Aspecte privind circulatia juridica a terenurilor in Romania

Dispozitiile legale referitoare la proprietatea privata asupra terenuilor
· Legea fondului funciar nr. 18/1991 cu modificarile ulterioare;
· Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996;
· Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor;
· Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 si ale Legii nr. 169/1997;
· Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989;
· Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanism;
· Legea nr. 247 din 2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei precum si unele masuri adiacente;
· Legea nr. 312/2005 privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine.

Principalele instrumente juridice de achizitionare a terenurilor
Cele mai uzuale modalitati legale de dobandire a dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra terenurilor sunt urmatoarele:
1.Vanzarea-cumpararea este pe departe cel mai frecvent instrument de transmitere a dreptului de proprietate asupra bunurilor immobile.
Orice persoana fizica sau juridica poate in principiu sa fie parte intr-un contract de vanzare-cumparare de bunuri immobile, cu conditia de a avea capacitate de exercitiu pentru personele fizice, iar dobandirea terenului sa fie justificata de obiectul de activitate, in cazul persoanelor juridice. 

Inainte de perfectarea contractului de vanzare-cumparare, partile au libertatea de a incheia un antecontract, prin care se obliga sa incheie la un moment ulterior, la un pret deja stabilit, contractul de vanzare-cumparare final.
In antecontract se stipuleaza de regula obligatia vanzatorului de a nu se razgandi in privinta vanzarii precum si aceea ca nu va incheia un alt contract cu o terta persoana. In acelasi timp, cumparatorul se obliga sa nu cumpere de la o alta persoana decat vanzatorul initial. Pentru nerespectarea obligatiilor asumate prin acest antecontract se prevad, de regula, despagubiri banesti.
Legea nr.18/1991 a fondului funciar impune incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute, ceea ce implica interventia unui notar care va autentifica actul de transfer al proprietatii. 

Pentru ca transferul dreptului de proprietate asupra trenului sa fie opozabil celor care nu au participat la semnarea contractului, se impune inscrierea actului juridic translativ de proprietate in cartea funciara. Cartea funciara este un sistem de evidenta a situatiei juridice a imobilelor si realizeaza o publicitae integrala a tuturor transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare. Tertul dobanditor prin act juridic inscris in cartea funciara, este aparat de eventuale cauze de evictiune derivand din titlurile anterioare, dar neinregistrate in cartea funciara. 

Legea nr. 54/1998 prevede incapacitatea personaelor fizice de a dobandi trenuri agricole in proprietate prin acte intre vii care depasesc suprafata maxima de 200 ha teren in echivalent arabil de familie.
Tot aceasta lege instituie obligativitatea respectarii dreptului de preemtiune (dreptul de a cumpara cu prioritate) al coproprietarilor, al vecinilor si al arendasilor in cazul vanzarii terenurilor agricole extravilane.
Principalele obligatii ale vanzatorului sunt predarea imobilului instrainat si garantia pentru evictiune si pentru viciile ascunese ale bunului. Vanzatorul raspunde astfel pentru pierderea in tot sau in parte a proprietatii lucrului sau tulburarea cumparatorului in exercitarea dreptului sau asupra lucrului, atunci cand vanzatorul sau o terta persoana valorifica un drept asupra aceluiasi bun. El raspunde de asemenea in cazul in care lucrul vandut prezinta deficiente ascunse care afecteaza utilitatea terenului, acesta devenind impropriu utilizarii conform destinatiei sau isi micsoreaza considerabil valoarea de intrebuintare. 

Cumparatorul are obligatia de plata a pretului in conditiile stabilite prin contract. In caz contrar, vanzatorul poate cere fie rezolutiunea (desfiintarea) contractului, fie executarea silita asupra cumparatorului.
Perfectarea unui contract de vanzare-cumparare a unui teren presupune plata unor taxe legale.Acestea sunt taxele notariale de timbru stablite in functie de valoarea imobilului, taxele de publicitate imobiliara si impozitul anual pe teren catre bugetul local.


2.Uzufructul, superficia si servitutiile
Terenurile pot face obiectul unor drepturi reale, derivate din dreptul de proprietate. Cele mai frecvente sunt uzufructul, superficia si servitutiile.
Uzufructul este dreptul real principal derivat, esentialmente temporar, in virtutea caruia o persoana numita uzufructuar exercita asupra imobilului dreptul de folosinta si dreptul de a culege fructele, in timp ce proprietarul bunului astfel grevat ramane numai cu dreptul de duispozitie.
Superficia reprezinta dreptul de proprietate pe care il are o persoana numita superficiar asupra cladirilor sau altor constructii ce se afla pe un teren aflat in proprietatea altei persoane, teren asupra caruia superficiarul capata un doar un drept de folosinta pe durata
Servitutea reprezinta acea limitare a exercitarii atributelor dreptului de proprietate asupra unui imobil numit fond aservit, in profitul altui imobil numit fondul dominant, in scopul asigurarii utilitatii acestuia din urma. 

3. Locatiunea
Contractul de locatiune este acel contract prin care se transmite de catre locator in benificiul locatarului dreptul de a folosi imobilul in schimbul unei chirii.
Contractul de locatiune a unui teren poate fi incheiat intre persoane fizice si persoane juridice, sub semnatura privata sau in forma autentica. Pentru locatiunea incheiata pe o perioada mai mare de 3 ani, legea instituie obligatia de a o inscrie in cartea funciara, pentru a deveni opozabila tertelor persoane.
Nu este absolut necesar ca locatorul sa fie proprietar al terenului, este suficient ca acesta sa detina bunul cu titlu de uzufruct sau de locatiune. Sublocatiunea este deci permisa cu conditia sa nu fie interzisa sau sa nu contravina contractului principal.
Locatorul are obligatia de a asigura locatarului folosinta linistita a imobilului pe intreaga durata a locatiunii. De asemenea, el trebuie sa predea bunul intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat.
La randul lui, locatarul are obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si conform destinatiei imobilului, deci de a intretine bunul in stare de intrebuintare, Locatarul trebuie de asmenea sa plateasca chiria in conditiile si la termenele stipulate in contractul de locatiune. 

4. Aportul la capitalul social O alta modalitate mai originala de constituire adreptului de proprietate asupra terenurilor este coonstituirea acestuia ca aport la capitalul unei societati comerciale. Ternul devine astfel un elemnt de activ patrimonial al societatii, asociatul pierzand dreptul de proprietate asupra acestuia. In consecinta, la dizolvarea societatii, asociatul care a adus ca aport terenul nu va avea dreptul la restituirea bunului, numai daca nu este convenit contrariul.
Dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre straini
Constitutia Romaniei interzicea pana nu demult persoanelor fizice cetateni straini sau apatrizi sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra terenurilor. Aceasta interdictie a disparut odata cu revizuirea legii fundamentale si prin adoptarea Legii nr. 312 din 10 noiembrie 2005 privind dobandirea dreptului de proprietate privata supra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine. 

Aceasta lege, care va intra in vigoare la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, prevede urmatoarele:
- Cetãþeanul unui stat membru (al Uniunii Europene sau al Spatiului Economic European) apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum si persoana juridicã constituitã în conformitate cu legislaþia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleasi conditii cu cele prevãzute de lege pentru cetãþenii români si pentru persoanele juridice române.
- Cetãteanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum si persoana juridicã nerezidentã, constituitã în conformitate cu legislaþia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reºedinþe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderãrii României la Uniunea Europeanã.
- Cetãteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum si persoana juridicã constituitã în conformitate cu legislaþia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pãdurilor si terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderãrii României la Uniunea Europeanã. 

Specificul regimului terenurilor nationalizate de catre stat 

Incepand din anul 1945 si pana la Revolutia din decembrie 1989, statul roman a nationalizat in mod abuziv un numar foarte mare de immobile, terenuri si locuinte.
Incepand cu anii 90 s-a procedat la restituirea acestor immobile catre proprietarii de drept, insa nici in momentul de fata, situatiaa nu este complet regularizata. In present, aproximativ 600.000 de cereri sunt in curs de solutionare. 

Prin legea nr. 18/1991 s-a initiat procedura de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, neagricole si forestiere. Din pacate, limitele impuse de aceasta lege au avut drept consecinta restituiri partiale.
Urmatoarea dispozitie legala a fost adoptata, cu mare intarziere, prin Legea nr. 1/2000.
Aceasta lege a pastrat si ea anumite limitari, astfel incat restituirea terenurilor a intampinat numeroase dificultati.
Complexitatea procedurilor, dificultatea probarii dreptului de proprietate, nerespectarea termenelor de depunere a cererilor, numeroasele litigii, toate acestea au condus la neatingerea scopului urmarit de legiuitor. 

Un an mai tarziu, Legea nr. 10/2001 a unificat procedura de restituire pentru toate imobilele, terenuri sau constructii preluate abuziv, mai putin cele a caror situatie era reglementata de Legea nr. 18/1991. Conform acestei legi, imobilele se restituie in natura, sau in caz de imposibilitate, prin echivalent. Din cauza numarului foarte mare de cereri facute in baza acestei legi, procesul de restituire a terenurilor preluate in mod abuziv de actre stat este departe de a fi finalizat.
Ramane de constatat in ce masura aplicarea Legii nr. 247 din 2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei, destinata a ameliora legislatia anterioara in materie de proprietate, va reusi sa solutioneze neclaritatile si deficientele care caracterizeaza regimul juridic al circulatiei terenurilor in Romania. Sa speram ca viitoarea aderare a Romaniei la Uniunea Europeana va aduce pe un fagas normal situatia proprietatii private, drept fundamental al oamenilor.

www.coltuc.ro