Consultanti cu activitate in comunitatea Avocatnet.ro

9.67

Inchirierea unei locuinte potrivit Noului Cod Civil - Ce drepturi si obligatii au chiriasii?

9 Decembrie 2011 Ioana Vlad

Vezi cele 25 comentarii!

In ultimii ani, numarul persoanelor care opteaza pentru inchirierea locuintei in detrimetrul achizitionarii uneia a crescut tot mai mult. Fie ca te numeri printre chiriasi sau esti unul dintre proprietarii caselor inchiriate, trebuie sa stii ca, incepand cu data de 1 octombrie, Noul Cod Civil (NCC) este actul normativ care reglementeaza raporturile dintre chiriasi si proprietari.

Autor Ioana Vlad

Dimensiune text

print ym Articol interesant (33)

Prevederile Legii locuintei nr. 114/1996 privind drepturile si obligatiile chiriasului au fost abrogate odata cu intrarea in vigoare a Noului Cod Civil (NCC), la data de 1 octombrie 2011.

Astfel, inchirierea unei locuinte se face pentru cel mult 49 de ani, potrivit NCC. Totusi, daca proprietarul (locatorul) si chiriasul (locatar) stipuleaza un termen mai lung, acesta se va reduce de drept la 49 de ani.

Totusi, daca nu s-a mentionat un termen in contract, inchirierea se considera incheiata pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist, sau pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul camerelor sau apartamentelor mobilate.

Drepturile chiriasului

NCC prevede ca, in lipsa unei stipulatii exprese, locuinta de inchiriat trebuie sa fie in stare corespunzatoare. In plus, in cladirile cu mai multe apartamente, chiriasii au dreptul de a intrebuinta partile si instalatiile de folosinta comuna ale cladirii potrivit cu destinatia fiecareia.

In plus, proprietarul trebuie sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata locatiunii. Totusi, reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului vor fi suportate de chirias.

In situatia in care, dupa semnarea contractului, se iveste nevoia unor reparatii care trebuie suportate de proprietar, iar acesta din urma nu le plateste, reparatiile pot fi facute de locatar. Insa, conform prevederilor NCC, proprietarul este dator sa plateasca, in plus si dobanzi socotite de la data efectuarii cheltuielilor.

Totodata, chiriasul nu poate fi obligat sa incheie o asigurare cu un asigurator impus de locator sau sa plateasca in avans, cu titlu de reparatii locative, sume stabilite pe baza estimarilor facute exclusiv de proprietar.

In acelasi timp, proprietarul este raspunzator pentru orice ar impedica chiriasul sa se foloseasca de locuinta inchiriata, indiferent daca aceste vicii existau dinainte ori au survenit pe parcursul derularii contractului. Chiriasul are dreptul la o scadere proportionala a chiriei, daca lucrurile nu sunt remediate de indata. Totodata, NCC prevede posibilitatea chiriasului de a cere despagubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaza vietii, sanatatii sau integritatii corporale a locatarului.

Pe de alta parte, proprietarul nu raspunde pentru neregulile care nu au fost reclamate, desi erau aparente la data incheierii contractului.

NCC asigura o protectie a chiriasului si in situatiile in care o terta persoana pretinde un drept asupra locuintei inchiriate.

“Daca locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, locatorul trebuie sa il despagubeasca pentru toate prejudiciile suferite din aceasta cauza”, se arata in lege.

Pentru astfel de situatii, indiferent de gravitatea tulburarii, locatarul poate cere o scadere proportionala a chiriei daca i-a adus la cunostinta proprietarului situatia, iar acesta nu a remediat-o. In acelasi timp, chiriasului i se da posibilitatea de a rezilia contractul in cazul in care este vorba de o situatie grava. Insa, locatarul care, la incheierea contractului, cunostea situatia imobilului nu are dreptul la daune-interese.

De asemenea, in situatia in care locatarul este chemat in judecata de un tert care pretinde un drept asupra bunului inchiriat si exista riscul pierderii de a nu mai putea folosi integral bunul, legea ii da acestuia dreptul de a solicita introducerea in proces a proprietarului, in conditiile Codului de procedura civila, iar proprietarul locuintei este obligat sa il despagubeasca pe locatar de toate prejudiciile.

NCC confera chiriasului si drept de preferinta la incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei. El nu are insa acest drept atunci cand nu si-a executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare.

In plus, in contractul de inchiriere nu pot fi mentionate clauze in temeiul carora se prevede raspunderea solidara sau indivizibila a chiriasilor din apartamente diferite situate in acelasi imobil, in cazul degradarii elementelor de constructii si a instalatiilor, obiectelor si dotarilor aferente partilor comune ale imobilului. De asemenea, proprietarul este indreptatit sa diminueze sau sa suprime, fara contraprestatie echivalenta, prestatiile la care s-a obligat prin contract.

In lipsa unei interdictii stipulate in acest sens, si alte persoane pot locui impreuna cu chiriasul. Ele vor raspunde solidar cu acesta, pe durata utilizarii imobilului pentru oricare dintre obligatiile izvorate din contract.

Obligatiile chiriasului

Chiriasul este obligat sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract. Potrivit NCC, contractele de inchiriere incheiate prin inscris, sub semnatura privata, care au fost inregistrate la organele fiscale, precum si cele incheiate in forma autentica constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege.

Chiriasul este obligat sa plateasca chiria la termenele convenit, potrivit uzantelor sau dupa cum urmeaza:
• in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna;
• in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an;
• in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.

Chiriasii sunt obligati sa contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, incalzirea, curatarea partilor si instalatiilor de folosinta comuna, precum si la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileste in sarcina lor. NCC prevede expres faptul ca chiriasul este obligat sa mentina locuinta in stare corespunzatoare pe toata durata locatiunii.

NCC da dreptul proprietarului de a solicita despagubiri in cazul in care chiriasul schimba destinatia locuintei.

Un alt drept conferit de NCC proprietarului se refera la posibilitatea de a veni sa examineze locuinta, la intervale de timp rezonabile. De asemenea, chiriasul trebuie sa permita si accesul celor in casa persoanelor care doresc sa achizitioneze locuinta sau care doresc sa o ia in locatiune dupa expirarea contractului.

NCC prevede expres ca locatarul este obligat, sub sanctiunea platii de daune-interese si a suportarii oricaror altor cheltuieli, sa ii notifice de indata proprietarului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma.

In plus, reparatiile de intretinere curenta sunt in sarcina chiriasului daca nu este prevazut altfel. NCC prevede ca, daca in timpul locatiunii locuinta are nevoie de reparatii care nu pot fi amanate pana la sfarsitul perioadei contractuale sau a caror amanare ar expune casa pericolului de a fi distrusa, chiriasul va suporta restrangerea necesara a locatiunii cauzata de aceste reparatii.

Daca totusi reparatiile dureaza mai mult de 10 zile, pretul chiriei va fi scazut proportional cu timpul si cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. NCC da posibilitatea chiriasului de a rezilia contractul daca reparatiile sunt de asa natura incat, in timpul executarii lor, bunul devine impropriu pentru intrebuintare.

Cand inceteaza contractul de inchiriere a unei locuinte?

In cazul in care, fara justificare, una dintre partile contractului de inchiriere nu isi executa obligatiile nascute din acest contract, cealalta parte are dreptul la rezilierea contractului.

De asemenea, NCC da posibilitatea proprietarului de a cere instantei rezilierea contractului de inchiriere si in cazul in care chiriasul, membrii familiei sale sau alte persoane carora acesta din urma le-a ingaduit, in orice mod, folosirea, detinerea sau accesul in locuinta, fie au un comportament care face imposibila convietuirea cu celelalte persoane care locuiesc in acelasi imobil sau in imobile aflate in vecinatate, fie impiedica folosirea normala a locuintei sau a partilor comune.

NCC prevede un termen de preaviz de cel putin 60 de zile pentru ca locatarul sa denunte unilateral contractul, daca inchirierea este pe durata determinata.

In acelasi timp, conform NCC, atunci cand contractul de inchiriere s-a incheiat pe perioada nedeterminata si nu s-a convenit altfel, chiriasul poate denunta contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:
• 60 de zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o luna sau mai mare;
• 15 zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o luna.

In situatia in care chiriasul a decedat, contractul de inchiriere a locuintei inceteaza in termen de 30 de zile de la data inregistrarii decesului. Insa, descendentii si ascendentii acestuia au dreptul, in acest interval, sa opteze pentru continuarea contractului de inchiriere pana la expirarea duratei acestuia, daca sunt mentionati in contract si daca au locuit impreuna cu chiriasul.

Vezi cele 25 comentarii!

Iti place Avocatnet.ro? Da like la pagina noastra de Facebook!

Dimensiune text

print ym Articol interesant (33)

Comenteaza articol sau Intreaba in forum

Citeste mai multe despre noul cod civil 2011, inchirierea unei locuinte

COMENTARII ARTICOL (25)

Ordoneaza comentariile dupa cele mai recente | cele mai vechi

: +0
ioanaenache99@yahoo.com (utilizator neinregistrat)
adaugat acum o saptamana
buna. am si eu o intrebare este corect ca propietaru sa-ti ceara chiria pe 3 luni in avans fara sa-ti puna viza sau sa dea contract? si sa faca modificari in gars fara aprobarea chiriasulu?

: +0
vasile_turda53
adaugat acum 3 saptamani
e valabil si A.N.L.-uri?

: +0
manuelagheorghe
adaugat acum 4 saptamani

: +0
ionel (utilizator neinregistrat)
adaugat acum o luna
ce se intampla cand proprietarul are datori la intretinere si totusi inchiriaza unor persoane care nu cunosc aceasta problema?asociatia neputand incasa bani de la chirias pana nu se achita datoria de catre proprietar,nu trebuia facut cunoscut acelui chirias ?

: +1
madoiclimber
adaugat acum o luna
Care sunt drepturile proprietarului, atunci cand contractul este incheiat pe durata determinata, iar la expirarea contractului chiriasii refuza sa elibereze apartamentul?

: +0
Julieta
adaugat acum o luna
Buna seara!
Am si eu o intrebare si anume:
Ce se intampla atunci cand proprietarul care ti-a inchiriat apartamentul il pune gaj la camatari si acestia la un moment dat intra in posesia locuintei?
Eu ca si chirias nu trebuie sa fiu informat, nu trebuie sa stiu cui platesc chirie, nu trebuie sa se prezinte noul proprietar sa negociem pretul pe chirie sau macar sa spuna daca mai putem sta in locunta respectiva?
Ce drepturi am acum ca si chirias?
Poate veni sa ma dea afara din casa noul proprietar fara un preaviz?Daca nu-l cunosc , nu s-a prezentat nici la asociatia de locatari , dar totusi a platit impozitul la circa financiara , Ce se poate intampla acum?
Va multumesc pentru un eventual raspuns!

: +0
Gheorghe (utilizator neinregistrat)
adaugat acum 3 luni
Mai este valabila in NCC prevederea din O.U.G. 40/1999 (cu modificari) cerinta de prelungire obligatoria a contractului cu inca 5 ani de la data retrocedarii apartamentului confiscat de stat ? Nu am gasit mentionat acest lucru in NCC !

: +0
cecilia68
adaugat acum 3 luni
este de necrezut,degeaba avem legi.cine le respecta??? eu locuiesc cu chirie,in afara de faptul ca este obraznica,mi-a facut promisiunea ca pana la iarna (asta era 15 sept) imi trimite o soba care sa-mi foloseasca sa ma incalzesc,apt nu are incalzire de nic-un fel,am incercat sa pun aeroterma,una buna,cad sigurantele,in final disperata am chemat pe cineva,mi-a schimbat doua sigurante care m-au costat cu manopera 55 ron.Profita de faptul ca stie ca sunt singura pe lume tot ce e in apartament sunt ale mele,si chiar nu as vrea sa-mi distrug lucrurile mutandu-le de colo colo

: +1
popamarin
adaugat acum 4 luni
Chiriasul are dreptul din diverse motive sau fara sa denunte contractul unilateral cu preaviz Dar proprietarul nu,chiar daca are nevoie de imobil sau vrea sa-l vanda..

: +0
eu (utilizator neinregistrat)
adaugat acum 5 luni
dar chiriasul?????

: +0
yo (utilizator neinregistrat)
adaugat acum 5 luni
Cititi mai bine din noul cod civil. Acest articol e incomplet si conduce la interpretari. Succes ...celor interesati!

: +0
paultanasoiu
adaugat acum 5 luni

: +1
miliuta
adaugat acum 5 luni
ce talmes -balmes !!!!...,numai la noi la romani poate fi asa .

: +1
uadytzu (utilizator neinregistrat)
adaugat acum 5 luni

: +2
dl_costas
adaugat acum 5 luni

: +2
elena (utilizator neinregistrat)
adaugat acum 5 luni
Nu s-a specificat nimic de CERTIFICATUL ENERGETIC pe care proprietarul trebuie sa-l puna la dispozitie chiriasului, ca acesta sa stie in ce clasa energetica se afla locuinta, cati bani trebuie sa scoata din buzunar pentru incalzire?????este un aspect foarte important, te muti undeva incantat de chirie si incalzire in loc sa te coste 500 lei/luna te costa 1000 lei pe luna !!!!!

: +1
TEREC ANDREI
adaugat acum 5 luni
Chiriasul poate casca ochii sa vada din ce-i facut blocul, daca are termopane, ce orientare are, la ce etaj este etc. Daca in certificatul energetic scrie clasa 'A' si chiriasului ii place sa stea cu geamu rabatat si cu termostatul pe 25, o sa plateasca putin la incalzire? Sau ar trebui sa injure proprietarul ca plateste prea mult

: +2
eugen82
adaugat acum 5 luni
nu se precizeaza nimic cu privire la drepturile chiriasilor in raport cu asociatiile de proprietari atunci cind este vorba de apartament la bloc?
intretinerea, repartizarea costurilor si altele privind spatiile comune il privesc mai mult pe chirias decit pe proprietar.
ar trebui ca la adunarile generale sa aibe drept de vot si chiriasul privind anumite aspecte care-l privesc numai pe acesta

: +1
TEREC ANDREI
adaugat acum 5 luni
aveti dreptate!

: +1
A. (utilizator neinregistrat)
adaugat acum 5 luni
Chiriasii nu au niciun drept in adunarea generala si nici in asociatia de proprietari. Aceste aspecte sunt in continuare reglementate de Legea 230/2007, in vreme ce NCC reglementeaza NUMAI contractul de inchiriere, adica relatia dintre proprietar si chirias.

: +3
yry (utilizator neinregistrat)
adaugat acum 5 luni
De ce nu s-a introdus si la noi depozitul necesar pentru inchirierea locuintei.
Asta i-ar fi determinat pe chiriasi sa fie mai constienti cum folosesc bunul sau bunurile inchiriate si l-+ar fi ajutat f mult si pe cel care a inchiriat! Exemplele potitive din occident nu sunt o lectie pentru noi! Hai sa mai inventam roata!!!!

: +0
tibiolah
adaugat acum 5 luni
Dar NCC nu interzice sa ceri o garantie (depozit ) care se restituie la incetarea contractului de inchiriere !