Contractul de inchiriere a unei locuinte - ce drepturi si obligatii ai?

articol scris de Radu Plesca, avocat asociat

Astfel, in legislatia de profil au fost introduse in ultimii ani institutii si termeni din alte sisteme legislative, cum ar fi notiunea de "condominiu", menite sa formeze un sistem coerent bazat pe experienta altor state. Prin urmare, se pot observa in ultima perioada unii pasi facuti de legiuitor in scopul protejarii chiriasului de abuzul proprietarilor. Ar fi absurd daca cineva ar enunta faptul ca in acest moment in Romania legislatia din domeniul locuintei este lipsita de carente, dar trebuie sa constatam ca au fost facuti niste pasi in directia corecta.

Inchiriere este acel contract prin care o persoana, fizica sau juridica, numita locator, cedeaza unei alte persoane, numita chirias sau locatar, folosinta temporara a unei locuinte sau a unei parti din aceasta in schimbul unei sume de bani numita chirie. Forma scrisa a contractului inchiriere nu este o conditie de validitate, in schimb materializarea acestui printr-un inscris este necesara in vederea inregistrarii contractului la organele fiscale in scopul impozitarii veniturilor realizate din chirie.

Ce informatii trebuie sa cuprinda contractul de inchiriere a unei locuinte?

In principiu, procesul de inchiriere este supus libertatii contractuale, astfel partile fiind libere sa negocieze clauzele acestuia si modul de functionare a contractului. Totusi, Legea locuintei nr. 114/1996 ("Legea") acorda un capitol separat procesului de inchiriere a locuintelor prin care se instituie obligativitatea folosirii anumitor clauze, tocmai in scopul protejarii functionarii sanatoase a procesului de inchiriere. Prin urmare, informatia minima pe care trebuie sa o contina un contract de inchiriere, conform Legii, este urmatoarea:
(a) adresa locuintei care face obiectul inchirierii;
(b) suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun;
(c) suprafata curtilor si a gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun;
(d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata;
(e) suma platita in avans in contul chiriei;
(f) locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor;
(g) obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului;
(h) inventarul obiectelor si al dotarilor aferente;
(i) data intrarii in vigoare si durata;
(j) conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate;
(k) persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului.

In vederea protejarii chiriasilor, Legea instituie nulitatea unor clauze de care au abuzat locatorii de-a lungul timpului. Astfel, (i) clauzele care obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului, (ii) cele ce prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune; cele ce (iii) impun chiriasilor sa faca asigurari de daune, (iv) cele ce exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale sau (v) cele ce autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere sunt nule si sunt considerate inexistente in cazul in care ele au fost introduse totusi intr-un contract de inchiriere.

N:B: In cazul in care o locuinta este inchiriata in scopul functionarii sediului social sau a unui punct de lucru al unei societati comerciale, acest fapt trebuie prevazut expres in contractul de inchiriere. Ordonanta de urgenta nr. 54/2010 privind unele masuri pentru combaterea evaziunii fiscale impune o procedura speciala de inregistrare la organul fiscal din cadrul Agentiei Nationale de Administrare Fiscala a documentelor ce atesta dreptul de folosinta asupra spatiilor ce vor fi folosite drept sediu social de catre societatile juridice. Scopul introducerii acestei prevederi legale a fost ca autoritatile publice sa aiba o evidenta a contractelor si spatiilor cedate in folosinta societatilor comerciale pentru stabilirea sediului social si nu unul de natura de impunere fiscala. Procedura inregistrarii trebuie urmata si in cazul in care locatorul este o persoana juridica. In urma inregistrarii contractelor ce atesta dreptul de folosinta asupra unui anumit spatiu in vederea stabilirii unui sediu social, organul fiscal elibereaza un certificat fiscal ce atesta numarul contractelor inregistrate pentru spatiul respectiv, impreuna cu dovada inregistrarii contractului propriu zis. Aceasta procedura nu trebuie urmata in cazul in care societatea juridica intentioneaza sa deschida un punct de lucru la adresa unde inchiriaza un anumit spatiu.

Mai mult, din perspectiva procedurii de inregistrare la oficiul registrului comertului, locatarul are nevoie de acordul expres al vecinilor direct afectati, atat pe linie orizontala, cat si pe linie verticala, cat si de acordului asociatiei de proprietari pentru a putea inregistra in mod valabil si functiona in spatiul respectiva.

De ce drepturi si obligatii beneficiaza partile?

Legea instituie anumite obligatii atat pentru locator, cat si pentru chirias.
Astfel, proprietarul are urmatoarele obligatii:
(a) sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta si sa asigure folosinta linistita si utila;
(b) sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;
(c) sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);
(d) sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).
(e) sa repare locuinta in cazul unor deteriorari cauzate de forta majora.

Trebuie subliniat faptul ca orice prevedere contractuala prin care aceste obligatii ar cadea in sarcina chiriasului sunt nule.

Pe de alta parte, chiriasul are urmatoarele obligatii:
(a) sa foloseasca locuinta conform scopului pentru care a fost inchiriata. In acest sens, chiriasul nu va putea exercita activitati de comert in interiorul unei locuinte inchiriate in scopul locuirii in aceasta.;
(b) plata chiriei;
(c) plata cotei parte din cheltuielile comune, daca acest lucru a fost stabilit prin contract;
(d) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;
(e) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;
(f) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna pe toata durata contractului de inchiriere;
(g) sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta, la eliberarea acesteia.

Rezilierea contractului de inchiriere

In ceea ce priveste rezilierea unui contract inchiriere, se poate observa ca prevederile legale sunt mult favorabile chiriasului. Astfel, contractul de inchiriere poate fi reziliat de catre chirias inainte de ajungerea la termen, in lipsa unor prevederi mai avantajoase stabilite prin contract, cu conditia notificarii prealabile a rezilierii catre locator cu minimum 60 de zile inainte de data rezilierii.

Locatorul, conform Legii, poate cere in instanta rezilierea unui contract de inchiriere inainte de ajungerea la terme in situatiile cand:
(a) chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv;
(b) chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror alte bunuri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora;
(c) chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei;
(d) chiriasul nu si-a respectat clauzele contractuale.

Rezilierea mai poate fi ceruta si de catre asociatia de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului.

Procedura inregistrarii contractului de inchiriere la autoritatile fiscale si impozitarea veniturile obtinute din inchiriere

In termen de 15 zile de la data incheierii, in cazul in care locatorul este o persoana fizica, contractul de inchiriere trebuie inregistrat la administratia financiara aflata in raza teritoriala unde isi are domiciliul. Este competenta administratia financiara de la locul situarii proprietatii doar in situatia in care locatorul nu are sediul-domiciliul in Romania.

Pentru inregistrarea contractului de inchiriere este nevoie de urmatoarele acte:
(a) Contractul de inchiriere in trei exemplare originale;
(b) Dovada proprietatii asupra spatiului inchiriat, in original si copie;
(c) Copiile actelor de identitate sau a certificatului de inregistrare al societatii, dupa caz, ale locatorului si locatarului.
(d) Copia cartii de identitate a locatorului;
(e) Timbru fiscal in valoare de 2 RONs
(f) Declaratie de venit (formularul 220), in baza careia se va calcula impozitul datorat.

Impozitul care este in valoare de 16% si se calculeaza din cota de 75% din valoarea chiriei incasate. Cuantumul de 25% din valoarea chiriei este presupusa a fi o cheltuiala deductibila in legatura cu intretinerea spatiului si nu se impoziteaza.

In cazul in care locatorul este o persoana juridica, contractul de inchiriere nu trebuie inregistrat la administratia financiara intrucat impozitarea societatilor comerciale se face in alt regim fata de cel pentru persoanele fizice.