D-le Sorin,pe mine m-au chemat pentru control ""inopinat"",cerind sa le duc minim 5 contracte.In 5 minute dupa ce le-am dus copii dupa contracte la inspectori-erau doi,au mai chemat inca 5 inspectori si pe loc au facut un proces verbal ca terenurile agricole sint construibile,ca sint persoana impozabila,ca am TVA de plata si au incercat sa ma faca sa semnez.Am plecat,si mi -au trimis prin posta.Constrolul a durat 5 minute,au dispozitii clare,daca esti pe lista celor 7000-8000 de persoane selectate,incearca sa-ti ia TVA cu japca,din 1 ianuarie 2004!!!! Cei 5 ani de prescriptie intra in vigoare de la 1 ianuarie anul viitor datei tranzactiei,deci se iau in calcul toate tranzactiile din 2004.ATENTIE!!! SCUTIREA DE TVA PENTRU TERENURI SI CLADIRI ALTELE DECIT CELE NOI,RESPECTIV TERENURI NECONSTRUIBILE aintrat in vigoare de la 1 ian 2007!! De la 1 ian 2004(data de la care pot face control ) pina la 31 dec 2006,LA TOATE TERENURILE DE ORICE FEL SI LA TOATE CLADIRILE VECHI TREBUIA ACHITAT TVA DE CATRE PERSOANELE FIZICE,DACA FISCUL SPUNE CA SINT CU CONTINUITATE,SAU DACA AU FOST CUMPARATE CU SCOP COMERCIAL.De la 1 ian 2007,datorita alinierii la legislatia EU,au ""binevoit"" sa scuteasca de TVA cladirile care nu sint noi,respectiv terenurile care nu sint construibile,deci daca in 2004,2005,2006 ai avut in total mai mult de 5 tranzactii de orice fel, sau chiar si o cladire construita si vinduta,in care NU ai locuit-ei spun ca este cu caracter comercial-si de la prima tranzactie iti pretind TVA pe toate tranzacttiile de orice fel pina la 1 ian 2007,apoi pretind TVA doar pe cladiri noi si terenuri construibile.Penalizarea de intirziere este de 36% pe an,deci iti dai seama ca din 2004 poti plati TVA cu penalizari si 50-60% din pretul total de vinzare de atunci!!! FISCUL ASA GINDESTE SI ASA ACTIONEAZA.Scapa cine poate.Zilnic ANAF raporteaza public cite milioane de lei au stabilit de plata,cite decizii de impunere au trimis,cite dosare penale au intocmit la ""evazionistii fiscali""-este termenul lor.In fiecare judet este altfel,si fiecare director judetean la ANAF interpreteaza legea diferit.Intr-un judet terenul agricol intravilan este construibil si cer TVA,in alt judet doar terenurile CC-curti si curti constructii sau/si cele scoase din circuitul agricol,in alt judet unii inspectori au decis intr-un fel,alti inspectori in alt fel.Ei sint instruiti sa ""propuna"" inspectie fiscala cam la toti cei care au mai mult de 5 contracte de vinzare IN TOTAL.Trimit propunerea la ANAF Bucuresti, si ei decid la cine sa faca inspectie fiscala si la cine nu.Deci unii scapa,unii crapa,functie de cum decid cei de la ANAF Bucuresti.
Ei spun ca asa cer normele EU-dar nu cred ,am intrebat pe cineva in Ungaria(stau linga granita) cum este la ei,si mi-au spus ca poti vinde cite case vrei,terenuri,apartamente-si platesti doar taxa la notar,cam ca la noi-si daca la sfirsitul anului ai in stoc ,de toti banii incasati,alte case,imobile-nu platesti nimic impozit,Daca ai cash-platesti impozit pe profit,ca orice comerciant.
DACA AI NOUTATI,ANUNTA-MA.Oricum pregateste-te-nu te baza pe proces,poti sa pierzi-mai bine scoate acum certificate de urbanism pe terenurile vindute unde sa scrie neconstruibil-sau interdictie de constructie pina la eliberare PUZ.
Legat de raspunsul de la Finante,altii au trimis si au primit citate din Codul Fiscal,sau nu au primit raspuns de loc.Legat de terenurile agricole intravilane(cam toate in jurul comunelor).ca sa poti sa-ti faci o parcela mai mare,sa-l comasezi,trebuie sa cumperi de la cine vinde,si apoi sa faci schimbi cu cei care nu vind,si daca ti-au ramas terenuri ,de ex parcele medii de un hectar,sint prea inguste sa-l poti lucra,ara,semana,deci in final il vinzi si cumperi acolo unde ai reusit sa stringi mai multe hectare,sa-l poti lucra ,..Dar vine Fiscul si spune ca daca ai vindut/schimbat mai mult de 5 terenuri(ceea ce poate insemna 2-5 hectare)-ai facut comert,si devii platitor de TVA...Este corect? Unde este comertul aici? Plus ca incepi comasarea cind terenul este agricol extravilan,si vine primarul si il face agricol intravilan fara sa te intrebe(prin decizia consiliului local,care au tot interesul sa declare cit mai multe terenuri agricole ca si intravilane,ca sa incaseze impozitul la primaria comunei).Legea este foarte neclara si Fiscul il interpreteaza in favoarea lui.
Acum umblu sa scot certificate de urbanism pe terenuri agricole,ca asa scrie in normele de aplicare a Codului Fiscal-si ma duc apoi sa ma cert cu cei de la Fisc.Trebuie sa-mi iau avocat,consultant fiscal,etc-Timp,bani pierduti ..si daca ajung la proces,alte costuri...Deocamdata mi-au trimis in scris ca terenul agricol intravilan este construibil si trebuie sa platesc TVA,si ca imi vor face inspectie fiscala pe ultimii 6 ani!
Aveti vreo alta solutie?
Spunetimi va rog articolul de lege prin care trebuia sa te declari platitor de TVA DUPA depasirea cifrei de afaceri de 35.000 Euro ,si nu inainte.Fiscul declara ca trebuia sa te inregistrezi ca platitor de TVA inainte de a depasi plafonul de 35.000 de euro si sa platesti TVA si la prima tranzactie de teren construibil sau cladire noua!Practic daca ai vindut orice imobil inainte,daca Fiscul zice ca este cu caracter de continuitate(si ei definesc acest caracter!! nu legea,ca nu exista lege in acest sens),practic toate vinzarile au fost cu caracter comercial,si de la prima vinzare de teren construibil(care tot Fiscul il defineste daca este sau nu construibil-ca nu este clar definit de lege acest termen),trebuia sa platesti TVA ,fiindca ai depasit plafonul la imobilele vindute anterior !! E un cerc vicios.Practic Fiscul decide cine va plati TVA,dupa bunul plac!!Fiscul afiseaza pe adresa de web a ANAF,ca "'ramine la latitudinea fiecarui inspector fiscal sa analizeze fiecare tranzactie in parte si sa stabileasca la care se va cere TVA-si cum inspectorul este angajatul Fiscului,va imaginati cum va decide.
Mai ai ceva noutati legat de terenurile arabile intravilane si pozitia Fiscului? Eu am scos acum certicate de urbanism de la primarie unde scrie ca acum terenul este neconstruibil,si trebuie obtinut PUZ.Nu stiu daca se pot obtine retroactiv certificate de urbanism,culmea,pentru un teren arabil.Fiscul a trimis adrese in teritoriu ca toate terenurile intravilane,inclusiv arabile,pasune,etc sa fie considerate construibile,si sa aplice TVA retroactiv.Lumea este panicata,la notari se cearta ca nu au fost informati la vremea respectiva sa ceara TVA in contractul de vinzare.
Poate cineva sa gaseasca in vreo lege exact fraza care defineste terenul construibil?
In codul fiscal spune "teren construibil conform legii".Finantele spun ca orice teren intravilan,agricol sau pasune este construibil.
Multumesc anticipat
1.Ce inseamna parcele aflate in intravilan? Primariile comunelor si satelor au extins intravilanul cu mii si sute de mii de hectare de teren agricol. si pasuni.De ex. o comuna de linga Timisoara a extins intravilanul cu 2500 de hectare de teren agricol,alta cu 1800 de hectare -comuna avind suprafata construita de doar 100 de hectare.Intravilanul agricol,cele 2500 de hectare se considera teren construibil? Fiscul zice da..si cam 80-90% din terenuri sint agricole intravilan.Si Fiscul pretinde TVA.
2.Cladire noua se considera si o casa veche care s-a modernizat,reparat,eventual apartamentat-daca valoarea reparatiei,modernizarii reprezinta 50% din valoarea totala a casei.Cum o casa veche,la Fisc,avea o valoare declarata,impozitabila neglijabila ,nereactualizata ,iar in urma vinzarii se vede valoarea clar din contractul de vinzare cumparare...O cladire noua,este,din punct de vedere al Fiscului,o casa neocupata..pai daca ai 2-3 case,sau apartamente,normal ca ocupi doar una..si aici este loc de interpretare.
3.Vinzind mai multe imobile,devii,din punct de vedere al Fiscului,persoana impozabila.Cum platesti impozitul pe profit? Cei 16%? Prin 2006 acest impozit de 16% era calculat si retinut de notar.Apoi a aparut un impozit pe tranzactie de 2-3% valabil si acum,functie de valoare si durata detinerii imobilului.Daca acest impozit platit este mai mic decit 16% din profit,diferenta poate fii solicitata de Fisc?Codul Fiscal spune clar ca orice persoana impozabila trebuie sa tina o evidenta contabila.Si din acest punct de vedere,Fiscul va interpreta cum doreste,bineinteles in favoarea sa.
Sint complicatii din urmatoarele motive:
-Fiscul a pornit controlul la nivel national,la aprox 8000 de persoane fizice,verificind pe toti cei care in ultimii 5 ani au facut mai mult de 5 vinzari de imobile,indiferent ce.Fiscul a declarat ca aceste 8000 de persoane sint un esantion ,si urmeaza apoi si altii.
-practic impun TVA cu majorari la tranzactiile incepind din 1 ian 2004 pina la 31 dec 2008.
-ei nu cunosc daca un teren este construibil sau nu si nici nu ii intereseaza-fiind neclara legea,ei impun toate tranzactiile (sau aproape toate) de terenuri cu TVA,chiar daca este agricol intravilan,pasune intravilana,etc.Decioziile de impunere ale Fiscului sint executorii.
-toti cei care au vindut mai mult de 5 imobile,culmea cumulat in 2006-2008-sint considerati automat de fisc persoane impozabile si se incepe automat inspectie fiscala incepind din 1 ian 2004
-fiscul emite decizii de impunere TVA cam la toti care au vindut mai mult de 5 terenuri,SI PUNE SECHESTRU AUTOMAT pe cam toata averea,imobilele persoanei respective-mai ales in aceasta perioada cind valoarea de piata a imobilelor este prabusita
-sint deja sute si mii de persoane in tara in aceasta situatie
-contra deciziei de impunere a Fiscului,poti depune contestatie,care se va solutiona in instanta si poate dura chiar si ani-inseamna expertize,costuri,etc.Plus ca in acest timp bunurile imobile vor fii sechestrate de Fisc,oricum nu le poti vinde
-apar mari probleme daca ai credite la banci-legea bancara obligind bancile sa rezilieze contractele de credit DACA s-a inceput o executare silita asupra unei persoane(inclusiv asupra imobilului ipotecat)
-Fiscul se bazeaza ca NU toti vor avea bani si timp sa se judece si vor putea incasa bani la buget
-celor care au construit case sau apartamente si le-au vindut li se intocmeste si dosar penal-daca nu au evidenta contabila (ca persoane fizice)-cunosc deja multi care sint in aceasta situatie.Au construit o casa ,au apartamentat-o si au vindut-o pe apartamente mai mici.Fiscul lea cerut evidenta contabila,cum au platiti muncitorii,si li s-a intocmit dosar penal pentru faptul ca nu au virat la stat retinerea la sursa din manopera achitata la muncitori(munca la negru-cam asa ceva,printre altele)
-sint vizati si cei care au cumparat terenuri agricole,le-au parcelat si le-au vindut pe parcele.Trebuia achitat TVA (din punct de vedere al Fiscului)-cu majorari pe 2-3 ani,sume de plata reprezinta cam 50% din pretul primit.Cum nu vad cine are de unde achita acum,Fiscul va confisca averea peroanelor in cauza si va vinde la licitatie imobilele-probabil tot terenuri.Cum preturile acum sint chiar si cu 80% mai mici ca acum 2-3 ani
-daca trimiti la Fisc in scris intrebare daca trebuie sa platesti TVA la vinzari de terenuri,iti citeaza din codul fiscal si spun ca ramine la aprecierea inspectorului fiscal sa analizeze fiecare caz in parte si sa decida daca vinzarea respectiva a fost cu intentia de a face comert, daca terenul este construibil, daca vinzarea a avut caracter de continuitate-deci tot Fiscul decide daca tranzactia a avut scop comercial sau daca terenul este construibil sau daca vinzarea a avut caracter de continuitate (si au definit continuitatea tot ei-5 vinzari din 2004 pina in 2008 cumulat)-dar TVA se plateste si la o singura vinzare de teren construibil sau casa/apartament nou-.si cum inspectorul fiscal este angajat al Fiscului,va puteti imagina decizia acestuia
-practic daca Fiscul va aplica legea dupa cum o interpreteaza ei,vor fii sute de mii de persoane executate silit-sint sute de mii de tarani ,de exemplu,care si-au vindut parcelele de teren mostenite(care majoritatea prin deciziile primariilor au fost trecute din extravilan agricol in intravilan agricol),sau si-au parcelat si si-au vindut gradinile din jurul caselor-ma refer la satele,comunele din jurul oraselor mari.Si nimeni nu a platit TVA .
-singurele solutii care exista ,din punctul meu de vedere sint ori ca noul guvern va reveni asupra acestor impuneri in masa si se va scoate un nou cod fiscal mult mai explicit,fara interpretari; ori scapa cine poate in instanta (deci unii vor fii siliti sa platesca,altii nu-in functie de cit de bun avocat au).
Daca aveti informatii noi,va rog sa le faceti publice
Daca este arabil intravilan, Fiscul il poate considera construibil si va aplica TVA.Daca este arabil extravilan,NU se aplica TVA,este scutit sigur de TVA.O alta problema posibila:daca Fiscul va considera ca efectuezi fapte de Comert(vinzare cu scop comercial-definit de Fisc vinzari de peste 5 imobile,sau chiar si un singur imobil-de ex apartament nou,casa construita, din punct de vedere al fiscului devii persoana impozabila,si deci TREBUIE sa tii evidenta contabila ca orice firma.ESTE posibil,chiar daca vinzarea de terenuri sa fie scutita de TVA,Fiscul sa-ti recalculeze impozitul pe profit de 16% ca diferenta intre pretul de vinzare si de achizitie al terenurilor,si daca la notar ti s-a retinut mai putin,diferenta plus majorari sa se pretinda de catre Fisc.DIN PACATE FISCUL nu numai ca impune TVA,dar si face plingeri penale de evaziune fiscala-in sensul ca te-ai sustras platii TVA sau/si a impozitului pe profit,nedeclarind la fisc tranzactiile efectuate.
Ca masura de prevedere,daca faci vinzarea de teren,sa scrii in contract ca daca Fiscul va stabili oricind in viitor ca trebuie achitat TVA,acesta va fii achitat catre FISC de catre Cumparator,si sa mentionezi in contract ca pretul incasat de tine este net,in mina,si toate eventualele taxe,impozite,TVA, taxe de orice fel,sint obligatia cumparatorului.Astfel te protejezi practic 100% la tranzactia viitoare.Mentioneaza in contract si ca ai facut sau nu si alte tranzactii in trecut de terenuri /imobile.
Oricum,si daca Fiscul iti cere ulterior TVA si alte impozite-acestea vor fii obligatia cumparatorului.Cere si notarului sa scrie in contract daca tranzactia este cu TVA,sau nu-astfel va avea si notarul obligatii de plata solidar cu tine.
Oricum,parerea avocatilor este ca in instanta Fiscul va pierde,deoarece tranzactiile de imobile sint CIVILE,si nu exista lege care sa le schimbe din tranzactii civile in comerciale.
Fiscul mai spune si ca daca ai facut o singura vinzare de imobil cu intentie comerciala(si culmea,tot FISCUL va decide acest lucru)-te va considera persoana impozabila.
Si eu am o problema similara. In codul fiscal scrie ca dovada faptului ca terenul este construibil sau nu reiese din fisa cadastrala sau din certificatul de urbanism.Deci ar trebui sa soliciti chiar si acum de la primaria de care apartine terenul (terenurile)un certificat de urbanism,sau sa aduci dovada din legea fondului funciar (legea 18 parca), ca terenul intravilan agricol nu este construibil,ci devine construibil dupa scoaterea din circuitul agricol si toate aprobarile necesare.Inspectorii de la fisc VOR CONSIDERA CA TERENUL ESTE CONSTRUIBIL ca sa-ti ia TVA 19% plus majorari de 36% an, daca nu aduci dovezile clare,si chiar si atunci sa nu ti le ia in considerare si sa ajungi in instanta cu fiscul.
Daca afli noutati,tine-ma si pe mine la curent
avocatnet.ro explicăm legislația
