Autor:
Cristina Voevodschi, Associate Pachiu & Asociatii (foto dreapta)


De la bun inceput, trebuie facute urmatoarele precizari importante:
Potrivit prevederilor legale in vigoare, contractele de vanzare-cumparare avand ca obiect terenuri si/sau constructii cu destinatie de locuinte sau unitati individuale se incheie in forma autentica, in fata notarului public. Legea romana sanctioneaza in mod drastic nerespectarea acestei cerinte, cu nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare.

Pe de alta parte, notarul public are competenta generala in ceea ce priveste autentificarea contractelor de vanzare-cumparare cu privire la imobile situate in Romania (ex. un notar public cu sediul in Bucuresti poate autentifica in mod valabil un contract de vanzare-cumparare a unui imobil-teren si/sau constructie situat in Iasi), cu conditia incheierii contractului de vanzare-cumparare in raza teritoriala a biroului notarului public respectiv.

In cele ce urmeaza, vom analiza situatia incheierii de catre un vanzator (persoana fizica) si un cumparator (persoana fizica) a unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect: (A) un teren (liber de constructii) si (B) o constructie, din punctul de vedere al documentelor necesare in acest sens.

A. Contract de vanzare-cumparare avand ca obiect un teren (liber de constructii)
Dupa ce vanzatorul si cumparatorul au agreat conditiile incheierii contractului de vanzare-cumparare, acestia se vor prezenta in fata notarului public, in vederea autentificarii acestui contract. Documentele prezentate notarului in vederea autentificarii contractului de vanzare-cumparare cu privire la un teren (liber de constructii) sunt urmatoarele:
(i) titlul de proprietate al vanzatorului asupra terenului(ex. contract de vanzare-cumparare, titlu de proprietate emis in baza Legii nr. 18/1991- Legea fondului funciar, certificat de mostenitor);

(ii) documentatia cadastrala a terenului, avizata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, in a carui raza teritoriala se afla situat terenul;

(iii) extrasul de carte funciara pentru autentificare, emis, la cererea notarului public, de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, in a carui raza teritoriala se afla situat terenul;

(iv) certificatul de atestare fiscala, emis, la cererea vanzatorului, de organele fiscale in a caror raza teritoriala este inregistrat terenul. Certificatul atesta achitarea de catre vanzator a obligatiilor fiscale referitoare la teren, datorate la data de 1 (intai) a lunii urmatoare celei in care a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare;

(v)
actele de identitate ale vanzatorului si cumparatorului (in original);

(vi) procura autentica a mandatarului (procurile autentice ale mandatarilor) vanzatorului si/sau cumparatorului si actele de identitate ale mandatarului (mandatarilor), in cazul in care vanzatorul si/sau cumparatorul incheie contractul de vanzare-cumparare prin mandatar;

(vii) contractul de vanzare-cumparare cu privire la teren (care poate fi redactat de catre vanzator sau cumparator sau de catre notarul public).

Inainte de autentificarea contractului de vanzare-cumparare, notarul public va calcula si incasa impozitul aferent venitului dobandit de vanzator din instrainarea terenului (aceasta reprezinta o conditie pentru inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate al cumparatorulu asupra terenului).

Este important de precizat faptul ca documentele mentionate mai sus reprezinta un set de „documente minime” necesare la incheierea unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect un teren liber de constructii.

Cu toate acestea, conform jurisprudentei, s-a statuat ca diligenta uui cumparator de buna-credinta presupune verificarea mai multor aspecte decat aspectele verificate de notarul public, astfel incat un cumparator diligent va merge mai departe si va solicita vanzatorului toate documentele pe care le considera necesare pentru a determina situatia juridica exacta a terenului, in vederea luarii deciziei finale de a incheia sau nu contractul de vanzare-cumparare. Astfel, in functie de situatia juridica concreta a terenului, cumparatorul poate solicita vanzatorului documente suplimentare, de exemplu: (a) documentele care atesta transferurile succesive ale dreptului de proprietate asupra terenului, incepand cu proprietarul initial si pana la vanzator; (b) documentele depuse la autoritatile competente de catre persoana indreptatita sa obtina titlul de proprietate cu privire la teren (in cazul in care acest titlu reprezinta o decizie de restituire emisa in baza Legii Nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945- 22 decembrie 1989 sau un titlu de proprietate emis in baza Legii Nr. 18/1991- Legea fondului funciar); (c) documentele referitoare la dezmembrarile si/sau alipirile terenului; (d) documentele referitoare la regimul urbanistic si de construire a terenului, in functie de destinatia avuta in vedere de cumparator in legatura cu terenul.

B. Contract de vanzare-cumparare avand ca obiect constructii (in sensul generic al notiunii)
Cu toate ca dispozitiile legale impun in mod expres incheierea in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect locuinte si unitati individuale, de cele mai multe ori, in practica, vanzatorul si cumparatorul prefera incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica si in cazul instrainarii altor constructii.

Documentele solicitate de notar in vederea autentificarii contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect o constructie sunt cele mentionate la punctul A, literele (i)-(vii) de mai sus, cu precizarea ca aceste documente au in vedere constructia.

In afara documentelor antementionate, in functie de caracteristicile constructiei, documentele care trebuie prezentate notarului public la incheierea contractului de vanzare-cumparare pot fi, de exemplu:
(i) titlul de proprietate al vanzatorului asupra terenului unde este situata constructia;

(ii)
autorizatia de construire si procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor;

(iii)
certificatul de performanta energetica al constructiei;

(iv)
adeverinta emisa de asociatia de proprietari ce atesta achitarea de catre vanzator a sumelor datorate catre aceasta asociatie;

(v)
dovada achitarii de catre vanzator a contravalorii ultimei facturi emise de furnizorul de utilitati;

(vi)
documente referitoare la regimul urbanistic al terenului, in scopul verificarii daca au fost respectate toate cerintele de urbanism.

Desigur, cumparatorul poate solicita vanzatorului documente suplimentare, de exemplu: (a) documente emise de primaria in a carei raza teritoriala se afla constructia, care sa ateste adresa postala a acesteia; (b) documente atestand constituirea unor sarcini asupra constructiei (ex. ipoteci, privilegii, contracte de inchiriere); (c) documente prin care se aproba schimbarea destinatiei constructiei.

Avand in vedere efervescenta pe piata imobiliara in perioada de boom, este recomandata indeplinirea de catre cumparatorul de buna-credinta a diligentelor minime necesare in vedere determinarii cu precizie a situatiei juridice a imobilului (teren si/sau constructie), inclusiv prin efectuarea de verificari amanuntite referitoare la succesiunea titlurilor de proprietate cu privire la imobil, pentru evitarea situatiei dobandirii unui imobil al carui titlu de proprietate este viciat.