Impozite locale 2023: Cinci probleme aduse de noul sistem de evaluare a clădirilor nerezidențiale

__________

ACTUALIZARE (21.12.2022): Noile reguli de impozitare locală a clădirilor și terenurilor, ce au fost introduse prin OG 16/2022, au fost amânate oficial pentru anul 2025, conform Legii 370/2022. Automat, sistemul actual de impozitare locală a clădirilor rămâne neschimbat în 2023 și 2024.
__________

Din 2023, valoarea clădirilor nerezidențiale este stabilită în baza studiilor de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, ce sunt administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici. Valorile se determină în anul de referință, adică începând din 2023, în funcție de valorile din studiile de piață aferente anului anterior.

Însă această schimbare radicală din OG 16/2022 vine cu câteva probleme apropo de evaluarea clădirilor nerezidențiale.

1. Studiile de piață pot să omită anumite localități

Așa cum reiese chiar din noul sistem de impozitare locală gândit de Guvern (și cum atrage atenția corpul evaluatorilor profesioniști), există posibilitatea ca acele studii de piață să lase deoparte anumite localități (din motive justificate).

Într-o asemenea situație, în OG 16/2022 se prevede că, pentru clădirile nerezidențiale, impozitul „se calculează prin aplicarea cotei de minimum 0,5% asupra ultimei valori înregistrate în baza de date a organului fiscal, la data de 31 decembrie 2022”.

Având în vedere cele de mai sus, fiscaliștii de la NOA Tax&Training recomandă firmelor să întocmească anul acesta un ultim raport de evaluare pe care să-l depună la autoritățile fiscale, astfel încât, dacă e nevoie, acestea să aibă cea mai recentă valoare estimată:

„Chiar dacă din 2023 nu mai este necesară reevaluarea în scop fiscal a clădirilor nerezidențiale, cel puțin o dată la cinci ani, este foarte important pentru proprietarii de clădiri nerezidențiale să evalueze necesitatea efectuării în 2022 a evaluării în scop fiscal a clădirilor nerezidențiale, astfel încât să se asigure că există o valoare actualizată a clădirilor nerezidențiale în evidențele organelor locale la 31 decembrie 2022.”

Dacă vor să-și facă o idee despre ce șanse sunt ca localitatea în care activează să fie prinsă în studiile de piață, firmele pot consulta expertizele oficiale din perioada 2008 - 2022.

2. Unele clădiri ar putea fi impozitate mai mulți ani la valoarea din 2022

Altă scăpare a noului sistem de impozitare locală gândit de Guvern este legat tot de acele clădiri nerezidențiale omise de studiile de piață.

Așa cum scriam la punctul anterior, când studiile nu conțin informații despre o localitate, autoritățile vor folosi, la impozitare, valorile pe care le aveau în evidențe la finalul anului 2022. Problema este că această regulă se va aplica pe termen nedeterminat, neexistând un termen-limită definit în acest sens.

În aceste împrejurări, anumite clădiri nerezidențiale ar putea fi impozitate, de exemplu, în 2030 tot prin raportare la valoarea care exista în evidențe în 2022. Asta ar putea fi problematic pentru stat, în condițiile în care s-ar încasa un impozit mai mic față de cel care s-ar încasa dacă ar exista date la zi, în 2030, despre valoarea clădirilor respective.

Conform OG 16/2022, în cazul impozitelor locale nu se vor face indexări în funcție de inflație tocmai în ideea că valorile impozabile vor fi actualizate (teoretic) anual prin studiile de piață:

„În cazul oricărui impozit sau oricărei taxe locale, care constă într-o anumită sumă în lei sau care este stabilită pe baza unei anumite sume în lei, sumele respective se indexează anual, până la data de 30 aprilie, de către consiliile locale, ținând cont de rata inflației pentru anul fiscal anterior, comunicată pe site-urile oficiale ale Ministerului Finanțelor și Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, cu excepția impozitului/taxei pe clădiri care se actualizează anual în baza valorilor clădirilor și terenurilor acoperite de acestea, cuprinse în Studiile de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România.”

3. Reîncadrarea clădirilor cu destinație mixtă, controversată în cazul sediilor fără activitate

Nu vor mai exista clădiri considerate cu destinație mixtă și nici reguli speciale pentru impozitarea lor, reiese din OG 16/2022, ci acestea vor fi încadrate fie la clădiri rezidențiale, fie la clădiri nerezidențiale, în funcție de destinația majoritară (cea care are un procent de peste 50% din total). Din acest motiv, redacția noastră atrăgea atenția recent că reîncadrările ar putea fi controversate atunci când vine vorba de sedii la care nu se desfășoară niciun fel de activitate economică.

4. Este neclar dacă valorile clădirilor vor putea fi contestate în vreun fel

Conform noului sistem de impozitare a clădirilor nerezidențiale, autoritățile locale vor trimite firmelor comunicări cu valoarea construcțiilor și impozitul aferent. Dacă destinatarii nu răspund la comunicări, autoritățile vor considera că valorile și impozitele sunt acceptate tacit.

„Organele fiscale locale întocmesc și transmit contribuabililor comunicări referitoare la valoarea clădirilor și a terenurilor acoperite de acestea, precum și impozitul aferent acestora, calculate în baza valorilor cuprinse în Studiile de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România. În situația în care contribuabilii nu răspund organului fiscal local în termen de 30 de zile de la primirea comunicării, se consideră acceptare tacită a datelor înscrise în comunicare”, scrie, mai exact, în OG 16/2022.

Totuși, este neclar dacă și în ce măsură vor putea firmele să conteste acele evaluări. Pentru că nu scrie nimic despre cum poate fi influențată impozitarea stabilită pe valorile din studiile de piață de opoziția contribuabilului.

„OG 16/2022 nu menționează care este regimul juridic al comunicării organelor fiscale locale (dacă este act administrativ-fiscal care poate fi contestat) sau al răspunsului contribuabilului (dacă reprezintă o contestație sau o contrapropunere într-un proces de negociere/mediere).

Totuși, existența unei evaluări a clădirilor nerezidențiale efectuată până la sfârșitul anului 2022 ar putea reprezenta un bun argument în susținerea unei contraoferte privind valoarea impozabilă a clădirii. Orice contraofertă privind cota de impozit nu este cert că poate fi făcută și ar putea fi, eventual, susținută cu argumente economice (cât anume poate bugetul afacerii să susțină ca impozit pe clădiri, în condiții de rentabilitate normală a afacerii în care este utilizată clădirea nerezidențială)”, au mai explicat cei de la NOA Tax&Training.

5. O complicație de care chiar că nu era nevoie

Scriam recent că Guvernul și Parlamentul au reușit „performanța” de a crea o situație confuză pentru contribuabili pentru că fiecare entitate a dat, la câteva zile distanță, modificări la regulile impozitelor locale.

Parlamentul a venit cu o lege cu ajustări la regulile actuale ale impozitelor locale, care a apărut în Monitorul Oficial pe 22 iulie 2022, după ce pe 15 iulie 2022 Guvernul a venit cu ordonanța care schimbă radical sistemul de impozitare locală. 

Practic, există riscul ca legea să strice mecanismul gândit de Executiv. Problema este că noul sistem dat de Guvern a eliminat cerința raportului periodic de evaluare și posibilitatea de a aplica o cotă majorată a impozitului pe clădiri în lipsa reevaluării periodice, iar legea se referă fix la aplicarea de cote majorate pentru cazurile în care lipsesc rapoartele depuse de contribuabili.

Ambele acte se bat cap în cap și ar trebui aplicate de la 1 ianuarie 2023. Însă este greu de zis care act are prioritate, astfel că am solicitat poziția oficială a Ministerului Finanțelor.