Asigurarea nu te protejeaza de constructori

Autor: Adrian Mosoianu

Asiguratorii nu efectueaza inspectii de risc la cladirile pe care le asigura, ci se multumesc cu autorizatiile de constructie emise de autoritati. Comic - daca n-ar fi tragic - este ca nici inspectorii de la Inspectoratul de Stat pentru Constructii (ISC) nu verifica decât foarte rar lucrarile in teren, la fata locului, ci se bazeaza, la rândul lor, pe documentele prezentate de constructori. Pe de alta parte, acestia isi asigura santierele pe care desfasoara lucrari doar pentru ca sunt obligati de finantatori. 

In România, procentul de proprietari de locuinte care incheie polite de asigurare pentru cladirile pe care le detin este destul de mic. Potrivit datelor Comisiei de Supraveghere a Asigurarilor (CSA) de la sfârsitul anului trecut, din cele 8,4 milioane de lo-cuinte din România doar 8% erau asigurate prin intermediul unei polite facultative. Situatia este cu totul alta, se pare, atunci când vine vorba de ansamblurile rezidentiale noi. Din cauza faptului ca cea mai mare parte a apartamentelor din aceste ansambluri sunt achizitionate prin credit bancar, proprietarii lor sunt obligati de banci sa se asigure.

In aceste conditii, la prima vedere, faptul ca esti obligat de banca sa-ti asiguri locuinta pare un lucru pozitiv. „O garantie in plus ca lucrarile efectuate de constructor sunt sigure si de calitate“, si-ar spune fericitul proprietar, gandindu-se ca firma de asigurare are tot interesul (spre deosebire de inspectorii de la ISC) sa efectueze o inspectie riguroasa si obiectiva a cladirii, pentru a putea evalua cât mai exact gradul de risc al acesteia si a stabili un tarif de prima corespunzator. Lucrurile nu stau insa asa, deoarece asiguratorul nu-si asuma raspunderea pentru daunele suferite de imobil din cauza defectelor de constructie, aceasta revenind constructorilor si autoritatilor care le-au eliberat autorizatii.

Fara inspectii de risc 


Gradul de cuprindere in asigurare a locuintelor din ansamblurile rezidentiale noi este mare, caci cele mai multe sunt luate cu credite, ne-a declarat directorul general al brokerului de asigurare SRBA, Gheorghe Grad. „Totusi, in ceea ce priveste asigurarea din proprie initiativa, procentul este mult mai mic, deoarece proprietarii considera ca aceste constructii acumuleaza in ele toata evolutia tehnica de pâna acum, deci sunt cele mai sigure“, subliniaza acesta. 

Inainte de a incheia o polita de asigurare a unei locuinte, asiguratorul poarta un dialog cu asiguratul, in urma caruia se completeaza un formular tipizat, care contine raspunsurile la câteva intrebari. In cazul locuintelor vechi, asiguratorul verifica, in plus, daca blocul nu este cumva pe lista celor cu „bulina rosie“. 

„In experienta mea de 12 ani de brokeraj in asigurari, niciodata un asigurator nu mi-a refuzat preluarea in asigurare a unui apartament si nu a aplicat majorari de tarife pentru existenta unor riscuri agravante in urma unei inspectii de risc. Iar daca va gânditi ca firma de asigurari face analiza cu ultrasunete sa vada daca blocul nu are fisuri si verifica daca s-a respectat tipul de beton stabilit de structurist, va faceti iluzii. Dar nici nu este in sarcina acestuia sa faca asa ceva, pentru ca daca se constata, in cazul unui eveniment, ca acesta s-a datorat faptului ca antreprenorul nu a respectat calitatea de executie a lucrarilor, atunci acesta este cel care va suporta consecintele“, spune Grad.

Asigurare pentru santiere 


Proiectele de constructii sunt expuse unor factori de risc multipli, dat fiind numarul mare de activitati derulate si complexitatea acestora, dar si multitudinea de entitati implicate in desfasurarea lucrarilor - contractori, subcontractori etc. - care necesita coordonare. Totusi, majoritatea constructorilor români, se pare, nu-si asigura lucrarile decât daca li se impune aceasta asigurare de catre dezvoltatori, finantatori sau beneficiari. „Nu as dori sa ma erijez in critic al acestui sector, dar spun cu mâna pe inima ca si aici se aplica cele doua principii românesti - „merge si-asa“ si „n-o sa mi se intâmple tocmai mie“. Caracteristica de baza a hazardului este tocmai aceea ca oricând ti se poate intâmpla si tie“, spune Gheorghe Grad. 

Constructorii din România apeleaza la acest tip de asigurare când li se impune acest lucru in baza caietului de sarcini sau contractului de antrepriza. „Ca exemple, ar fi proiectele de constructii finantate din fonduri publice nationale sau europene (PHARE, SAPARD, Banca Mondiala etc.) sau de companii private cu capital strain, care impun constructorului asigurarea proiectului realizat. De asemenea, mai sunt proiectele finantate prin credite bancare, unde se cere incheierea unei astfel de polite si cesionarea eventualelor despagubiri in favoarea institutiei de credit“, au declarat, pentru SFin, reprezentantii Omniasig.

Riscuri si tarife 

Aceste polite au o componenta de daune materiale si una de raspundere civila fata de terti. Pentru partea de daune materiale, in evaluarea riscului se tine cont in primul rând de studiul geodezic, care contine recomandari privind solutia tehnica pentru structura de rezistenta si tipul de cladire care poate fi construit acolo. Mai sunt luate in calcul posibilele alunecari de teren, aluviuni sau avalanse. Concluziile studiului sunt corelate cu deciziile structuristului si ale constructorului si, in functie de acestea, se stabilesc eventualele excluderi de riscuri sau limitari in polita de asigurare. Alte elemente care conteaza sunt durata de executie, perioada de garantie solicitata, precum si experienta si reputatia echipelor implicate in executia lucrarilor. 

„Pentru raspunderea civila fata de terti, sunt foarte importante vecinatatile santierului si tipul de lucrari executate. Astfel, daca se asigura o lucrare care presupune si demolari si in vecinatatea santierului se afla locuinte sau diguri care pot fi fisurate sau daca santierul se afla in imediata apropiere a unor cai de acces circulate, cladiri cu perete tip cortina de sticla, riscul de distrugere a acestora creste, iar tariful de prima va creste proportional, destul de mult“, explica directorul general al SRBA. 

In medie, cotatia de prima este situata undeva intre 0,08 si 0,15% din suma asigurata stabilita pe polita si se aplica la valoarea contractului de executie, la care se pot adauga 10% pentru a acoperi si organizarea de santier, explica Grad. La Omniasig, pentru proiecte de ansambluri rezidentiale, cladiri de birouri, centre comerciale sau lucrari de infrastructura tarifele reprezinta in jur de 0,12-0,30% din suma asigurata. In 2007, asiguratorul a inregistrat, din vânzarea acestui tip de polite, venituri de 3,5 milioane euro, dublu fata de anul anterior, insa cresterea se explica si prin majorarea sumelor asigurate, pe fondul scumpirii materialelor si a celorlalte produse si servicii din activitatea de constructii.


Risc accentuat de nefinalizare 


Pentru o banca este dificil sa finanteze achizitionarea, prin credit ipotecar, a locuintelor din ansamblurile rezidentiale aflate in constructie, printre altele din cauza faptului ca asiguratorii nu incheie polite pentru cladiri care nu au fost construite inca, potrivit sefului Directiei Produse persoane fizice a BRD SocGen, Rozaura Stanescu. „Dificultatea se refera la imposibilitatea inregistrarii in cartea funciara inainte de ridicarea «la rosu» a apartamentelor din blocurile in constructie, de unde imposibilitatea bancilor - altele decât cele finantatoare ale constructiei - de a pune ipoteci pe aceste apartamente“, explica Stanescu. 

O prima varianta a Legii creditului ipotecar obliga persoanele juridice care accesau astfel de credite sa incheie o asigurare pentru riscul nefinalizarii constructiei, beneficiarul fiind creditorul. Aceasta prevedere a fost abrogata ulterior, iar in România se incheie putine astfel de polite, printre altele pentru ca sunt destul de costisitoare, iar riscul este considerat destul de ridicat de catre asiguratori. 

„Totusi, pentru confortul finantatorilor, cea mai «acoperitoare» asigurare este cea privind riscul de nefinalizare a lucrarilor, mai mult decât cea de constructii-montaj, pentru ca se refera la garantii, de unde si importanta bonitatii constructorilor“, spune Rozaura Stanescu. Asigurarea contra riscului de nefinalizare a lucrarilor are scopul de a proteja finantatorul unei lucrari de constructie in cazul in care executantul, dintr-un motiv sau altul, nu duce la bun sfârsit proiectul.

Asiguratorii confirma 
„Defectele de constructie nu fac obiectul asigurarii locuintelor. In acelasi timp, rezistenta la seism, de exemplu, nu poate fi verificata sau contestata decât in urma efectuarii unei inspectii de risc de catre asigurator, in conditiile in care imobilul respectiv are toate autorizatiile de constructie si a respectat normativele seismice in vigoare“, ne-au declarat reprezentantii Omniasig.
La Omniasig, cota de prima medie pentru o polita de asigurare a locuintelor din ansambluri rezidentiale noi din Bucuresti, pentru riscurile de incendiu, trasnet, explozie, caderi de corpuri, la care se adauga cutremurul, poate varia intre 0,07 si 0,17% din suma asigurata. La rândul sau, brokerul SRBA evalueaza tarifele de prima pe acest segment intre 0,1 si 0,2% din suma asigurata, in functie de localizarea cladirii si de riscurile preluate.