 

Aşadar, în cazul în care există persoane fizice care au înregistrat la Registrul Comerţului un contract în care suprafaţa închiriată/ cedată prin comodat nu este menţionată, va rezulta că de fapt toată suprafaţa imobilului este folosită în scop economic.

Declaraţiile oficialilor din Finanţe, în opoziţie cu normele publicate recent

Radu Georgescu atrage atenţia şi asupra faptului că actul normativ de modificare a normelor Codului fiscal, mai exact HG nr. 159/2016, este în totală opoziţie cu declaraţiile oferite de reprezentanţii din Finanţe în ultimele luni. Astfel, la finalul anului trecut, oficialii MFP dădeau asigurări că impozitul pe locuinţe nu va creşte pentru așa-numitele firme de apartament, respectiv persoanele fizice autorizate care au sediu acasă sau profesiile libere.

"După ce au apărut normele, aceiaşi reprezentanţi au recunoscut că este o greşeală şi din nou au spus public că impozitul pe clădire nu va creşte. Numai că modificările la norme creează din nou confuzie. Contrar celor declarate de reprezentanţii Ministerului de Finanţe, persoanele fizice care au SRL sau PFA înregistrate în propriile apartamente, vor plăti un impozit pe clădire mărit", ne-a mai spus Radu Georgescu.

Nu în ultimul rând, o altă situaţie anormală este, în opinia sursei citate, publicarea modificărilor la normele Codului fiscal cu doar zece zile înaninte de termenul-limită, chiar dacă acest termen a fost, ulterior, decalat. 

Ce documente trebuie să anexeze declaraţiei de impunere persoanele fizice?

Aşa cum am explicat anterior, persoanele fizice care deţin în proprietate clădiri mixte şi/sau nerezidenţiale trebuie să depună, nu mai târziu de 31 mai, declaraţiile de impunere la departamentele de specialitate ale primăriilor.

HG nr. 159/2016, prin care au fost aduse recent modificări şi completări normelor Codului fiscal, stabileşte şi o serie de documente ce trebuie anexate formularului amintit. Mai exact, este vorba despre următoarele documente: 

• raportul de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă, respectiv perioada 2011-2015. Raportul de evaluare se depune în copie, la organul fiscal local, şi reflectă practic valoarea clădirii ulterioară datei de 1 ianuarie 2011;
• procesul-verbal de recepţie finală, din care reiese valoarea clădirii noi, finalizate în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă (2016), adică perioada 2011-2015;
• actul de dobândire a dreptului de proprietate asupra unei clădiri, în ultimii cinci ani, din care reiese valoarea clădirii. În cazul în care valoarea clădirii nu se evidenţiază distinct, impozitul pe clădiri se va stabili la valoarea totală din actul respectiv.

Important! Dacă valoarea clădirii nu poate fi calculată asupra uneia dintre aceste trei valori, cota de impozit va fi de 2% şi se va aplica asupra valorii impozabile calculate ca pentru clădiri rezidenţiale.

Totuşi, există şi situaţii în care, pentru clădirile cu destinaţia mixtă, documentele enumerate anterior nu trebuie depuse. Concret, acestea nu se depun dacă:

• la adresa clădirii nu se desfăşoară nicio activitate economică;
• la adresa clădirii se desfăşoară activitate economică, suprafeţele folosite în scop rezidential şi cele folosite în scop nerezidenţial nu pot fi evidenţiate distinct şi cheltuielile cu utilităţile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică.