Ipoteca

- cel ce o constituie trebuie sa aiba capacitatea deplina de exercitiu.
- cel ce o constituie trebuie sa aiba calitatea de proprietar actual al imobilului ce se ipotecheaza. Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci. Iar, daca dreptul de proprietate al constituientului este sub conditie suspensiva sau rezolutorie, aceeasi conditie va afecta si ipoteca. Deasemenea, nu se pot ipoteca bunurile altuia, indiferent daca acestea apartin persoanelor fizice sau juridice, decat cu consimtamantul lor expres.

- conditii de forma:
          - contractul de ipoteca este un contract solemn, ipoteca trebuind sa fie incheiata prin inscris autentic.


- conditii de publicitate:

- acestea nu tin de caracterul solemn al contractului de ipoteca, ci numai de asigurarea opozabilitatii si a rangului de preferinta ale ipotecii.
- publicitatea consta in inscrierea ipotecii in cartea funciara de la judecatoria din raza teritoriala a caruia se afla situat imobilul, astfel: partile incheie un contract de ipoteca dupa care se prezinta cu acesta la notariat personal (sau prin mandatari cu procura speciala si autentica). Pe baza actelor autentificate, a unei cereri si a unei taxe de timbru judiciar judecatorul delegat cu tinerea cadastrului va dispune (binenteles, dupa verificarea actelor) prin incheiere inscrierea ipotecii in registrul de carte funciara.

EFECTE
- se constituie un drept de creanta a creditorului numai asupra bunurilor imobile (sau imobile prin destinatie) ale debitorului.
- in raport cu debitorul:
          - acesta pastreaza detentia imobilului ipotecat.
          - are dreptul sa culeaga fructele ca orice proprietar.
          - are dreptul de a instraina imobilul ipotecat, dar, in acest caz, imobilul se va stramuta catre noul dobanditor, grevat de ipoteca constituita asupra lui.
- in raport cu creditorul:
          - are un drept de urmarire a imobilului in mana oricui s-ar afla.
          - are un drept de preferinta fata de ceilalti creditori (luandu-se in calcul rangul ipotecii).
- in raport cu tertii dobanditori ai imobilului ipotecat:
          - fata de acestia, ipoteca nu constituie o indisponibilizare, ei putand achizitiona imobilul ipotecat sub conditia de a-l prelua cu tot cu sarcina ce-l greveaza.

ACTE CE TREBUIESC VERIFICATE
- se va verifica cine este/sunt proprietarul/-rii precum si titlul de proprietate asupra imobilului ce se doreste a fi ipotecat. Se va prezenta titlul de proprietate in original precum si dovada transcrierii acestuia in cadastrul de carte funciara.
- se va verifica daca reprezentantul persoanei juridice are imputernicire expresa sau sunt mandatari cu procura autentica pentru a constitui ipoteca.
- se va urmari existenta aprobarii adunarii generale (sau a consiliului de administratie) pentru ipotecarea bunurilor respective, daca in actele constitutive ale societatii nu se prevede altfel.
- se va urmari daca taxele si impozitele aferente bunului imobil sunt achitate la zi si daca acesta este liber de orice sarcini.

AVANTAJE
- creditorul ipotecar are dreptul de a urmari imobilul ipotecat in mana oricui s-ar gasi acesta.
- in caz de executare silita, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferati celor chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscriptii ulterioare.
- inscriptiile ipotecare conserva dreptul de privilegiu si de ipoteca in curs de 15 ani din ziua in care s-au facut inscriptiile (dupa aceasta data efectul lor incetand daca nu au fost prelungite – pentru ca inscriptia reinnoita sa-si pastreze rangul initial, este necesar sa se indice inscriptia primitiva).
- ipoteca continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie si chiar daca, in caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece in lotul unuia dintre copartasi (acesta va trebui sa suporte urmarirea pentru intreaga datorie, intrucat garantia este incorporata in imobil).
- la scadenta daca debitorul nu onoreaza creanta, creditorul poate cere executarea silita (in cf. cu OG nr.11/1996 (cu toate modificarile sale) privind executarea creantelor bugetare).
- cheltuielile privind inregistrarea si asigurarea imobilului ipotecat sunt in sarcina debitorului (imprumutatului).

RISCURI/DEZAVANTAJE

- fiind o obligatie accesorie obligatiei principale garantate, ipoteca are aceeasi soarta ca si principalul – “accesorium sequitur principale” (accesoriul urmeaza principalul). Deci, daca obligatia principala este afectata de modalitati (termen, conditie, etc) si ipoteca va fi la randul ei va fi afectata de acestea.
- nerespectarea formalitatilor de publicitae este sanctionata cu nulitatea inscrierii, ceea ce inseamna ca ipoteca nu va fi opozabila si nu va capata rang decat din momentul inregistrarii sale regulate, rangul capatandu-se din momentul in care inscrierea a fost facuta in mod valabil.
- nerespectarea formei autentice a contractului de ipoteca duce la nulitatea absoluta a acestuia.
- cum ipoteca este folosita cel mai adesea la vanzarile/creditele pe termen mijlociu sau lung, in acest interval, pana la plata ultimei rate scadente, pot aparea evenimente neprevazute (ex:incendiu, inundatii, cutremure, etc) care sa diminueze (uneori chiar substantial) sau chiar sa duca la disparitia bunului imobil asupra careia este constituita ipoteca. De aceea, intotdeauna bunul ipotecat trebuie sa fie asigurat la o societate de asigurari, iar polita de asigurare sa fie emisa pe numele beneficiarului ipotecii.
- modalitatea greoaie de constituire (ca timp si formalitati ce trebuiesc indeplinite).

A T E N T I E

- daca sunt mai multi coproprietari indivizi (al caror drept de proprietate asupra imobilului este in indiviziune) toti trebuie sa semneze contractul de garantie sau sa prezinte declaratii autentificate privind acceptul celorlati coproprietari indivizi care nu semnea contractul de ipoteca.
- daca imobilul este bun comun al sotilor (bun dobandit in timpul casatoriei) contractul de ipoteca se va semna de catre ambii soti.
- garantarea creditului se poate face si prin constituirea unei ipoteci de catre un tert proprietar, un fidejusor, un codebitor solidar sau de catre un asociat/actionar.
- se va analiza cu atentie actul prin care s-a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului pentru a vedea daca acesta nu este afectat de modalitati, care modalitati in anumite conditii pot duce la rezilierea/rezolutiunea dobandirii dreptului de proprietate si pe cale de consecinta la anularea ipotecii (“quod nullum est nullum producit efectum”).
- ar fi de preferat ca ipoteca sa fie numai de rangul I.
- este nula ipoteca constituita asupra bunurilor debitorului daca survine dupa declararea acestuia in incetare de plati sau in stare de faliment.
- Atentie maxima la incidenta dispozitiilor art.148 din Legea 31/1990 asupra constituirii unei astfel de garantii. Constituirea unei astfel de garantii cu incalcarea art.148 duce la nulitatea absoluta a garantiei. Totusi o interpretare unitara asupra acestei proble este departe de a fi data.

Dan-Alexandru GEORGESCU
Legal Adviser
RAIFFEISEN BANK S.A.