TVA redus locuințe: Cine suportă diferența de TVA dacă Fiscul consideră că nu erau îndeplinite condițiile pentru aplicarea cotei de 5%?

Condițiile în care poate fi aplicat TVA-ul redus la achiziția de locuințe noi sunt prevăzute de Codul fiscal și ușor dezvoltate în normele sale de aplicare. Totuși, nu sunt extrem de detaliate, pe de o parte, iar, pe de altă parte, în practică situația poate arăta destul de diferit. Condițiile sunt referitoare la caracterul locuibil al imobilului care se cumpără, suprafața acestuia, valoarea maximă fără TVA și cine e cumpărătorul (persoană fizică, nu firmă, nu întreprinzător individual etc.) - condițiile detaliate, aici. 

Tocmai pentru că practica nu merge întotdeauna în spiritul și litera legii, iar mulți dintre cumpărători sunt fie în necunoștință de cauză, fie cunosc situația și-și asumă riscurile, se ridică o întrebare la care e foarte important de răspuns: dacă s-a aplicat TVA-ul redus, deși nu trebuia sau organele fiscale, ulterior achiziției, consideră că nu trebuia, cine va suporta diferența de TVA de plată? Vânzătorul sau cumpărătorul?

Să începem mai întâi de la cel care are responsabilitatea de a reține TVA-ul și de a-l vira statului, acela care, practic, ar trebui să fie responsabil și de aplicarea corectă a acestuia - vânzătorul, potrivit Codului fiscal. Asta înseamnă că, teoretic, el ar trebui să plătească diferența, tocmai ca rezultantă a acestor responsabilități. 

Totuși, cumpărătorul poate fi obligat să achite această diferență și asta se întâmplă uneori în practică. De ce? Cumpărătorii înșiși, uneori, poate, fără să știe, semnează că sunt de acord cu asta, riscul fiind stipulat într-una dintre clauzele contractului cu dezvoltatorul. 

„Dezvoltatorii tind să includă în contracte clauze prin care transferă riscul de plată a cotei suplimentare de TVA cumpărătorului. Astfel de clauze pot stabili o obligație a cumpărătorilor de a achita diferența de taxă chiar dacă legea nu o prevede în sarcina lor.

Dacă, însă, contractul menționează în mod clar cota de TVA efectiv aplicată (aspect obligatoriu, de altfel, conform art. 291 alin. 31 lit. e) Cod fiscal) și nu reglementează situația unei eventuale diferențe de taxe, apreciem că se poate argumenta că, în cazul impunerii unei diferențe de taxă, întreaga cotă de TVA este inclusă în prețul deja plătit de cumpărător.

Astfel, cumpărătorul nu va fi obligat să plătească sume în plus, rămânând ca vânzătorul să achite către bugetul de stat o parte mai mare din prețul deja primit. În acest sens, instanțele au apreciat că, pentru cumpărător, suportarea diferenței de taxă poate fi considerată o majorare a prețului de vânzare de către un terț (autoritatea fiscală), aspect nepermis în materie contractuală”, au explicat pentru redacția noastră Silvia Opriș, avocat partener Radu Opriș SPARL și Georgiana Tătar, avocat in cadrul Radu Opris SPARL.

Prin urmare, ne întoarcem la vechea recomandare ca, la semnarea unor contracte de vânzare-cumpărare a unor locuințe încheiate cu dezvoltatorii, preferabil ar fi ca cel care cumpără să se consulte înainte cu un avocat, de exemplu, pentru o opinie obiectivă asupra conținutului contractului și eventualelor clauze care l-ar dezavantaja sau pe care ar putea să încerce, cu specialistul, să le negocieze cu dezvoltatorul.