Ce trebuie să știi despre veniturile realizate din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal

În ceea ce privește stabilirea venitului brut din arendă, important de reținut este faptul că, în conformitate cu dispozițiile art. 84 alin. (4) din Codul fiscal, venitul brut obținut din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal se stabilește pe baza raportului juridic/contractului încheiat între părți și reprezintă totalitatea sumelor în bani încasate și/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură primite, potrivit ghidului recent al ANAF.

În cazul în care arenda se exprimă în natură, evaluarea în lei se face pe baza prețurilor medii ale produselor agricole, stabilite prin hotărâri ale consiliilor județene și, respectiv, ale Consiliului General al Municipiului București, ca urmare a propunerilor direcțiilor teritoriale de specialitate ale Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale - hotărâri ce trebuie emise înainte de începerea anului fiscal. Aceste hotărâri se transmit, în cadrul aceluiași termen, direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice, pentru a fi comunicate unităților fiscale din subordine.

În cazul în care prețurile medii ale produselor agricole au fost modificate în cursul anului fiscal de realizare a venitului, noile prețuri pentru evaluarea în lei a veniturilor din arendă exprimate în natură, pentru determinarea bazei impozabile, se aplică începând cu data de 1 a lunii următoare comunicării acestora către direcțiile generale regionale ale finanțelor publice. Prețurile medii ale produselor agricole, stabilite și/sau modificate potrivit paragrafelor anterioare, sunt publicate pe portalul ANAF.

Referitor la stabilirea venitului net din arendă, important de menționat este faptul că venitul net din arendă se stabilește la fiecare plată prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut.

Un alt aspect fiscal important este acela că impozitul pe veniturile din arendă se calculează prin reținere la sursă, de către plătitorii de venit, la momentul plății venitului, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net, impozitul fiind final. Impozitul astfel calculat se reține și se plătește la bugetul de stat până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost reținut.

Cu privire la obligațiile declarative ale plătitorilor de venit din arendă, important de amintit este faptul că aceștia au obligația să completeze și să depună, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care s-au plătit veniturile, formularul 112 (declarație privind obligațiile de plată a contribuțiilor sociale, impozitului pe venit și evidența nominală a persoanelor asigurate), în care declară impozitul pe veniturile din arendă calculat și reținut. Formularul 112 se transmite prin mijloace electronice de transmitere la distanță, în conformitate cu prevederile legale în vigoare. Semnarea declarației se realizează prin utilizarea certificatului calificat, eliberat în condițiile Legii nr. 214/2024 privind utilizarea semnăturii electronice, a mărcii temporale și prestarea serviciilor de încredere bazate pe acestea.

Plătitorii de venituri din arendă nu au obligația completării și depunerii formularului 205 (declarațiea informativă privind impozitul reținut la sursă și câștigurile/pierderile din investiții, pe beneficiari de venit).

În ceea ce privește plata contribuției de asigurări sociale (CAS) de către plătitorii de venituri din arendă, important de precizat este că persoanele fizice care realizează venituri din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal nu datorează CAS pentru aceste venituri.

Referitor la plata contribuției de asigurări sociale de sănătate (CASS - cotă de 10%) de către plătitorii de venituri din arendă, trebuie precizate următoarele aspecte:

1. Baza anuală de calcul al CASS în cazul persoanelor care realizează venituri din cele prevăzute la art. 155 alin. (1) lit. c) - h) din Codul fiscal o reprezintă:

Încadrarea în plafonul anual de cel puțin șase, 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară, după caz, se efectuează prin cumularea veniturilor nete din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal realizate cu alte categorii de venituri realizate, după cum urmează:

2. Cazul în care persoanele fizice realizează venituri din arendă, obținute de la un singur plătitor de venit, iar nivelul net estimat al acestor venituri, pentru anul curent, este cel puțin egal cu șase salarii minime brute pe țară. În acest caz, plătitorul de venit are obligația să calculeze CASS prin aplicarea cotei de contribuție de 10% asupra bazei de calcul, să o rețină și să o plătească. În contractul încheiat între părți se precizează obligația plătitorului de venit de a calcula, reține și plăti contribuția prin reținere la sursă, în anul în curs. Nivelul contribuției calculate și reținute la fiecare plată de către plătitorul de venit este cel stabilit de părți, până la concurența contribuției anuale datorate. Plătitorul de venit depune formularul 112 până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care CASS a fost reținută. Plata CASS se efectuează în cadrul aceluiași termen.

3. Cazul în care persoanele fizice realizează venituri din arendă din mai multe surse, iar veniturile nete estimate a se realiza de la cel puțin un plătitor de venit sunt egale sau mai mari decât nivelul a șase salarii minime brute pe țară. În această situație, persoana fizică desemnează, prin contractul încheiat între părți, plătitorul de venit de la care venitul realizat este cel puțin egal cu șase salarii minime brute pe țară și care are obligația să calculeze CASS prin aplicarea cotei de 10% asupra bazei de calcul, să rețină și să plătească contribuția pentru anul în curs. Nivelul CASS calculate și reținute la fiecare plată de către plătitorul de venit este cel stabilit de părți, până la concurența contribuției datorate. În acest caz, plătitorul de venit desemnat depune formularul 112 până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care aceasta a fost reținută. Plata CASS se efectuează în cadrul aceluiași termen.

Persoanele fizice care realizează venituri din arendă din mai multe surse pentru care plătitorul de venit a reținut la sursă CASS, aceasta fiind aferentă unei baze de calcul mai mici decât nivelul a 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară, au obligația depunerii formularului 212 (declarație unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice), dacă nivelul venitului net cumulat realizat este cel puțin egal cu 12 sau cu 24 de salarii minime brute pe țară, în vederea stabilirii CASS aferente unei baze de calcul egale, după caz, cu nivelul a 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară în vigoare în anul pentru care se datorează contribuția. Persoana fizică are obligația depunerii formularului 212 până la data de 25 mai inclusiv a anului următor celui de realizare a veniturilor. Contribuția reținută de către plătitorul de venit este luată în calcul la stabilirea CASS datorate de către respectivii contribuabili. Plătitorii de venituri care au reținut la sursă CASS eliberează, la solicitarea contribuabililor care au obligația depunerii declarației unice, un document cu privire la nivelul contribuției reținute. Documentul eliberat contribuabilului, la solicitarea acestuia, nu reprezintă un formular tipizat.

4. Cazul în care venitul net din arendă pentru care impozitul se reține la sursă de către plătitorul de venit, estimat a se realiza pe fiecare sursă, este sub nivelul a șase salarii minime brute pe țară, dar nivelul cumulat al acestor venituri este cel puțin egal cu șase salarii minime brute pe țară. În acest caz, plătitorul de venit nu are obligația reținerii la sursă a CASS. Persoana fizică are obligația depunerii formularului 212 până la data de 25 mai inclusiv a anului următor celui de realizare a veniturilor prin care stabilește CASS datorată.

5. Cazul în care persoanele fizice care obțin venituri din arendă pentru care plătitorii de venit au obligația calculării, reținerii, plății şi declarării CASS, realizează şi venituri din următoarele categorii: venituri din drepturi de proprietate intelectuală, venituri din asocierea cu o persoană juridică, contribuabil potrivit Titlului II sau Titlului III din Codul fiscal, venituri din cedarea folosinței bunurilor, venituri din activități agricole, silvicultură şi piscicultură, venituri din investiții sau venituri din alte surse. În acest caz, în vederea stabilirii CASS, persoanele fizice au obligația depunerii declarației unice până la data de 25 mai inclusiv a anului următor celui de realizare a veniturilor, cu excepția situației în care veniturile realizate se încadrează în plafonul pentru care plătitorii de venituri au reținut la sursă CASS, iar nivelul contribuției datorate pentru veniturile obținute în anul de realizare a veniturilor este egal cu nivelul CASS reținute în cursul anului fiscal de către plătitorii de venituri.

6. Cazul în care persoana fizică optează pentru plata CASS şi începe, în cursul aceluiaşi an fiscal în care a exercitat opțiunea, să realizeze venituri din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal. În situația în care persoana fizică a optat pentru plata CASS, prin depunerea formularului 212, și începe, în cursul aceluiași an fiscal în care a exercitat opțiunea, să realizeze venituri din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal, aceasta are obligația depunerii declarației unice până la data de 25 mai, inclusiv, a anului următor celui de realizare a veniturilor, dacă veniturile realizate sunt cel puțin egale cu nivelul a șase salarii minime brute pe țară. CASS datorată pentru care s-a optat pentru anul în care au fost realizate veniturile din arendarea bunurilor agricole din patrimonial personal este luată în calcul la stabilirea contribuției anuale. În această situație, în vederea stabilirii CASS se procedează astfel:

În ceea ce privește TVA, important de specificat este faptul că arendarea bunurilor reprezintă o prestare de servicii. Astfel, persoana fizică care realizează numai operațiuni de arendare a bunurilor imobile, cu caracter de continuitate, devine persoană impozabilă din punct de vedere al TVA, însă arendarea de bunuri imobile este operațiune scutită de TVA. În situația în care persoana fizică desfășoară numai activități de arendare a bunurilor imobile, aceasta nu are obligația să solicite înregistrarea în scopuri de TVA, chiar dacă cifra de afaceri depășește plafonul actual de 300.000 lei.

Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor de arendare a bunurilor imobile scutite de TVA. Persoana impozabilă stabilită în România, neînregistrată în scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal, trebuie să solicite înregistrarea în scopuri de TVA, dacă optează pentru taxare, și să notifice organul fiscal competent cu privire la opțiune. Pentru înregistrarea în scopuri de TVA, persoana fizică depune declarația de înregistrare fiscală, respectiv formularul 020 (declarație de înregistrare fiscală/declarație de mențiuni pentru persoane fizice române și străine), care dețin cod numeric personal completând în mod corespunzător rubrica „Date privind vectorul fiscal” sau formularul 700 (declarația pentru înregistrarea/modificarea în mediu electronic a mențiunilor ulterioare înregistrării fiscale, precum și pentru radierea înregistrării fiscale), după caz.

Opțiunea se notifică organelor fiscale competente prin depunerea formularului „Notificare privind opțiunea de taxare a operațiunilor prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal” și se va exercita de la data înscrisă în notificare. Opțiunea exercitată privind înregistrarea în scopuri de taxă, prin formularul 020 sau 700, nu ține loc de opțiune de taxare a operațiunilor de arendare, exercitată prin intermediul notificării.

Persoana impozabilă are obligația depunerii formularului 300 (decontul de taxă pe valoarea adăugată în care va evidenția taxa pe valoarea adăugată aferentă operațiunilor de arendare). În situația în care persoana impozabilă nu mai dorește să aplice regimul de taxare, aceasta trebuie să notifice organele fiscale competente cu privire la anularea opțiunii, prin formularul „Notificare privind anularea opțiunii de taxare a operațiunilor prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal”. Aplicarea scutirii de taxă este permisă de la data înscrisă în notificare. În această situație, persoana fizică trebuie să depună și declarația de mențiuni, respectiv formularul 020, care dețin cod numeric personal sau formularul 700, după caz, în vederea anulării înregistrării în scopuri de TVA și a scoaterii din evidență ca persoană impozabilă înregistrată în scopuri de TVA.

În cazul în care o persoană fizică care obține venituri comerciale, autorizată la Registrul Comerțului sau care obține venituri din profesii liberale este înregistrată în scopuri de TVA pentru activitatea desfășurată și, ulterior, optează pentru taxarea operațiunilor de arendare a bunurilor imobile, aceasta folosește codul de înregistrare în scopuri de TVA deja atribuit de organul fiscal central. Totodată, persoana respectivă are obligația ca în formularul 300 să evidențieze și TVA aferentă operațiunilor de arendare. Persoana impozabilă devine plătitoare de TVA pentru toate activitățile economice desfășurate în calitate de persoană impozabilă din punct de vedere al TVA, indiferent de forma de organizare a activității, ca urmare a depășirii plafonului de scutire prevăzut de Codul fiscal sau dacă persoana a solicitat înregistrarea în scopuri de TVA prin opțiune.

În urma depunerii declarației de înregistrare în scopuri de TVA, organul fiscal central emite certificatul de înregistrare în scopuri de TVA pe care este înscris codul de înregistrare și data de la care este valabilă înregistrarea în scopuri de TVA. După eliberarea certificatului de înregistrare în scopuri de TVA, organul fiscal înscrie contribuabilul în Registrul persoanelor impozabile înregistrate în scopuri de TVA, registru care este public și se află pe portalul www.anaf.ro. 

Persoanele impozabile înregistrate în scopuri de TVA au obligația să depună la organul fiscal competent, pe lângă decontul de taxă pe valoarea adăugată (formularul 300) și declarația informativă privind livrările/prestările și achizițiile efectuate pe teritoriul național de persoane înregistrate în scopuri de TVA (formularul 394). Cele două declarații fiscale se depun la următoarele termene:

• formularul 300: lunar/trimestrial, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei pentru care se depune decontul, de persoanele impozabile pentru care perioada fiscală este luna calendaristică, respectiv până la data de 25 inclusiv a primei luni din trimestrul următor celui pentru care se depune decontul, de persoanele impozabile pentru care perioada fiscală este trimestrul calendaristic, potrivit vectorului fiscal;
• formularul 394: lunar/trimestrial, până în data de 30 inclusiv a lunii următoare încheierii perioadei de raportare declarate pentru depunerea decontului (luna, trimestrul etc.), inclusiv dacă în această perioadă nu au fost realizate operațiuni de natura celor care fac obiectul declarației. În cazul în care perioada de raportare este luna calendaristică, termenul de depunere a declarației pentru luna ianuarie este până la data de 28, respectiv 29 februarie.