Vinzi mai mult de un imobil într-un an? Când și de ce ar trebui să-ți pui problema că trebuie să plătești taxe în plus

A fi considerată persoană impozabilă impune un impozit mai mare de plată, contribuții, toate formalitățile și obligațiile care vin la pachet pentru desfășurarea unor activități economice independente, iar dacă Fiscul face reclasificarea pentru tranzacții mai vechi, dările din urmă, plus accesoriile și riscul penal de evaziune sunt un motiv suficient de serios pentru a impune o analiză mai serioasă, cu specialiști în fiscalitate, a tranzacțiilor făcute cu imobilele respective.

Transferul de proprietăți din patrimoniul personal înseamnă aplicarea unui impozit de 3%, dar doar peste un plafon de impozare de 450.000 de lei, faptul că nu se datorează contribuții sociale, dar și că nu trebuie să facem un demers special pentru plata impozitului - el este reținut de notarul unde facem tranzacția.

În schimb, dacă transferul se face din patrimoniul „afacerii”, unde vorbim de activități independente desfășurate cu scop economic, atunci persoana fizică trebuie să se înregistreze la Registrul Comerțului ca PFA, e obligată să țină contabilitatea, dar are și dreptul de a deduce anumite cheltuieli, chestiune care nu e valabilă pentru persoanele fizice obișnuite, trebuie să declare veniturile la Fisc și să plătească (prin declarația unică) impozitul de 10% (nu există niciun plafon de neimpozabilitate aici, iar cota de impunere este mult mai mare) și contribuțiile sociale obligatorii (pensii și sănătate).

În cadrul recentei conferințe organizate de avocatnet.ro cu tema „Tranzacții imobiliare – persoane fizice și scopul economic – implicații fiscale si juridice”, specialiștii invitați au subliniat că cel mai important aspect în a face diferența între cele două încadrări fiscale, adică de a ști dacă ar trebui aplicat tratamentul PFA-ului și fiscalizate corespunzător veniturile respective, este scopul economic al tranzacției. Vânzătorul devine sau nu persoană impozabilă? Când?

Lucrurile se apreciază de la caz la caz. De pildă, unul dintre participanții la conferință a dorit să știe în ce măsură vânzarea a două imobile în același an ar putea să fie reconsiderată de ANAF și impusă ca o activitate independentă. „Trebuie să te uiți la scopul economic, iar analiza acestuia vizează, de fapt, momentul achiziție acelor imobile, al dobândirii lor. Trebuie văzut exact cum au fost dobândite, cu ce scop, scopul fiind o chestiune pe care o analizezi în fapt, adică te uiți să vezi cum au fost folosite acele imobile - au fost închiriate câțiva ani sau sunt moșteniri. Dacă, pur și simplu, sunt moșteniri care ți-au venit și pe care vrei să le vinzi pentru că vrei să lichidezi acel patrimoniu de moștenire, aici e o discuție separată, de la caz  la caz. Nu putem să avem o abordare clară”, a precizat Călin Stan, avocat în cadrul Radu și Asociații SPRL. 

„Din momentul în care am mai mult de o operațiune pe an, pot să încep să mă gândesc serios dacă cumva sunt persoană impozabilă. Numai că și aici avem câteva excepții. De exemplu: să zicem că am o casă de vacanță, un apartament și mai am un teren; dacă ele au făcut parte din patrimoniul meu personal - în apartament am locuit, în casa de vacanță m-am dus ocazional și am folosit-o în interes personal, iar pe terenul respectiv voiam să-mi fac o casă pentru mine, în acest caz, chiar dacă le vând pe toate odată, într-un singur an, de principiu, nu sunt persoană impozabilă tocmai datorită faptului că vorbim de un patrimoniu personal și nu de o deținere în scop de activitate economică”, a completat Costin Manta, Director, Departamentul de Asistență Fiscală și Juridică, Taxe Indirecte în cadrul EY România.

În cadrul conferinței, specialiștii au discutat și câteva exemple frecvent întâlnite în practică pentru a ilustra când vorbim de un vânzător-persoană impozabilă. 

1. Suntem persoană impozabilă dacă, de pildă, avem un teren pe care-l parcelăm și pe care construim apoi imobile, pe care ulterior le vindem.

2. O persoană fizică cumpără un teren mai mare și apoi îl vinde parcelat. Aici poate fi mai dificil de argumentat că a fost cumpărat pentru a-l folosi în scopuri personale. Dar, potrivit Stelei Andrei, Partener Asociat, Departamentul pe Venit și Contribuții Sociale în cadrul EY România, contează mai puțin când au fost vândute - dacă toate într-un an sau în ani diferiți.

3. O persoană fizică achiziționează un teren și construiește un bloc de câteva etaje pentru vânzare. 

4. O persoană cumpără apartamente, le renovează și ulterior le vinde sau le dă spre chirie. 

Reîncadrarea ca persoană impozabilă - cum face ANAF asta?

„În iunie 2017, în urma unei analize de risc, ANAF a constatat tranzacții imobiliare desfășurate de persoane fizice care, în mod normal, ar trebui să fie considerate transferuri din patrimoniul afacerii și nu din cel personal și care trebuie să fie impuse fiscal corespunzător veniturilor din tranzacții  din activități independente.  ANAF a cerut atunci contribuabililor să-și clarifice situația fiscală până la 30 iulie 2017, după această dată urmând să se inițieze inspecții fiscale în baza analizei de risc. 

Care erau, de fapt, argumentele pe care le avea ANAF pentru a considera o activitate când eu cumpăr și, poate, la o anumită perioadă, vând un bun imobiliar ca fiind una independentă?”, potrivit Stelei Andrei. Specialistul ne trimite astfel la prevederile din Codul fiscal, unde avem definită activitatea indepedentă și de unde ne putem da seama de încadrarea respectivelor tranzacții  -  orice activitate desfășurată de către o persoană fizică în scopul obținerii de venituri, care îndeplinește cel puțin patru dintre următoarele șapte criterii: 

• persoana fizică dispune de libertatea de alegere a locului și a modului de desfășurare a activității, precum și a programului de lucru;
• persoana fizică dispune de libertatea de a desfășura activitatea pentru mai mulți clienți;
• riscurile inerente activității sunt asumate de către persoana fizică ce desfășoară activitatea;
• activitatea se realizează prin utilizarea patrimoniului persoanei fizice care o desfășoară;
• activitatea se realizează de persoana fizică prin utilizarea capacității intelectuale și/sau a prestației fizice a acesteia, în funcție de specificul activității;
• persoana fizică face parte dintr-un corp/ordin profesional cu rol de reprezentare, reglementare și supraveghere a profesiei desfășurate, potrivit actelor normative speciale care reglementează organizarea și exercitarea profesiei respective;
• persoana fizică dispune de libertatea de a desfășura activitatea direct, cu personal angajat sau prin colaborare cu terțe persoane în condițiile legii.

„Dacă e să discutăm de persoanele fizice care sunt implicate în tranzacții imobiliare, ANAF a susținut că ele îndeplinesc cinci criterii de independență și anume: persoana fizică dispune de libertatea de a desfășura activitatea pentru mai mulți clienți; că persoana dispune de libertatea de a desfășura activitatea pentru mai mulți clienți; că își utilizează patrimoniul personal și că are libertatea de a-și desfășura activitatea fie în mod direct, cu personal angajat, sau în colaborare.

Totuși, pentru că s-a sesizat o abordare neunitară privind tratamentul fiscal aplicat de diferite administrații fiscale și, oarecum, abordarea notarilor publici la acel moment era de a nu reține impozit pe venit decât dacă tranzacția era efectuată de o companie, în 2018 (...) s-a decis să se introducă amnistia fiscală. Ea a anulat obligațiile fiscale care s-ar fi datorat în cazul unei reclasificări a veniturilor din tranzacții imobiliare din patrimoniul personal în unele obținute din activități independente”, a precizat Stela Andrei în cadrul conferinței avocatnet.ro. 

Care sunt riscurile reîncadrării?

Riscurile sunt de două tipuri: cele fiscale, dar, cel mai important, cele de ordin penal. Fiscul poate impune impozit de plătit (în plus față de cel deja plătit), dar și dobânzi și penalități de nedeclarare. Însă, dacă impunerea suplimentară nu e o „sperietoare” suficient de mare pentru cei care au certitudinea că tranzacțiile lor imobiliare repetate îi fac persoane impozabile, atunci încadrarea cu evaziune fiscală ar trebui să fie. 

„În urma unei verificări a situației fiscale personale se poate face o reclasificare a tranzacțiilor. În primul rând, e nevoie de o inspecție fiscală; consecințele fiscale se vor vedea în decizia de impunere de la finalul inspecției. Impactul efectiv de plată: vorbim de obligații fiscale principale - impozit pe venit - dar nu numai. Discutăm și de obligații accesorii, care sunt foarte mari; discutăm despre dobânda fiscală, care e 0,02% pe zi, și de penalitatea de nedeclarare, care e 0,08% pe zi. Ele se calculează - atenție! - nu de la momentul când ți se dă decizia, ci de la momentul la care ANAF consideră că ai fi avut obligația de a te înregistra și de declara și plăti aceste obligații fiscale, care poate să fie și cu cinci ani în spate (...)

Alte riscuri: dacă nu te-ai înregistrat și n-ai declarat și plătit obligațiile fiscale (...) discutăm de un risc de a se considera că ai făcut evaziune fiscală. Practic, ai ascuns baza impozabilă, neînregistrându-te și nedeclarând. Acesta ar trebui să fie elementul care să descurajeze cel mai mult genul acesta de activitate”, a explicat în cadrul conferinței avocatul Călin Stan.

O precizare importantă venită din partea Stelei Andrei este că și dacă tranzacțiile se fac prin notari diferiți, ele se centralizează la ANAF pe baza CNP-ului, prin urmare, cei care cred că reușesc să ascundă caracterul real al tranzacțiilor lor nu se pot folosi de acest „truc”.

Totuși, subliniază specialiștii, cei care în ultimii ani au avut astfel de tranzacții, care pot fi încadrate ca având scopuri economice, de obținere a profitului și care vor să intre acum în legalitate trebuie să știe că îi poate ajuta mecanismul amnistiei fiscale, încă aplicabil. Practic, odată ce vor declara tranzacțiile din trecut, ultimii cinci ani, li se vor calcula dobânzile și penalitățile de nedeclarare, însă plătind principalul, adică impozitul, li se vor șterge accesoriile. Inclusiv riscul penal ar putea fi eliminat prin declararea voluntară a tranzacțiilor respective.

„Dacă persoana decide apoi să-și corecteze situația fiscală și să declare acele tranzacții din urmă ca fiind făcute din patrimoniul afacerii, atunci se va scădea acel impozit reținut de notar, de 3%, din impozitul pe venit datorat ca independent, de 10%. Se va regulariza, practic, considerându-se acel 3% ca fiind un impozit anticipat”, a completat Stela Andrei.