Certificatul de performanta energetica, obligatoriu de la 1 ianuarie 2011

Potrivit unui comunicat de presa remis de AAEC, hotararea UNNPR nr. 335/2010 vine in contradictie cu legislatia mentionata prin aceea ca recomanda autentificarea contractului de tranzactionare imobiliara fara solicitarea Certificatului de Performanta Energetica a imobilului care constitutie obiectul tranzactiei, daca: "cumparatorul sau chiriasul, dupa caz, consimt sa dobandeaaasca proprietatea sau folosinta imobilului respectiv, pe riscul lor, asumandu-si orice raspundere cu privire la efectele prin nedetinerea informatiilor cuprinse in continutul certificatului de performanta energetica a cladirii.

Pe de alta parte, art. 13 alin (2) din Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor prevede ca "certificatul este eliberat proprietarului, iar proprietarul il pune, dupa caz, la dispozitie potentialului cumparator sau chirias. De asemenea, in normele metodologice se prevede ca "pentru categoriile de cladiri care se vand sau se inchiriaza, certificatul se elaboreaza prin grija proprietarului si se prezinta la incheierea contractului de vanzare-cumparare, respectiv a contractului de incheiere.

Totodata, AAECS precizeaza ca motivul pentru care a fost amanata aplicarea acestor prevederi, pana la 1 ianuarie 2011, il constituie pozitia UNNPR referitoare la numarul redus de auditori. Insa, potrivit AAECS, in acest sens s-au realizat demersuri, astfel incat numarul auditorilor a fost dublat, iar durata eliberarii certificatelor energetice a fost scurtata.

Prin certificatul energetic, potentialul cumparator sau chirias este informat asupra performantei energetice a apartamentului, exprimata, in principal, prin:
• consumul total anual specific de energie, exprimat in kWh/mp arie utila, respectiv prin consumul de caldura anual specific pentru incalzire, apa calda de consum si iluminat;
• eficienta energetica a apartamentului, prin incadrarea acestuia intr-o clasa energetica (de la clasa A-eficienta energetica ridicata, la clasa G-eficienta energetica scazuta), functie de consumul total anual specific de energie.

De asemenea, certificatul contine o serie de recomandari pentru imbunatatirea calitatii locuintei, din punctul de vedere al consumurilor energetice. Majoritatea cladirilor vechi din Romania sunt incadrate in clasele energetice C si D avand consumuri specifice anuale pentru incalzire, apa calda de consum si iluminat peste 200 kWh/m2an. In acest context, este de mentionat ca tinta consumului anual specific de energie pentru incalzire este de sub 100 kWh/m2an si a fost stabilita prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 18/2009.

Certificatul este valabil 10 ani de la data emiterii si se elaboreaza de catre auditori energetici pentru cladiri, persoane fizice atestate. Lista auditorilor energetici atestati este disponibila pe site-ul ministerului www.mdrt.ro, sectiunea Constructii/Atestari tehnico-profesionale.

Pozitia notarilor fata de obligativitatea introducerii certificatului de performanta energetica

1.Legea reprezinta actul de punere in aplicare in Romania a prevederilor Directivei CE 2002/91/CE privind performanta energetica a cladirilor care are ca obiectiv: „a promova imbunatatirea performantei energetice a cladirilor, tinand cont de conditiile climatice din exterior si de specificitatile locale, cat si de cerintele legate de climatul interior si de raportul cost-eficienta”. Aceleasi obiective sunt urmarite si de legiuitorul roman. Este vorba prin urmare despre intentia de stimulare a proprietarilor de cladiri de isi adapta proprietatea la anumite conditii de performanta energetica, de a fi transparenti asupra criteriilor energetice pe care imobilul detinut le indeplineste sau nu, atunci cand doresc sa il vanda sau sa il inchirieze si, nu in ultimul rand, sa propuna un pret corect. Nu este vorba nicidecum, in noua lege, despre o conditionare a transferului proprietatii asupra cladirilor. De altfel proprietatea este un drept protejat prin constitutie, iar actele de dispozitie asupra acesteia nu pot fi ingradite.

2. Notarii publici din Romania sunt garantii respectarii legalitatii in raporturile dintre particulari. Sunt investiti prin lege de catre autoritatea publica a statului sa efectueze controlul de legalitate la incheierea tuturor actelor autentice pe care le efectueaza. Din acest motiv, in conformitate cu legea, Consiliul Uniunii Notarilor Publici a emis la 17 decembrie 2010 o hotarare prin care explica membrilor profesiei modul in care acestia trebuie sa actioneze de la 1 ianuarie pentru aplicarea legii nr. 375/2005, in domeniul lor de competenta – autentificarea contractelor de vanzare-cumparare a cladirilor. intucat referirile din presa la aceasta hotarare a UNNPR sunt trunchiate si insinuante prezentam, pentru informarea corecta a opiniei publice, ceea ce a fost recomandat notarilor publici:

• in primul rand, ca ei sa autentifice contractele de vanzare-cumparare sau inchiriere numai dupa ce vanzatorul declara ca a pus la dispozitia cumparatorului certificatul de performanta energetica a cladirii, iar cumparatorul declara ca a primit acel certificat. Se recomanda chiar, ca o copie a certificatului sa se pastreze la dosarul actului. Aceasta este recomandarea nr. 1 facuta notarilor publici romani de catre Uniunea lor Nationala.
• in cazul in care prezentarea certificatului catre cumparator nu s-a facut, notarul public le va pune in vedere dispozitiile Legii nr.372/2005;
• Abia in situatiile in care partile insista la incheierea si autentificarea contractului de vanzare-cumparare sau inchiriere, fara a fi in posesia certificatulului de performanta energetica a cladirii, se recomanda ca notarii publici sa autentifice acel contract numai daca partile consimt la introducerea in contract a unei dispozitii din care sa reiasa urmatoarele:
- au fost informati de catre notarul public de dispozitiile Legii nr.372/2005 ;
- cunosc obligatia proprietarului de a pune la dispozitia potentialului cumparator sau chirias certificatul de performanta energetica a cladirii;
- cumparatorul sau chiriasul, dupa caz, consimt sa dobandeasca proprietatea sau folosinta imobilului respectiv, pe riscul lor, asumandu-si orice raspundere cu privire la efectele produse prin nedetinerea informatiilor cuprinse in continutul certificatului de performanta energetica a cladirii.

Aceasta hotarare a Consiliului Uniunii Naționale a Notarilor Publici a fost data in conformitate cu dispozițiile art. 6 din Legea 36/1995 privind notarii publici si activitatea notariala (“Daca inscrisul prezentat are un continut indoielnic, iar notarul public nu poate refuza instrumentarea actului, va atrage atentia partilor asupra consecintelor juridice la care se expun si va face mentiune expresa in act. Daca partea se opune la inserarea mentiunii, notarul public va refuza intocmirea actului”.)

4. Legea nr.372/2005 se adreseaza cetatenilor care sunt chemati sa treaca la evaluarea bunurilor si sa prezinte certificate de performanta energetica atunci cand le vand sau le inchiriaza, indiferent de forma actului de transfer al proprietatii: adica atat atunci cand se invoiesc in fata notarului, cat si atunci cand instanta prin hotarare decide instrainarea sau cand imobilul face obiectul instrainarii silite. si chiriasul este indreptatit, conform legii, sa cunoasca performanta energetica a imobilului pe care il inchiriaza, indiferent daca actul de inchiriere este unul sub semnatura privata sau unul incheiat in forma autentica. Nici instanta, nici executorul, nici notarul nu pot impiedica in nici un fel proprietarul, cumparatorul sau chiriasul sa vanda, sa cumpere sau sa inchirieze. Partile au libertatea – pe care le-o confera insasi legea, de a-si exercita dreptul constitutional de a dispune de bunul care le apartine in forma pe care o considera necesara. O eventuala „cenzura” a notarului fata de acest drept ar implica din partea acestuia o imixtiune inadmisibila in libera circulatie a proprietatii, sarcina notarului fiind exclusiv aceea de a garanta corectitudinea si valabilitatea legala a actului elaborat.

5. Mai mult, exista situatii particulare in practica, cunoscute de notarii publici si carora incercam sa le acordam un raspuns in conformitate cu legea si „specificitatile locale”. Exemple: cumpararea unei case in paragina pentru terenul aferent, cumpararea unor case in zone rurale (de paianta sau pamant, de pilda, deci total ineficiente energetic), la valori care depasesc cu putin valoarea inmultita de cateva ori a unui certificat energetic, etc. si acestea sunt situatii in care nimeni nu poate refuza transferul proprietatii daca partile au consimtit sa procedeze astfel.

6. Exista apoi si o serioasa problema practica: deficitul de auditori energetici si concentrarea lor in municipiile resedinta de judet.

Cei 975 de auditori energetici calificati la ora actuala , sunt concentrati in marile orase, in timp ce judete intregi – precum Covasna, Ialomita, Teleorman sau Tulcea - nu dispun decat de cate 3 auditori , Calarasi , Salaj sau Vrancea care dispun de cate 4 auditori , Vaslui sau Botosani de cate 5 auditori etc.

Din acest motiv, numeroase tranzactii imobiliare nu vor putea fi efectuate in orase mici sau la tara, sau vor implica intarzieri considerabile. Notari publici isi desfasoara activitatea pe intreg teritoriu tarii, inclusiv in localitatile mai mici. Speram ca odata cu trecerea timpului numarul auditorilor energetici sa sporeasca si sa li se acorde sectoare de activitate clare, in asa fel incat sa faca fata exigentelor reale ale populatiei. Informam opinia publica asupra faptului ca suntem primii dispusi ca oricand sa cooperam cu organizatia lor profesionala si sa le impartasim din experienta noastra in teritoriu. De asemenea le uram colegial succes in activitatea plina de responsabilitate care ii asteapta.