Contractul de intermediere este reglementat expres în noul cod civil (“NCC”) prin articolele 2.096-2.102, devenind astfel un contract numit.
Contractul de intermediere este definit ca fiind „contractul prin care intermediarul se obligă față de client să îl pună în legătură cu un terț, în vederea încheierii unui contract”.
În raporturile dintre intermediar și părțile puse în legătură (client și terțul ce este identificat de intermediar), intermediarul acționează ca independent, așa cum se prevede expres în art. 2.096 din NCC, între acesta și părțile intermediate neexistând o relație de subordonare sau de prepușenie, contractul de intermediere deosebindu-se astfel de contractul de mandat și contractul de comision Prin urmare, intermediarul este de regulă un profesionist al cărui obiect de activitate trebuie să aibă în vedere punerea în legătură a persoanelor care doresc să încheie o anumită categorie de contracte[1] și care trebuie să fie autorizat pentru desfășurarea unei astfel de activități. De altfel, în cazul intermedierii imobiliare, terminologia folosită pentru intermediar este cea de agenție imobiliară, si este definit ca fiind un operator economic, furnizor de servicii imobiliare, care acţionează în numele şi în interesul unor terţi, prin urmare o persoană fizică sau juridică ce acționează cu titlu profesional.
4. Obiectul contractului de intermediere
Obiectul contractului de intermediere este reprezentat de operațiunea juridică de intermediere. Sub aspectul naturii obligaționale a activității de intermediere, obligația asumată de către intermediar este aceea de a pune în legătură cealaltă parte din contractul de intermediere, clientul, cu un terț în vederea încheierii unui contract. NCC nu desemnează vreo categorie specială de contracte ce pot fi încheiate în urma activității de intermediere, rezultând o libertate absolută cu privire la desemnarea contractelor ce pot fi intermediate, cu respectarea bineînțeles a condițiilor de validitate a acestora.
Precizăm faptul că NCC condiționează nașterea unor raporturi juridice obligaționale stabilite printr-un contract dintre două părți (i.e. dreptul intermediarului la remunerație), de nașterea unor raporturi obligaționale străine, în care doar una dintre părțile contractului inițial, clientul, se obligă din nou, în fața unui terț.
5. Reprezentarea în contractul de intermediere
Ca regulă, așa cum e prevăzut expres prin art. 2.096 (2) din NCC, intermediarul este o persoană independentă față de părțile intermediate, rolul său fiind acela de a pune în legătură părțile intermediate, fără însă a participa la negocierea sau încheierea efectivă a contractului. Cu toate acestea, art. 2.102 prevede o derogare de la această regulă, pentru situația în care intermediarul a fost împuternicit expres să reprezinte părțile intermediate la încheierea contractului intermediat sau a altor acte de executare a acestuia.
Astfel, intermediarul poate reprezenta, atât clientul cât și terțul la încheierea contractului intermediat sau a altor acte de executare a acestuia. În această situație vor deveni aplicabile regulile de la mandatul cu reprezentare, creând premisele implicării juridice a intermediarului ca reprezentant al uneia dintre părțile intermediate, acesta obligându-se să încheie respectivul contract pe seama părții reprezentate. Împuternicirea acordată intermediarului trebuie să respecte cerințele de formă impuse de actul juridic ce urmează a fi încheiat (art. 1.301 și art. 2013 din NCC)[2].
Considerăm că intermediarul poate reprezenta în același timp atât clientul cât și terțul identificat de către intermediar, sub condiția respectării art. 1.304 din NCC cu privire la dubla reprezentare.
Suntem de părere că și în cazul contractului de intermediere cu reprezentare, dispozițiile NCC privind reprezentarea nu vor putea deroga de la regimul juridic al contractului de intermediere prevăzut de art. 2.096-2.102 din NCC. Astfel, intermediarul nu se poate prevala de alte dispoziții din NCC care reglementează reprezentarea (ex. art. 2.027 din NCC), care ar crea un regim juridic mai favorabil intermediarului decât cel reglementat de art. 2.096-2.102 din NCC.
6. Remunerația
Conform prevederii imperative prevăzute în art. 2.097 din NCC, intermediarul are dreptul la remunerație din partea clientului numai în cazul în care contractul intermediat se încheie ca urmare a intermedierii sale.
Având în vedere cele de mai sus, putem spune că dreptul la remunerație în contractul de intermediere este stabilit sub condiția suspensivă a încheierii contractului intermediat. Suntem de părere că aceste prevederi din NCC ocrotesc un interes particular (cel al clientului), iar nerespectarea acestor prevederi este sancționată cu nulitatea relativă.
Și în ceea ce privește restituirea cheltuielilor efectuate pentru intermediere, putem constata prin interpretarea art. 2.098 din NCC că regula[3] este nerambursarea cheltuielilor, intermediarul având dreptul la restituirea acestora doar în cazul acest lucru a fost stipulat expres în contractul de intermediere.
În ceea ce privește cuantumul remunerației, alin. (2) al art. 2.097 din NCC, prevede că în lipsa convenției părților sau a unor prevederi legale speciale, intermediarul are dreptul la o remunerație în conformitate cu practicile anterioare statornicite între părți sau cu uzanțele existente între profesioniști pentru astfel de contracte.
Prin Ordonanța de Urgență nr. 79/ 2011 pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (aprobată prin Legea 60/2012) pentru punerea în aplicare a NCC cu privire la contractul de intermediere s-a adus o completare art. 2.097. Așadar, potrivit prevederilor art. 1431 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a NCC, coroborate cu art. 2.010 alin. (3) din NCC, dreptul la acțiune pentru stabilirea cuantumului remunerației intermediarului se prescrie odată cu dreptul la acțiunea pentru plata acesteia.
În cazul pluralității de intermediari, art. 2.099 din NCC stabilește în mod expres faptul că remunerația în cazul unei intermedieri realizate de către mai multe persoane având calitatea de intermediari, va fi stabilită indiferent de izvorul obligației – contract de intermediere comun sau contracte distincte pentru fiecare intermediar dar care au același obiect pentru activitatea de intermediere – dacă prin contractul de intermediere nu s-au stabilit condiții specifice, prin recunoașterea dreptului fiecărui intermediar la o cotă parte egală din remunerația stabilită global.
7. Obligația intermediarului de informare
Una dintre obligațiile intermediarului stipulate expres de către NCC este aceea de informare a terțului cu privire la avantajele și oportunitatea încheierii contractului intermediat, cu condiția să nu prejudicieze în mod culpabil interesul clientului. Obligația astfel reglementată este în raport cu terțul și nu față de client, dar bineînțeles, fără a prejudicia interesele clientului.
Ordonanța privind protecția consumatorului instituie un regim specific al obligației de informare a intermediarului. Astfel, încă din faza precontractuală intermediarul (agenția imobiliară) are obligația de a informa clientul (consumatorul), în scris, corect, complet şi precis, cu privire la preţurile practicate în piaţă pentru tipul de imobil ce urmează a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informaţiilor existente în baza de date a agenţiei imobiliare, deficienţe şi alte inconveniente cunoscute de agenţia imobiliară sau pe care în mod rezonabil putea să le cunoască, incluzând surse de zgomot, umezeală, poluare, miros, pericol de inundaţii sau surpări, organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodice, istoricul terenului sau al clădirii, posibile dezavantaje ale vecinătăţilor, nivelul comisionului practicat de agenţia imobiliară, situaţia juridică a imobilului, nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de consumator, pentru obţinerea documentelor şi întocmirea actelor necesare încheierii contractului.
8. Obligația clientului de comunicare a încheierii contractului intermediat
Art. 2.101 prevede o obligație imperativă și pentru beneficiarul intermedierii, aceea de a-l informa pe intermediar cu privire la rezultatul negocierilor, anume dacă s-a încheiat sau nu contractul intermediat. Termenul pentru comunicare este de 15 zile de la data încheierii contractului, sancțiunea fiind aceea de dublare a remunerației cuvenite intermediarului, dacă prin contract nu se prevede altfel.
În ceea ce privește prescripția dreptului la acțiune pentru plata remunerației și a despăgubirii datorate de către client, considerăm că prescripția va începe să curgă la data la care intermediarul a cunoscut sau trebuia să cunoască încheierea contractului intermediat (art. 2.523 din NCC).:)
avocatnet.ro explicăm legislația
Radu88