Se poate cumpara o casa de la un vanzator care are ipoteca conventionala?

Ipoteca este o sarcina care greveaza imobilul. Il puteti cumpara doar cu acordul celui in favoarea caruia este instituita ipoteca. Imobilul cumparat va fi grevat de aceasta ipoteca daca cel in favoarea caruia a fost instituita nu renunta la ea.

Ipoteca conventionala




Sintagma ce desemneaza ipoteca creata prin conventia partilor, cu respectarea formelor prevazute de lege.

Codul civil roman prevede doua conditii de fond obligatorii, si anume:
- cel care constituie ipoteca trebuie sa aiba capacitatea de exercitiu (art.1769 Cod civil), si
- sa fie proprietarul actual al bunului imobil.

Forma autentica a contractului de ipoteca este ceruta ad validitatem, fiind un contract solemn.

Ipoteca poate fi constituita die prin acelasi inscris din care rezulta si obligatia principala, fie printr-un inscris distinct de acela care constata existenta acestei obligatii. De regula, obligatia garantata nu este necesara a fi constatat printr-un inscris autentic.

o speta va alatur
potecă convenţională.Garanţie imobiliară. Formă autentică, advaliditatem





Conform art.1772 C.civ. ipoteca convenţională nu va putea fi constituită decât prin act autentic ceea ce presupune că forma autentică este o condiţie de validitate chiar a contractului de ipotecă, disocierea dintre acesta şi contractul de garanţie, fiind fără suport juridic, atâta timp cât ipoteca convenţională este o garanţie imobiliară.



Secţia comercială, decizia nr.225 din 22 ianuarie 2002



Tribunalul Alba Iulia, prin sentinţa civilă nr.1040 din 3 decembrie 1999 a respins acţiunea reclamanţilor SC „A.N.” SRL şi a persoanelor fizice R.E.,R.A. şi R.D. împotriva pârâtei Dacia Felix – Sucursala Alba Iulia, prin care se cerea să se constate nulitatea contractului de credit din septembrie 1993 completat prin act adiţional, a contractului de garanţie imobiliară fără număr anexă la primul contract şi a contractului de ipotecă, asupra imobilului situat în Alba Iulia, cu motivarea că societatea reclamantă nu justifică un interes legitim în promovarea acţiunii iar contractul de ipotecă este legal încheiat.

Curtea de Apel Alba Iulia, Secţia comercială şi de contencios administrativ prin decizia nr.415 din 12 mai 2000, a respins apelul reclamanţilor, reţinând în considerentele deciziei că la data semnării actului adiţional la contractul de credit, coproprietarii imobilului au garantat creditul, semnând şi contractul de garanţie în conformitate cu dispoziţiile art.1772 C.civ. existenţa ipotecii fiind condiţionată de existenţa actului autentic.

Reclamanţii au declarat recurs invocând excepţia autorităţii de lucru judecat prin existenţa deciziei nr.1134 din 5 mai 2000, pronunţată anterior de Curtea de Apel Alba Iulia şi care, faţă de aceleaşi părţi, a constatat nulitatea încheierii de înscriere a dreptului la ipotecă convenţională şi a dispus radierea acestei ipoteci, situaţie faţă de care, în mod nelegal, prin încheierea din 31 mai 2000 s-a notat provizoriu acelaşi drept de ipotecă, menţionându-se răspunderea solidară a garanţilor.

Reclamanţii au precizat că îşi menţin criticile în ce priveşte contractul de credit şi actul adiţional la acesta, sub aspectul clauzei de garanţie.

Recursul este fondat.

Printr-o decizie anterioară deciziei atacate în prezent cu recurs s-a constatat nulitatea încheierii din 1993, de înscriere a dreptului de ipotecă convenţională şi s-a dispus radierea acestei ipoteci, reţinându-se în considerente că, este lovit de nulitate contractul de garanţie imobiliară, în sensul dispoziţiilor art.1171, 1772 C.civ.

Prin decizia supusă recursului s-a dat o interpretare greşită prevederilor art.1772 C.civ., ţinând seama că forma autentică este o condiţie de validitate a contractului de ipotecă, iar disocierea dintre acesta şi contractul de garanţie este fără suport juridic, ipoteca convenţională fiind o granţie imobiliară.

Ca atare, clauza inclusă în contractul de credit prin actul adiţional, dintre beneficiarii creditului şi pârâtă, referitoare la această garanţie imobiliară este nulă absolut, lipsindu-i obiectul, condiţie esenţială prevăzută de art.948 C.civ., pentru validitatea convenţiilor. La aceasta se adaugă şi faptul nesemnării contractului de garanţii reclamanţi, nici în forma iniţială şi nici în forma completată prin actul adiţional, care face parte integrantă din acest contract.

În consecinţă, recursul a fost admis, decizia recurată a fost casată, apelul admis, iar sentinţa schimbată parţial, în sensul constatării nulităţii contractului de garanţie ipotecară şi a nulităţii parţiale a contractului de credit încheiat între societatea reclamantă şi pârâtă, în privinţa clauzei care are ca obiect această garanţie imobiliară.