Reglementari si exigente urbanistice impuse prin OG nr. 27/2008

Articol de:
Av. Lidia Savi-Nims – Senior Associate si Av. Cristina Enaga – Associate Voicu & Filipescu

Pentru a limita urbanismul derogatoriu prin consolidarea Planului Urbanistic General si stabilirea unei strategii de dezvoltare teritoriale la nivel national, Guvernul a propus si adoptat Ordonanta nr. 27/2008 pentru modificarea si completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismului. Revine Parlamentului sarcina de a stabili prin legea de ratificare in ce masura pastreaza sau modifica prevederile Ordonantei 27/2008.

Masura legislativa a venit ca raspuns la faptul ca in ultimii ani s-a constatat ca Planurile Urbanistice Generale sunt fie vechi si neactualizate, fie inexistente in anumite localitati, neraspunzand cerintelor unei dezvoltari echilibrate, fapt ce a determinat apelarea la un compromis, si anume: Planurile Urbanistice Zonale derogatorii. Puse in fata acestui val de derogari, aproximativ 300 pe an numai in Bucuresti, institutiile competente nu au stiut sau nu au putut sa actioneze in mod unitar, rezultatul fiind o dezvoltare urbana haotica.

In contextul in care regula parea sa fie reprezentata de derogare, actiunile menite a restrictiona astfel de situatii ridica intrebarea in ce masura noile prevederi vor fi aplicate de catre autoritati sau ce noi portite vor putea fi speculate in contextul actualei Ordonante 27/2008.

Interesant de remarcat ca in ceea ce priveste Bucurestiul, autoritatile par sa dubleze actiunea legislativa de cea practica, avand in vedere ca Dl. Gheorghe Patrascu, unul dintre initiatorii proiectului Ordonantei 27/2008, fost director general al Directiei Generale de Dezvoltare Teritoriala din cadrul Ministerului Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor a fost numit arhitect-sef al orasului pe perioada interimara de 6 luni. Exprimandu-si parerea cu privire la situatia existenta, acesta afirma ca „legislatia in domeniul urbanismului din Romania este una de tip derogatoriu.... in Romania neputand sa eliminam in totalitate posibilitatile de derogare, dar intentionam sa le limitam”.

Principalele modificari aduse de Ordonanta 27/2008

O importanta prevedere a Ordonantei 27/2008 se refera la stabilirea strategiei de dezvoltare teritoriala si la noile coordonate ale Planului Urbanistic General, care va identifica zonele cu reglementari ce nu pot fi modificate prin Planuri Urbanistice Zonale sau de Detaliu, va contine lista principalelor proiecte de dezvoltare, va stabili zonele cu interdictie temporara sau definitiva de construire si va prevedea zonele in care se preconizeaza operatiuni de regenerare urbana.

Ca regula, autorizatiile de construire se emit in baza Planului Urbanistic General in mod direct pentru zonele pentru care exista reglementari, schimbarile regimului juridic, economic sau tehnic al terenului nefiind acceptate decat in masura asigurarii infrastructurii si dotarilor necesare functionarii coerente a zonei. Schimbarile pe baza unui Plan Urbanistic Zonal raman posibile in conditii speciale determinate de parcele cu geometrii neregulate, incompatibile cu structura si parametrii proiectati ai zonei, cazuri in care se solicita o modificare de la prevederile documentatiilor de urbanism aprobate. In aceasta situatie, autoritatea publica locala are dreptul sa solicite elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal numai in baza unui aviz prealabil de oportunitate intocmit de catre structura specializata condusa de arhitectul-sef si aprobat de catre consiliul local, prin care se stabilesc anumite coordonate urbanistice.

O prevedere limitativa introdusa de Ordonanta 27/2008 se refera la derogarile maxime permise, obiectivul fiind protejarea zonelor in care predomina casele de aparitia constructiilor foarte inalte. Astfel, in cazul in care Planul Urbanistic Zonal este elaborat pentru o anumita zona, noul coeficient de utilizare a terenului (CUT) propus nu il va putea depasi pe cel aprobat initial prin Planul Urbanistic General cu mai mult de 20%, o singura data. Acest prag va putea fi depasit numai de catre autoritatea administrativa publica locala competenta, caz in care se va proceda la finantarea si elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal pentru intregul perimetru. O alta limita se refera la zonele sau parcelele avand CUT cu valoare mai mare de 4, care vor fi stabilite numai prin Planul Urbanistic General si regulamentul local.

O alta noutate se refera la obligativitatea obtinerii certificatului de urbanism in situatia operatiunilor de dezmembrare in urma carora rezulta cel putin 3 parcele.

Impactul preconizat al Ordonantei 27/2008

Noile prevederi se aplica de la intrarea in vigoare a Ordonantei 27/2008, respectiv incepand cu data de 31 August 2008. Pentru solicitarile de aprobare a documentatiilor de urbanism inregistrate anterior intrarii in vigoare vor fi incidente prevederile legale aplicabile la data solicitarii aprobarii, dar nu mai tarziu de 6 luni de la data intrarii in vigoare a ordonantei amintite.

Introducerea modificarilor mentionate a dat nastere la controverse, existand pareri conform carora unele investitii imobiliare vor fi blocate, ca se vor modifica proiecte aflate in curs de desfasurare si chiar ca Ordonanta 27/2008 va avea ca urmare declansarea unor procese in instanta. De asemenea, s-a sustinut ca prevederile Ordonantei nu pot conduce la uniformizarea constructiilor din anumite zone deoarece exista la acest moment unitati teritoriale eterogene, unitati teritoriale mixte avand constructii inalte langa constructii joase si ca in aceste zone este foarte dificil sa se determine acelasi regim de construire.

Indiferent de modul in care aceste prevederi vor fi implementate, obiectivul declarat este eliminarea constructiilor in zone improprii din punct de vedere urbanistic (zone verzi, zone inundabile), precum si limitarea proiectelor de dimensiuni mici si medii de a deroga semnificativ de la coordonatele de urbanism ale zonei in care vor fi amplasate.

Cu toate acestea, trebuie considerat ca Planurile Urbanistice Generale adoptate pana la intrarea in vigoare a Ordonantei 27/2008 nu pot reprezenta o baza pentru aplicarea prevederilor al caror scop declarat este uniformizarea directiilor de dezvoltare a constructiilor pe teritoriul Romaniei. Inasprirea conditiilor de modificare a documentatiilor urbanistice secundare – Plan Urbanistic Zonal si Plan Urbanistic de Detaliu – urmarita prin Ordonanta 27/2008 nu reprezinta o masura suficienta pentru atingerea scopului mentionat, in lipsa adoptarii noilor strategii si a Planurilor Urbanistice Generale.

_____________

Despre Voicu & Filipescu:

2001 : Infiintarea Voicu & Filipescu, prin achizitia de catre Daniel Voicu si Mugur Filipescu a biroului local al firmei americane Arent Fox Kitner Plotkin & Kahn L.L.P, cei doi ramanand pana astazi singurii avocati romani care au cumparat biroul unei firme straine

2001 : Incheierea unei asocieri cu firma internationala Squire, Sanders & Dempsey L.L.P., fondata in SUA in urma cu 100 de ani si avand peste 850 de avocati in 32 de birouri din intreaga lume

2006 : Numirea a doi parteneri asociati – Marta E. Popa si Daniel Costea

2008 : Numirea a patru noi parteneri asociati – Raul Mihu, Cristian Gavrila, Roxana Negutu si Dumitru Rusu

2008 : Preluarea unei parti din Stefanica, Dutu & Partners – 13 avocati s-au alaturat echipei Voicu & Filipescu