Despre webinarii
Doar abonații premium au acces regulat la webinariile premium, realizate împreună cu specialiști de top, pe o multitudine de domenii - de la legislația muncii și fiscalitate până la cea de mediu sau GDPR.
Informațiile oferite de specialiști au o utilitate imediată și vin să rezolve probleme reale cu care orice companie se confruntă.
Am încheiat un CVC, prin care împreună cu soția achiziționez un imobil de la o terță persoană, cu un avans și restul în rate pe o perioadă de timp.
În contract trebuia specificat faptul că întregul avans (atât cel din precontract, cât și diferența achitată la semnarea actului) reprezintă contribuția exclusivă a mea, adică nu sunt bani ai familiei (împreună cu soția).
Din păcate în actul final s-a omis acest aspect, rămânând specificat faptul că doar avansul din precontract (care era mult mai mic decât avansul final din momentul perfectării CVC-ului) ar fi contribuția mea exclusivă.
Care ar fi cea mai bună formulă de corectare a acestui aspect?
1) declarația soției conform căreia întregul avans este contribuția mea exclusivă?
2) declarația tuturor că a fost identificată o eroare în CVC, motiv pentru care îl încheiem din nou?
3) act adițional la CVC?
4) înlocuirea contractului original și a copiilor și resemnarea actului de către toate părțile?
Mi s-a sugerat ultima variantă, dar aș vrea să știu ce riscuri implică.
Dacă rămâne o copie din CVC-ul inițiat la vânzător, voit sau accidental, există vreun risc pentru validitatea actului refăcut?
Nu pot proba in nici un fel faptul ca am fost sau nu fortati.
In fapt, la momentul in care fiecare dintre noi a cumparat un imobil, fara nici o discutie prealabila a fost pus sa semneze si o declaratie conform careia este de acord cu acea mansardare.
Adica fiecare dintre noi, individual si la data la care fiecare am cumparat, ne-am trezit cu o foaie sub nas. Semnezi ca daca nu pica intelegerea pentru imobil.
Data acelei declaratii coincide cu data semnarii CVC-ului fiecaruia, ceea ce poate constitui un semn ca nimeni nu si-a dorit in mod deosebit mansardarea.
Prin aceasta intrebare vroiam in primul rand sa imi confirmati faptul ca acea declaratie nu este opozabila tertilor.
Locatarii unui bloc de locuinte am fost fortati sa semnam la cumpararea imobilului ca vom fi de acord cu constructia unei mansarde.
Ulterior cel care a construit blocul a vandut podul altcuiva care intentioneaza sa obtina autorizatie de constructie.
Suntem obligati sa respectam acordul dat celui care a construit blocul? Nu suntem de acord cu deranjul care ar urma. Initial am fost fortati sa semnal acel acord.
De asemenea, putem obliga Asociatia de Proprietari sa nu-si dea acordul?
De la Primărie am obținut o copie a unui registru cu antetul „cu moștenitorii cooperatorilor decedați, care solicit în scris stabilirea dreptului de proprietate”.
De fapt este vorba de două liste, fiecare pentru câte un defunct, străbunic și străstrăbunic al meu.
Pe marginea ambelor liste este scrisă suprafața de teren care ar mai fi de primit, după ceea ce a fost deja primit pe vechiul amplasament.
Din păcate pentru ceea ce nu am mai apucat să primim fusese deja emis titlu de proprietate altor persoane.
Între timp am identificat câteva suprafețe de teren libere, pe care le-aș putea solicita de la Primărie la schimb cu ceea ce am fi avut de primit.
Întrebările mele ar fi:
1) Cum pot cumpăra partea care s-ar cuveni tatălui meu după fiecare defunct și prin ce fel de act?
2) Trebuie ca tatăl meu să solicite vreun tip de document de la Primărie, pentru a-mi putea înstrăina cota sa și dacă da, ce fel de document?
Menționez că aș vrea să cumpăr dreptul tatălui înainte de a demara acțiunea la Primărie.
Am castigat un proces al carui obiect a fost sa mi se acorde ‘servitute de trecere’ pe terenul unei familii formate din 3 membrii, aflati in indiviziune.
Conform hotararii definitive am obtinut aceasta servitute, plus cheltuieli de judecata.
Povestea e mai lunga. Pe o parte din teren exista drum, iar cei 3 membrii au facut tot posibilul sa ascunda instantei acel drum. In final a trebuit sa obtin servitute doar pentru o foarte mica suprafata de la strada principala la capatul acelui drum pe care vroiam sa-l faca uitat respectivii.
Intrebarile mele ar fi:
1) in cat timp de la pronuntarea hotaratii definitive pot depune o actiune pentru “obligatia de a face”, in cazul in care ma voi limita doar la punerea in practica a servitutii obtinute?
2) daca as fi interesat de cumpararea intregului teren al familiei celor 3 membrii, ce metode as avea la indemana, avand in vedere faptul ca acestia nu au cadastru?
Ideea este ca as vrea sa fac aceasta tranzactie inainte de cadastru, chiar daca risc sa nu cumpar exact aceeasi suprafata (din masuratori sa fie mai mica). Acum terenul este format din intravilan si extravilan. Intre timp modificandu-se limita de intravilan in sensul restrangerii extravilanului, dupa executarea cadastrului musterii ar putea avea pretentii si mai mari, desi ceea ce se va trece in intravilan va fi intr-o rapa. Actualul intravilan fiind cu adevarat bun de ceva.
Din pacate cele 3 persoane de care vorbesc nu sunt de incredere, mint, consuma alcool etc, asa incat nu am incredere ca se vor tine de cuvant sa perfectam actele dupa ce obtin cadastrul. Daca intravilanul ar fi si mai mare, cu atat mai mult, indiferent de relieful terenului ajuns trecut in intravilan.
Stiu ca as putea face un antecontract de vanzare-cumparare cu un avans fie de 50%, fie chiar integral si clauza penalizatoare cu restituirea dublului avansului, precum si posibilitatea de a solicita in instanta constituirea dreptului de proprietate daca acesti 3 vanzatori nu se vor tine de intelegere.
As fi curios daca se poate face tranzactia si la mediator.
3) ce riscuri am sa raman cu banii dati si “cu buza umflata”?
La capătul unui proces care a durat câțiva ani am obținut un drept de servitute de trecere, inclusiv obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Având în vedere faptul că inițial am dorit să achiziționez acea mică bucată de teren pe care s-a constituit servitutea, dar proprietarul mi-a respins propunerea și a preferat să pierdem câțiva ani din viață în instanță, nu doresc să dau curs dorinței acestuia de a nu-l acționa pentru recuperarea cheltuielilor compensând această sumă cu eventualele sale pretenții pentru lipsa de folosință.
Menționez că respectivul nu a cerut despăgubire pentru lipsa de folosință pe parcursul procesului. Acum, văzând că a pierdut, își aduce aminte că nu ar fi rău să solicite o despăgubire.
Având în vedere că acel teren de câteva zeci de metri pătrați valorează cam cât ar fi cheltuielile de judecată aș vrea să vă întreb dacă aș putea cumpăra de la cel cu care m-am judecat terenul pe care s-a constituit servitutea.
Cu alte cuvinte sunt de acord „să-l iert” de plata cheltuielilor doar dacă îmi vinde acel teren pentru că oricum bat sumele.
Dacă ar fi fost o persoană serioasă, afidabilă, aș fi avut încredere să ne compensă m cu lipsa de folosință. Din păcate lucrurile stau altfel.
Așadar, ce posibilități am să cumpăr acel teren pentru care am obținut o hotărâre definitivă de constituirea a unui drept de servitute?
Menționez că persoana nu are cadastru pentru terenul său, inclusiv fâșia laterală pe unde am obținut eu trecerea.
Cunosc pe cineva care are o situatie similara. Firma care nu a functionat niciodata, desi exista de peste 10 ani. N-a avut niciodata angajati, nici o zi de folosinta, nici o factura, nici un bon, nici un banut incasat sau platit.
Omul s-a trezit cu forfetarul pe cap si abia prin 2010 a aflat de la cineva ca poate sa suspende firma pentru a nu se mai aduna forfetarul.
Intrebarea ar fi cum poate scapa bietul om de forfetar. Din moment ce depunea mereu declaratii ca nu are activitate, este evident stupid sa-i ceri forfetar.
Nu exista nici o metoda de a scapa de acea nenorocire?
Gen actiune in instanta si firma sa plateasca in limita capitalului social, adica 200 de lei si sa se incheie tarasenia?
Bietul om are peste 50 de ani, nu-l mai angajeaza nimeni si figureaza cu aproape 4.000 de lei de plata la Finante pentru acel forfetar si penalitatile aferente.
Ce sfaturi ati da intr-un astfel de caz?
Ma gandeam la varianta cu cei 200 de lei reprezentand capitalul social si basta.
avocatnet.ro explicăm legislația
