Interviu: Cumpărarea de locuințe de la dezvoltatorii imobiliari: Cât de utile vor fi noile reguli pregătite de Parlament, potrivit unui avocat

Dialogul nostru se va concentra asupra prevederilor adoptate recent de Senat ce țintesc dezvoltatorii imobiliari (ce ar urma să modifice Legea 10/1995 privind calitatea în construcții și să completeze Legea 7/1996 a cadastrului şi publicității imobiliare), evidențiind diferențele față de varianta inițială a propunerii, precum cea legată de limitarea avansului plătit de cumpărători în funcție de stadiul construcției. Specialistul consultat de noi va explora modul în care noile norme ar putea influența relația dintre dezvoltatori și cumpărători, precum și stabilitatea pieței în ansamblu.

Conform avocatului bucureștean, deși în expunerea de motive a normei era propusă o limitare a avansului la maximum 10% din valoarea imobilului, cu posibilitatea creșterii acesteia până la 40% în cazul în care există o poliță de asigurare, senatorii au preferat un mecanism de limitare a avansului în funcție de stadiul construcției, iar prevederea privind majorarea limitei avansului până la 40%, sub condiția deținerii unei asigurări, a fost eliminată.

1. avocatnet.ro: Având în vedere situația actuală, cum evaluați necesitatea acestei intervenții legislative și care sunt, în opinia dumneavoastră, cele mai presante probleme pe care legea încearcă să le rezolve? Există realități în practica actuală pe care propunerea le ignoră?

Ovidiu Miheț: Această intervenție este binevenită, având în vedere faptul că evenimentele recente -- presupun că vă referiți la scandalurile imobiliare de dată recentă -- se datorează exclusiv unei legislații incomplete, care nu acordă protecția necesară cumpărătorilor. Atât timp cât există lacune legislative, vor exista și persoane care se vor folosi de acestea pentru a obține un avantaj necuvenit pe seama oamenilor de bună-credință. Ce vă pot spune: situația în momentul de față este atât de gravă, încât nici măcar cel mai diligent cumpărător nu poate fi 100% sigur că, în urma semnării unei promisiuni și a achitării avansului, va ajunge în posesia apartamentului, singura soluție fiind evitarea în totalitate a proiectelor imobiliare nefinalizate. Sigur, acceptând că o astfel de situație poate fi considerată o soluție… Așadar, cu toate că modificările propuse nu îl apără pe cumpărător de toate posibilele probleme, precum insolvența dezvoltatorului, și că ar fi trebuit adoptate cu mult timp în urmă, sunt un pas în direcția corectă. Răspunzând punctual întrebării, apreciez că unele dintre cele mai importante măsuri care se aduc sunt următoarele:

• obligativitatea înscrierii autorizației de construire în cartea funciară - această operațiune era posibilă și anterior, însă nu era obligatorie din punct de vedere legal;
• efectuarea operațiunilor de preapartamentare și deschiderea de cărți funciare pentru unitățile individuale sau bunurile viitoare. Sub acest aspect, considerăm că inserarea acestei obligații facilitează posibilitatea înscrierii drepturilor decurgând din promisiunile de vânzare-cumpărare în favoarea potențialilor cumpărători;
• introducerea obligativității notarului de a înscrie în cartea funciară antecontractul.

Aici aș face o paranteză, pentru a explica situația actuală: în prezent, singura carte funciară este cea a terenului. În situația în care se încheiau 100 de promisiuni, toate aceste promisiuni se notau în cartea funciară a terenului. Din acest motiv, operațiunile de carte erau greoaie și, în anumite cazuri, cartea funciară cerea acordul tuturor titularilor de drepturi înscrise în carte pentru a efectua orice modificare. Bazându-se pe aceste ”inconveniente”, dezvoltatorii refuzau să înscrie promisiunile în carte, ba chiar (în cazul Nordis) impuneau sancțiuni (total ilegale) dacă promitenții-cumpărători înscriau promisiunea în carte.

Amănuntul interesant al acestei modificări este că dezvoltatorul este obligat să facă operațiunea de apartamentare anterior edificării și să creeze cărțile viitoare ale apartamentelor încă de dinaintea contractării. Așadar, la momentul contractării, viitorul apartament va avea o carte funciară deschisă în baza schițelor realizate la momentul autorizării. Avantaj practic este acela că antecontractul se încheie pe un bun determinat și se înscrie obligatoriu în cartea funciară. Consecința este aceea că suprapunerile de apartamente nu se mai pot face, întrucât notarul va avea la momentul fiecărei promisiuni o carte funciară distinctă pentru fiecare apartament, nu doar cartea funciară a terenului.

În ceea ce privește realitățile ignorate de lege, probabil că vom descoperi mai multe din practică. La prima vedere, aș zice că legiuitorul nu a corelat în această lege și dispozițiile privind ipoteca legală asupra avansului plătit de promitentul-cumpărător. Astfel, promitentul-cumpărător beneficiază de un drept consacrat de art. 2.386 din Codul civil, care prevede că, ”În afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală (...) promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia”. În practică, acest text de lege este puțin aplicat, pentru că dezvoltatorii nu îl promovează și nici notarii nu aduc la cunoștință acest drept. Consecința practică este aceea că, în caz de faliment, promitenții-cumpărători beneficiază de o creanță garantată, având un tratament net privilegiat față de un creditor chirografar. Acestea fiind zise, aș spune că era util să se menționeze și obligativitatea notarului de a înregistra ipoteca legală asupra avansului, în afara unei renunțări exprese a promitentului-cumpărător.

Inaplicabilitatea amenzii reprezentând procent din cifra de afaceri pentru anumite societăți de proiect. În situația în care sumele achitate cu titlu de avans sunt utilizate de dezvoltatori în alte scopuri decât edificarea construcției, legea prevede o amendă de 1% din cifra de afaceri a anului anterior. Problema practică într-o astfel de situație este aceea că dezvoltatorii lucrează, în mod obișnuit, cu societăți de proiect, iar aceste societăți încep să aibă cifră de afaceri doar la momentul în care încep să vândă. Vă voi da un exemplu fictiv, care să faciliteze înțelegerea celor spuse: o firmă se înființează în anul 2025, în 2026 cumpără terenul și obține autorizația. Tot în 2026 începe contractarea și încasează avansuri. În 2027 se constată că firma în discuție a cumpărat autoturisme de lux din banii de avansuri și ar trebui aplicată o amendă de 1% din cifra de afaceri la nivelul anului 2026. Însă, la acel moment, pentru că respectivele construcții nu erau finalizate, nu se vânduseră apartamente și cifra de afaceri era zero.

2. avocatnet.ro: Unul dintre cele mai importante aspecte este stabilirea unui plafon maxim pentru avansurile plătite de cumpărători la semnarea promisiunilor de vânzare, limitat la maximum 10% din prețul total al imobilului. Cum credeți că această măsură va influența direct protecția financiară a cumpărătorilor?

Ovidiu Miheț: Așa cum am menționat în prima parte a discuției noastre, limita de 10% propusă varianta inițială a proiectului a fost modificată în forma adoptată de Senat, instituindu-se un mecanism de limitare a avansului în funcție de stadiul construcției: ”Procentul maxim din prețul total pe care dezvoltatorul îl poate solicita ca avans este limitat în funcție de stadiul construcției, după cum urmează:

• 15% la încheierea promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare /promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare;
• 25% la finalizarea structurii de rezistență;
• 25% la finalizarea lucrărilor de instalații”.

Aceste măsuri, coroborate cu restul modificărilor, ar trebui să sporească semnificativ gradul de protecție al consumatorului care dorește să achiziționeze apartamente în proiecte aflate în curs de construire. Chiar dacă limitarea nu este atât de drastică în comparație cu propunerea inițială, aceasta are în vedere și perspectiva dezvoltatorilor, care, chiar dacă ar fi de bună-credință, s-ar putea vedea în imposibilitatea de a mai realiza proiecte - ceea ce ar afecta semnificativ economia țării, ca să pomenesc numai unul dintre efecte, adică acela care ne-ar afecta pe noi toți. În concluzie, se evită o daună majoră în patrimoniul cumpărătorului și se stabilește o modalitate concretă de urmărire a progresului construcției. Foarte sintetic, aș spune că sunt excluse contractele de tip Nordis, cu avans 100%, ceea ce conduce la asumarea proiectelor doar de către dezvoltatori care își permit edificarea, fără să se bazeze pe vânzarea de apartamente virtuale.

3. avocatnet.ro: Sumele plătite cu titlu de avans trebuie achitate într-un cont bancar distinct, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, iar aceste sume pot fi cheltuite de dezvoltator numai în scopul dezvoltării respectivului proiect. Cât de importantă este această cerință pentru transparența financiară și cum previne ea utilizarea avansurilor în alte scopuri decât cele legate de proiectul specific?

Ovidiu Miheț: În teorie, această prevedere ar trebui să împiedice dezvoltatorii să folosească banii din avansuri în scopuri personale, așa cum, în mod notoriu, au procedat cei de la Nordis. Rămâne de văzut cât de eficientă va fi în practică această prevedere. În cazul dezvoltatorilor de bună-credință, aplicarea unei amenzi de 1% din cifra de afaceri este o sancțiune serioasă. Totuși, am arătat deja că există și modalități de eludare a acesteia, prin utilizarea societăților de proiect care nu generează cifră de afaceri în faza incipientă.

4. avocatnet.ro: Legea stipulează că promisiunile de vânzare-cumpărare având ca obiect unități individuale viitoare se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară. Ce implicații legale și practice au aceste cerințe formale pentru procesul de achiziție a unei locuințe în construcție?

Ovidiu Miheț: Am prezentat în prima parte a discuției noastre implicațiile practice ale acestei modificări, dar aș adăuga că mi se pare utilă și prevederea conform căreia notarul este obligat să solicite notarea promisiunii în cartea funciară în ziua autentificării acesteia sau cel târziu a doua zi. Astfel, se vor evita unele practici ilegale, folosite inclusiv de Nordis, care au inserat clauze contractuale prin care promitenții erau sancționați (abuziv) dacă își notau promisiunile în cartea funciară.

5. avocatnet.ro: Expunerea de motive menționează beneficii nu doar pentru cumpărători, ci și pentru piața imobiliară în ansamblu, contribuind la stabilitate și încredere și stimulând responsabilitatea dezvoltatorilor prin adoptarea unor practici comerciale mai transparente. Cum ar putea aceste efecte pozitive să se manifeste concret pe piață?

Ovidiu Miheț: Având în vedere faptul că încrederea românilor în dezvoltatorii imobiliari este aproape nulă, din cauza acțiunilor unor persoane de rea-credință, investitorii de bună-credință au de asemenea de suferit. Investițiile în imobiliare devin mai puțin atractive, ceea ce afectează economia națională, locurile de muncă și, în final, cetățeanul de rând. O protecție adecvată a consumatorului ar spori încrederea acestuia în investitorii serioși, eliminând în același timp ”țeparii” de pe piață. Rezultatul ar fi o creștere economică și a nivelului de trai. Pe de altă parte, aceste măsuri ar putea constitui și o barieră sănătoasă de intrare pe piața dezvoltatorilor pentru companiile care urmăresc realizarea de proiecte bazându-se exclusiv pe avansurile cumpărătorilor, și nu pe resurse proprii sau atrase din surse de finanțare profesioniste.

6. avocatnet.ro: În încheiere, care este evaluarea dumneavoastră generală asupra acestei inițiative legislative? Considerați că va atinge scopurile propuse de a proteja mai bine cumpărătorii și de a crește încrederea în tranzacțiile imobiliare cu locuințe în construcție?

Ovidiu Miheț: Apreciez că este un pas major înainte. Pot spune că este primul pas făcut în direcția unei protecții sporite a cumpărătorilor. Evident, nu este schimbarea ideală -- în sensul în care avansurile să fie contragarantate de către dezvoltatori --, însă reprezintă un progres important.