avocatnet.ro 
Aceasta este o schimbare importantă nu doar din perspectiva politicii fiscale vizavi de achiziția de locuințe noi, ci marchează și momentul de la care disputele cu ANAF pe tema aplicării sau nu a TVA-ului redus (și potențialele impuneri suplimentare aferente) încep să dispară treptat din controalele autorităților.
Dispariția treptată este impusă de regulile din Codul de procedură fiscală referitoare la prescripție. Mai precis, dreptul ANAF de a stabili creanțe fiscale se prescrie în termen de cinci ani de la data de 1 iulie a anului următor celui pentru care se datorează obligația fiscală.
Ultimele tranzacții de locuințe noi pe cota redusă de TVA de 9% mai pot fi finalizate până la 31 iulie 2026. Și, din moment ce prescripția a intervenit momentan doar până la anul 2018, rezultă că disputele fiscale pe tema TVA-ului redus vor dispărea cu totul abia după ce intervine prescripția pentru anii din intervalul 2019 - 2026. Calculele noastre arată că, pentru ultimul an din acel interval, 2026, prescripția intervine la 1 iulie 2031.
Desigur, până la momentul acela din 2031, contribuabilii se pot aștepta în continuare la potențiale dispute fiscale și impuneri suplimentare de TVA în urma controalelor ANAF. Însă asta doar pentru achizițiile finalizate în perioada ianuarie 2019 - iulie 2026.
La ce riscuri ar trebui să fie atenți contribuabilii în anii următori
Riscurile fiscale legate de aplicarea TVA-ului redus la locuințele noi reies chiar din practica de control a ANAF, despre care redacția noastră a scris de mai multe ori în anii recenți. O să reamintim doar câteva dintre riscurile des întâlnite.
1. „Spargerea” tranzacțiilor pentru a aplica parțial TVA-ul redus. Una dintre practicile riscante întâlnite cel mai des este legată de achiziția la pachet a unei locuințe noi și a unui loc de parcare. Cazurile în care tranzacția este „spartă” artificial în două pentru a aplica TVA-ul redus la locuință și TVA-ul standard la locul de parcare reprezintă „ținte” ușoare pentru inspectorii ANAF, mai ales pentru că există și o jurisprudență favorabilă autorităților. În cazurile de acest fel, verdictul este simplu - ANAF face o recalificare a tranzacției și impune plata cotei standard de TVA pentru ambele bunuri (adică se plătește diferența de TVA pentru bunul încadrat anterior pe TVA redus). Cine plătește diferența? În mod normal, vânzătorul, dar nu este exclus ca riscul să fie „pasat” contractual (în avans) cumpărătorului.
2. „Forțarea” regulii ce stabilește că o locuință este „locuibilă ca atare” la momentul livrării. O altă chestiune care a generat o sumedenie de controverse fiscale de-a lungul anilor este regula ce stabilește că o locuință nouă trebuie să fie „locuibilă ca atare”, la momentul livrării către cumpărător, pentru ca TVA-ul redus să fie aplicabil. Inițial, legislația fiscală nu definea clar ce înseamnă „locuibilă ca atare”, astfel că inspectorii ANAF interpretau ideea abuziv uneori. Situația s-a schimbat în 2022, dar apoi s-a schimbat din nou în 2024. Riscul este același - dacă ANAF consideră că locuința nu era locuibilă ca atare, se aplică TVA-ul standard și trebuie plătită diferența.
3. Chiar antecontractele pot genera riscuri. În fine, un alt „izvor” de risc fiscal la tranzacțiile cu locuințe noi vine chiar din antecontractele încheiate între părți. Și ne referim aici în special la cele încheiate în perioadele tranzitorii - de exemplu, cele încheiate înainte de trecerea de la TVA-ul redus de 5% la TVA-ul redus de 9% sau cele încheiate de curând pentru a prinde „ultimul tren” cu cota redusă de TVA de 9%. De obicei, specialiștii spun că riscul vine, de exemplu, din răzgândirile generate chiar de modificările legislative - inspectorii ANAF pot considera că este neconformă cu legislația ruperea unor antecontracte vechi și încheierea unor antecontracte noi doar pentru a beneficia de un TVA mai mic. Riscul? Același: impuneri suplimentare de TVA.
gevilcu