TVA redus la locuințele noi: Condiția avansului de 20% ar trebui clarificată, altfel se poate înțelege că acesta nu putea fi mai mare de-atât

Este vorba, mai precis, de persoanele care au semnat antecontracte în perioada 3 - 31 iulie 2025, pentru achiziția unei locuințe noi pe TVA-ul redus de 9%, unde Legea 141/2025 precizează în mod expres că avansul trebuie să fie de 20%, nu de minimum 20%.

„Un alt aspect de natură tehnică, asupra căruia propunem să se dea ori o explicație prin norme ori, după caz, o modificare legislativă, vizează dispozițiile tranzitorii de la art. III alin. (2) din lege, unde se prevede că, pentru a beneficia de cota redusă de TVA de 9% pentru livrarea de locuințe, dacă actele juridice între vii au fost semnate în perioada 3 - 31 iulie 2025, avansul trebuie să fie de 20%, exclusiv TVA. În opinia noastră, ar fi trebuit să se menționeze că procentul de 20% este unul minimal, fiind permis un avans mai mare. Dar, așa cum este redactat textul de lege, ar rezulta că trebuie fix un avans de 20%”, a atras atenția, într-o adresă recentă către autoritățile fiscale, Dan Manolescu, Președintele Camerei Consultanților Fiscali.

Chestiunea a fost semnalată și la un eveniment online organizat recent de avocatnet.ro, ocazie cu care Cristian Velcu, Tax Partner la Țuca Zbârcea & Asociații Tax, a apreciat că lucrurile ar trebui să fie în ordine chiar dacă avansul a depășit 20%:

„Sunt prevăzute niște dispoziții tranzitorii, dar ele vor fi aplicabile destul de limitat, pentru că ar fi trebuit să existe deja un antecontract încheiat pentru acea operațiune, anterior datei de 1 august 2025. Iar dacă acest antecontract a fost încheiat între 3 și 31 iulie 2025, ar fi trebuit să existe și un avans de 20% din valoarea locuinței deja achitat vânzătorului. Aici mai fac o paranteză legată de faptul că, probabil dintr-o eroare tehnică, legislația prevede, ca cerință, un avans de 20%. Probabil că, în practică, dacă ar exista un avans de 30%, acest lucru ar trebui să permită aplicarea acestei cote reduse, atâta timp cât celelalte condiții prevăzute de aceste dispoziții tranzitorii sunt respectate.”

Prevederea respectivă din noua lege sună în felul următor: „Pentru a beneficia de cota redusă de 9%, pe lângă condițiile prevăzute (...), persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, pentru actele juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei locuințe, încheiate în perioada 3 iulie-31 iulie 2025 inclusiv, la data livrării locuinței trebuie să facă dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței exclusiv TVA, achitat integral până la data de 31 iulie 2025 inclusiv.”

Condițiile de bază pentru a beneficia temporar de cota redusă de TVA sunt:

• locuinţa are o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, şi o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depăşeşte suma de 600.000 lei (aproximativ 118.000 euro), exclusiv taxa pe valoarea adăugată;
• locuinţa poată fi locuită ca atare în momentul livrării (iar livrarea nu trebuie să depăşească data de 31 iulie 2026), conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuinţe;
• persoana n-a achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, conform informațiilor din „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”;
• persoana a încheiat, până la data de 1 august 2025, un act juridic care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei locuințe (excepția de la această regulă este cea de mai sus privind antecontractele din perioada 3 - 31 iulie 2025).

Așadar, dincolo de cei care au antecontracte încheiate până la 31 iulie, respectiv 1 august 2025, achiziția de locuințe noi se face de-acum cu TVA-ul standard de 21%.

Citește și: Analiză / Patru efecte după majorările de TVA pentru locuințele noi.