Prevederi fiscale legate de proprietatile imobiliare in Romania

Autor: King Sturge

Data fiind prescriptia mentionata mai sus privind detinerea in proprietate de terenuri, cel mai obisnuit mod de structurare a investitiilor straine in proprietatile imobiliare din Romania este prin intermediul unei societati romanesti cu raspundere limitata (“SRL”).

Veniturile obtinute din proprietati imobiliare de catre un SRL sunt supuse unui impozit pe profit in procent de 16%. Un impozit retinut la un procent de 16% se aplica majoritatii veniturilor impozabile achitate de catre societatile nerezidente, inclusiv castigurilor de capital.

Veniturile impozabile rezultate din inchirierea si vanzarea de proprietati sunt calculate in baza principiilor comune de contabilitate. In general, cheltuielile suportate in scopul producerii de venituri impozabile din inchiriere sunt deductibile. Exista norme speciale cu privire la deductibilitatea costurilor dobanzilor, amortizarea si cheltuielile cu utilitatile.

Dobanda este in general deductibila in scopul impozitului pe profit.

Datorie admisibila: raportul capitalului propriu in ceea ce priveste datoria partii relationate este de 3:1. Aceasta nu se aplica in cazul in care imprumutul este acordat de banci romane sau majoritatea straine sau alte institutii financiare.

Societatile romane sunt supuse impozitului pe profit asupra castigurilor de capital la un procent de 16%.

Societatile nerezidente sunt, in general, impozitate la un procent de 16% asupra castigurilor din instrainarea proprietatilor imobiliare din Romania sau partilor sociale/ actiunilor dintr-o societate romana. Oricum, acestea sunt supuse prevederilor conventiilor de evitare a dublei impuneri incheiate de Romania ce pot oferi o scutire de la impozitare a castigurilor de capital in Romania.

Ca o regula generala, inchirierea si vanzarea de proprietati este scutita de TVA, exceptand noile constructii si terenurile pentru constructii. Cu toate acestea, este disponibila o optiune pentru intrarea in regimul de impunere.

O persoana fizica poate deveni o persoana platitoare de TVA daca se angajeaza in oferirea de noi constructii sau terenuri pentru constructii. O persoana fizica poate deveni o persoana impozabila chiar si pentru livrarea a unei singure noi constructii daca se dovedeste ca au inceput constructia cladirii in scop comercial. O parcela de teren este considerata drept teren pentru constructii daca este descrisa ca atare in certificatul de urbanism (emis de catre Primaria corespunzatoare) la data ofertarii.

Autoritatile fiscale romane au publicat recent un ghid privind aplicarea TVA pentru cladiri si locatie in sine.

Impozitul pe cladire este in general perceput persoanelor juridice de la 0,25% pana la 1,50% din valoarea contabila bruta a imobilului. Exista, de asemenea, un impozit penalizator, stabilit de catre autoritatile locale, intre 8% pana la 10% ce este impus pentru imobilele ce nu au fost reevaluate in ultimii trei ani.

Impozitul pe terenuri este perceput proprietarilor de propietati funciare absolute la o valoare stabilita pe metru patrat, in functie de locatie si de folosinta terenului.

Taxa de timbru nu se mai achita la achizitionarea de proprietati imobiliare. In schimb, taxele si onorariile de transfer (notariale) sunt achitate (de obicei de catre vanzator) la tranzactiile de proprietati imobiliare, desi acestea nu reprezinta in general un cost semnificativ.

Nicio taxa pe capital nu este achitata in Romania la emisiunea de parti sociale/ actiuni.

• Dupa aderarea la UE, Romania a implementat majoritatea Directivelor UE. Directiva privind filialele-societatile mama s-a aplicat de la data aderarii, in timp ce Directiva privind dobanzile si redeventele ofera o perioada de tranzitie pana la 1 ianuarie 2011.