Două cazuri recente în care ANAF a impus sume suplimentare pentru persoane fizice care obțineau câștiguri din vânzarea de imobile

Raportul pe martie 2023 al celor de la ANAF a fost publicat recent și poate fi consultat integral aici.

Este bine de știut că, pentru veniturile independente, persoanele fizice trebuie să se autorizeze ca PFA, să depună declarația unică și să achite anual impozit pe venit și, dacă este cazul, contribuții pentru pensii și sănătate, așa cum atenționam printr-un articol recent. Iar în unele cazuri poate interveni chiar obligația de plată a TVA (la depășirea plafonului de scutire de 300.000 de lei). Practic, tranzacțiile imobiliare constante sunt văzute de autorități ca activități comerciale pentru care trebuie aplicat un regim fiscal corespunzător.

În primul caz descris de reprezentanții ANAF este vorba de o recalificare de venituri. Practic, veniturile tratate, fiscal vorbind, ca simple transferuri de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal au fost recalificate drept venituri independente, pentru care taxarea este mai mare. Persoana fizică respectivă construia și vindea locuințe, acționând ca un dezvoltator imobiliar.

„Din verificările efectuate, organele de inspecție fiscală au constatat că persoana fizică X a acționat ca un dezvoltator imobiliar, respectiv a transferat proprietăți imobiliare, altele decât locuințele utilizate în scop personal. În fapt, a realizat venituri comerciale din vânzarea de bunuri imobile (apartamente), care fac parte din categoria veniturilor independente ce sunt supuse impozitului pe venit.

Având în vedere caracterul de continuitate al operațiunilor de cumpărare terenuri intravilane, edificare și vânzare de bunuri imobiliare proprii, precum și faptul că, încă de la data achiziționării terenurilor intravilane a existat intenția de construire de bunuri imobile, organele de inspecție fiscală au procedat la stabilirea veniturilor din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal ca fiind venituri din activități independente, aferent cărora au calculat impozit pe venit suplimentar în sumă totală de X lei și contribuții sociale corespunzătoare în sumă de X lei”, scrie în raport, cu precizarea că anumite informații sunt anonimizate de autorități.

Perioada verificată de inspectorii fiscali a fost 1 ianuarie 2017 - 31 decembrie 2020.

În al doilea caz descris în raportul ANAF se face referire la o persoană fizică ce nu și-a îndeplinit nicio obligație fiscală pentru veniturile pe care le obținea din tranzacțiile imobiliare - achiziții și vânzări de terenuri, apartamente și locuri de parcare. De această dată, inspectorii au impus atât impozit pe venit și contribuții sociale, cât și TVA.

„Urmare a verificărilor efectuate, organele de inspecție fiscală au constatat că, în perioada 2017 - 2021, persoana fizică X a efectuat tranzacții (achiziții și vânzări) cu terenuri, apartamente și locuri de parcare, activitatea desfășurată având forma activității economice independente cu caracter de continuitate, în scopul obținerii de venituri. Astfel, deși a desfășurat o activitate economică, persoana fizică X nu și-a organizat activitatea ca PFA, întreprindere individuală sau membru al unei întreprinderi familiale, nu s-a înregistrat ca plătitor de taxe și impozite, nu a ținut evidența contabilă, nu a depus declarații fiscale și nu a achitat obligațiile fiscale aferente.

Pentru veniturile realizate în urma tranzacțiilor imobiliare desfășurate, contribuabilul verificat datorează TVA, impozit pe venit și contribuții sociale, potrivit prevederilor legale, fapt pentru care organele de inspecție fiscală au stabilit suplimentar obligații fiscale în sumă totală de X lei, din care: X lei TVA, X lei impozit pe veniturile din activități independente, X lei contribuții sociale”, este detaliat în raport.

Perioada verificată a fost 1 ianuarie 2017 - 31 decembrie 2021.