De la Prima la Noua Casă: Ce oferea Guvernul în 2009 și ce oferă Guvernul acum, ca măsuri în context de criză

Contextul programului Prima Casă

Acum mai bine de zece ani, se năștea programul guvernamental Prima Casă, ca măsură dintr-un pachet anticriză inițiat de Guvernul României pentru susținerea sectoarelor economice prioritare la vremea respectivă. Se urmărea deblocarea procesului de creditare și facilitarea accesului persoanelor la cumpărarea de locuințe, în contextul unei crize financiare și economice. Astfel se lansa în iulie 2009 acest program ca măsură cu caracter social.

În esență, statul s-a oferită să garanteze într-o anumită măsură creditele contractate de cei care, ca regulă, nu dețineau alte locuințe și voiau să își cumpere sau să își construiască unele. OUG nr. 60/2009 și normele sale de aplicare (HG nr. 717/2009), adică reglementarea esențială din spatele acestui program, au fost modificate de mai multe ori în toți acești ani. În cea mai recentă formă a programului Prima Casă, aplicabilă în ultimii ani, statul garanta 50% creditele pentru locuințele noi și 40% pentru cele vechi.

În acest fel, Prima Casă a fost una dintre cele mai atractive opțiuni de creditare pentru tinerii care voiau să devină pentru prima dată proprietari. S-a cerut doar un avans din banii proprii de măcar 5%, iar condițiile cu care venea programul ulterior s-au rezumat la interdicția de a vinde în primii cinci ani (deși prin mici artificii putea fi făcută și vânzarea, ca să nu mai vorbim că programul s-a dezvoltat apoi și a permis și cumpărarea unei a doua locuințe) și la condiționarea închirierii imobilului - posibilă și ea, dar puțin mai greu, fiind necesar acordul băncii și al statului. Legislația nu a permis însă posibilitatea refinanțării unui credit acordat cu garanția statului. Iar când a apărut Legea dării în plată, cea care permite datornicilor ultraîmpovărați să dea băncii imobilul ipotecat și să-i spună astfel La revedere, pe niciodată!, debitorii Prima Casă au fost dezamăgiți să afle că nu se vor putea folosi de darea în plată ca să scape de creditele lor. S-a încercat modificarea legii în acest sens, dar nu a mai ajuns să fie votată.

Necesitatea de a recalibra programul

Acum câteva luni, Iancu Guda, președintele Asociației Analiștilor Financiar-Bancari din România sublinia faptul că “programul «Prima Casă» a distorsionat piața imobiliară, contribuind semnificativ la creșterea prețului imobiliarelor cu 42% în perioada 2014-2018 (cea mai mare creștere din Europa), în condițiile în care 80% din creditele acordate pentru achiziționarea unei locuințe în această perioadă au fost finanțate prin acest program. Practic, acest program și-a atins obiectivele inițiale (stabilizarea pieței imobiliare și scopuri sociale) în primii cinci ani de funcționare (2009-2014), după care trebuia închis”.

În raportul anual din 2018, Comitetul Național pentru Supraveghere Macroprudențială (CNSM) făcea o analiză pe programul Prima Casă. Concluzia: programul a avut o contribuție pozitivă pentru activitatea de creditare, dar nu mai există contextul în care a fost pus pe picioare, adică accesul dificil la finanțare. Prin urmare, e nevoie ca el să fie regândit, pentru că nu-și mai are rostul de măsură cu caracter esențialmente social.

"Programul a avut o contribuție pozitivă pentru activitatea de creditare a populației, inclusiv prin reorientarea fluxului de credite ipotecare către împrumuturile în monedă națională, începând cu august 2013. În prezent, volumul creditelor acordate prin programul Prima casă a dobândit o dimensiune sistemică, reprezentând 45 la sută din stocul creditelor ipotecare (34 miliarde lei, martie 2019), respectiv 31 la sută din fluxul de credite ipotecare noi (3,8 miliarde lei - date anualizate la martie 2019) (...)

Dimensiunea sistemică a programului poate genera anumite vulnerabilități din perspectiva stabilității financiare, prin: (i) stimularea în continuare a creditării ipotecare, deși dinamica acesteia este semnificativă; (ii) suprastimularea cererii de locuințe, pe fondul unor evoluții importante a prețurilor imobiliare; (ii) creșterea expunerii statului față de sectorul bancar; (iii) supraîndatorarea debitorilor (cei care au contractat credite „Prima casă” având un grad de îndatorare ridicat chiar și în condițiile unui nivel scăzut al ratelor de dobândă și creșterii veniturilor).

Totodată, deși perioada e acces dificil la finanțare s-a încheiat, se remarcă o îndepărtare a programului de la scopul său de program social: (i) ponderea creditelor Prima casă acordate persoanelor cu venit ridicat este importantă, (ii) debitorii cu venituri mai reduse tind să fie supraîndatorați, iar (iii) programul nu prevede limite privind valoarea maximă a locuinței achiziționate sau obligativitatea ca imobilul să fie locuință permanentă", scria CNSM în raportul său, ocazia cu care, de fapt, sublinia că Guvernul trebuie să ia în considerare recalibrarea acestui program din punct de vedere social, în sensul că e necesară revizuirea condițiilor de accesare - "cu menținerea unui grad de îndatorare sustenabil".

În 2019, programul a continuat, deși se întrevedea deja proiectul care urma să-l transforme.

Anul 2020 a debutat cu o alocare bugetară de două miliarde de lei pentru programul Prima Casă, fiind, de fapt, ultimul an când s-au mai dat credite prin programul Prima Casă.

Schimbarea la față a OUG nr. 60/2009 - din Prima Casă... O familie, o casă

La ora actuală, programul Prima Casă nu mai există la nivel legislativ, fiind înlocuit de programul O familie, o casă. Acesta nu a funcționat până acum, în sensul că există doar la nivel legislativ, prin modificarea OUG nr. 60/2009, neavând norme de aplicare.

Inițial, schimbarea programului Prima Casă era prevăzută într-o ordonanță a Guvernului.

La debutul toamnei trecute, fostul ministru de finanțe, Eugen Teodorovici, propunea în Parlament modificarea Ordonanței Prima Casă și înlocuirea programului cu varianta O familie, o casă, considerând preferabilă adoptarea modificărilor în Parlament, decât de către Guvern (în drept, Parlamentul este legiuitorul în România, dar acest lucru e uitat frecvent de membrii Guvernului, iar modificarea radicală a unui program de garantare a creditelor pentru locuințe încape cu greu în ideea de necesitate de legiferare urgentă...).

În expunerea de motive a proiectului de lege se preciza că, de la lansarea Prima Casă, în iulie 2009 și până la finele lui iulie 2019, adică în zece ani, au fost acordate peste 279.000 de garanții și promisiuni de garantare pentru creditele Prima Casă, însemnând aproape 25 de milioane de lei (până la momentul respectiv, adică finalul verii 2019, fuseseră executate 848 de garanții, în valoare de 67,8 milioane de lei, din care Fiscul recuperase 23 de milioane de lei).

Notă: Cele mai recente cifre le avem de la Guvern, care citează, raportat la momentul 31 mai 2020, peste 296.000 de promisiuni și contracte de garantare.

Fostul ministru menționa în expunerea de motive a noului program recomandarea făcută de CNSM în sensul recalibrării condițiilor Prima Casă și preciza că ar fi necesară orientarea programului către persoanele cu venituri care nu trec de un anumit plafon, "asigurând astfel o disponibilitate mai mare a fondurilor pentru persoane care nu pot accesa un împrumut imobiliar standard".

Ceea ce s-a și întâmplat. Proiectul a mai primit ceva ajustări prin Parlament, a fost votat și a devenit Legea nr. 40/2020, în aprilie 2020. La Prima Casă nu existau condiționări în privința veniturilor obținute de viitorul debitor, însă programul O familie, o casă impune o limită maximă de 4.500 de lei (venit lunar net individual sau împreună cu soțul/soția), dar și o limită maximă de 7.000 de lei pe lună în cazul familiilor cu copii. În continuarea, procentele de garantare sunt de 40% și 50% din valoarea finanțării, exceptând dobânzile, comisioanele și spezele bancare (pentru cei care fac parte din grupuri vulnerabile însă, garantarea poate fi și de 100%, potrivit legii).

Apoi, o altă diferență - subvenționarea dobânzii pentru anumite categorii de debitori. Potrivit Legii nr. 40/2020, familiile cu un copil vor beneficia de reducerea ratei dobânzii creditului garantat de stat cu 0,5%, în timp ce familiile cu doi sau mai mulți copii vor avea o dobândă mai mică cu 1%.

Prima Casă nu permitea refinanțarea, dar noul program, da, însă nu prin acordarea unor credite sub umbrela aceluiași program, ci pentru alte opțiuni de creditare. Avansul minim a rămas însă la fel - 5%, iar prețul de achiziție al locuinței este de maximum 70.000 de euro. Mai multe voci au criticat însă ridicarea plafonului la

Noul program a venit cu aplicare aproape imediată. Mai exact, dosarele făcute până la intrarea în vigoare a Legii nr. 40/2020 s-au încadrat în continuare la creditarea Prima Casă, nu la regulile noului program.

Oricum, până la acest moment, programul O familie, o casă nu are norme de aplicare și, prin urmare, este inaccesibil celor interesați.

Guvernul vine cu un alt program: Noua Casă

Actualul Guvern a pus recent în dezbatere o altă idee de program, deși în ultimele luni s-au mai vehiculat idei în sensul prezentării în dezbatere a unor norme de aplicare pentru programul O familie, o casă. Desigur, situația epidemiologică actuală a pus probleme de concentrare Executivului și legiferarea pe chestiuni de acest fel nu a fost o prioritate.

Un proiect de ordonanță de urgență pus în dezbatere pe site-ul celor de la Finanțe prevede o modificare de amploare a celor decise în Parlament, prin Legea nr. 40/2020.

Mai exact, se schimbă cu totul optica programului și se trece de la unul social la unul menit să sprijine, așa cum apare în nota de fundamentare ce însoțește proiectul de OUG, “populația activă, din clasa medie, capabilă să achiziționeze o locuință în condițiile pieții și să acceseze și să susțină plata ratelor din împrumuturi bancare”.

Din start, proiectul a ridicat semne de mirare printre economiști când s-a ajuns cu citirea la pragurile pentru finanțările din noul program - Noua Casă:

• cel mult 100.000 de euro (din care statul ar garanta cam tot, adică 95.000 de euro) pentru achiziționarea de locuințe noi și locuințe consolidate, recepționate cu cel mult cinci ani înainte de data solicitării creditului garantat;
• cel mult 70.000 de euro pentru alte tipuri de locuințe.

Pragurile ridicate, spunea, de pildă, analistul financiar Iancu Guda, nu par decât să fie în avantajul dezvoltatorilor imobiliari, pentru că vor putea păstra prețurile și așa foarte ridicate la apartamentele noi.

Similar predecesoarelor sale, noul program vizează tot un avans de măcar 5% și se adresează tot celor care nu au în proprietate exclusivă alte locuințe. Noua Casă nu ar mai impune însă limite cu privire la cât câștigă viitorii împrumutați, dar s-ar renunța la componenta subveționării dobânzilor la cerere - potrivit Executivului, statul nu are bani de asta momentan.

Avocatul Gabriel Biriș, fost secretar de stat la Finanțe, consideră că mărirea pragului de garantare nu are nicio noimă dacă nu se majorează și plafonul pentru 5% TVA de la 450.000 de lei, cât e acum, până la măcar 680.000 de lei. "Altfel, e ca și cum guvernul îți oferă garanție să iei credit să plătești TVA. 19% TVA este pur și simplu prea mult ca să poată fi platit, peste prețurile oricum piperate de pe piața imobiliară".

Și, totuși, de ce vrea Guvernul să modifice programul O familie, o casă?

Poziția oficială, pe hârtie, a Guvernului este că programul O familie, o casă are un pronunțat caracter social și că forma sa "a ridicat unele probleme în ceea ce privește modalitatea în care poate fi acordat sprijinul statului pentru a facilita accesul la finanțări bancare pentru persoanele defavorizate și a persoanele care fac parte din grupuri vulnerabile, persoane pentru care se acordă de regulă alte forme de sprijin și intervenții din partea statului".

O familie, o casă ar avea, practic, un iz de ajutor social, insinuează Guvernul în nota de fundamentare, or, actualmente, ar fi mai necesar un program similar Prima Casă, dar adus cumva în prezent - în prezentul prețurilor la imobiliare pe piață, mai exact; deși Guvernul nu o spune cu subiect și predicat, ne prezintă nivelurile actuale ale prețurilor din marile orașe, sugerând că, până la urmă, programul Prima Casă a fost conceput ca un program de sprijin pentru populația activă, din clasa medie, capabilă să cumpere o locuință în condițiile pieții și să își poată permite ratele la bancă.

"În contextul actual, caracterizat de manifestarea efectelor crizei economice pe fondul pandemiei de Covid-19, trebuie să fie utilizate programe și mecanisme de finanțare-garantare care și-au dovedit în timp funcționalitatea și eficiența, atât în privința adresabilității, cât și sub aspectul rezultatelor, așa cum este cazul programului Prima casă", mai precizează Guvernul în nota care însoțește proiectul noului program.

Cei de la Guvern mai spun și că România stă prost la capitolul suprafeței medii utile a unei locuințe - de unde media în Uniunea Europeană e de 100 de metri pătrați, în România aceasta e de 47,7 metri pătrați. Prin urmare, trebuie sprijintă achiziția unor locuințe mai mari. Un broker imobiliar spunea recent pentru cei de la Digi24 că noul program ar putea favoriza cumpărarea de apartamente cu trei camere, iar alți exponenți ai mediului imobiliar susțineau că au crescut, oricum, și pretențiile cumpărătorilor, mai ales ale celor tineri, care nu mai sunt interesați doar de preț, ci și de calitate. Creșterea prețurilor însă, nu o excludea niciunul dintre respondenți.

"În comparație cu suprafața medie locuibilă de 34 m² pe persoană din Europa, România are o medie relativ scăzută pe persoană (20 m²). Supraaglomerarea  şi aspectele legate de condiţiile de locuit sunt luate în considerare pentru crearea unui indicator mai complet al calităţii locuirii. Rata privării severe de locuinţă (...) trebuie îmbunătățită prin politici publice de susținere a accesului populației la achiziționarea de locuințe superioare calitativ, cu o suprafață corespunzătoare. În aceste condiții (...) propunem stabilirea următoarelor praguri valorice maxime pentru finanțările garantate în cadrul Programului Noua casă", susține Executivul pentru a prezenta pragurile de 100.000 și de 70.000 de euro.

Simetria de context

Ca și în 2009, contextul actual este tot unul de dificultăți financiare și economice, date de efectele pandemiei de Covid-19.

"Necesitatea urgenței aplicabilității modificărilor propuse prin proiectul de act normativ este justificată şi de importanţa deosebită a politicilor publice menite să combată efectele negative generate de scăderea puterii de cumpărare a unei locuințe de către persoanele fizice. Adoptarea în regim de urgență a măsurilor propuse, va avea impact pozitiv prin faptul că beneficiarii persoane fizice vor putea achiziționa o locuință adaptată cerințelor acestora", susține Executivul în motivarea proiectului Noua Casă.

Cam aceleași idei pe care le folosea și Executivul când dădea Ordonanța Prima Casă, acum mai bine de zece ani.

Cu toate acestea, există o mică ruptură de logică în susținerea din spatele acestui program nou. Pe de o parte, Guvernul spune că e nevoie să fie sprijiniți cei care își pot permite să plătească credite la bănci, dar în condițiile actuale de piață, adică cu prețuri extrem de ridicate (care, potrivit analiștilor, nu au scăzut la noi în țară în aceste ultime luni de zile), precum și în contextul unei nevoi de a crește nivelul calității locative. Mai exact, Guvernul spune că vrea să îi ajute pe cei care nu își permit acum cei 100 de metri pătrați, dar și că e nevoie de sprijin pentru cei cărora le-a scăzut puterea de cumpărare, în contextul pandemiei. Întrebarea, așadar, este cât se poate de pertinentă: pe cine vrea să ajute Guvernul, de fapt?