Investitii imobiliare in Romania: aspecte fiscale - Ianuarie 2007

Pentru tranzactiile de vanzare-cumparare de imobile in Romania se platesc taxe notariale si, in anumite cazuri, taxa judiciara de timbru. Taxa judiciara de timbru este perceputa ca un procent din valoarea tranzactiei (cota marginala este de aproximativ 1% pentru tranzactii ce depasesc valoarea de aproximativ 55.000 de euro), iar taxa notariala poate reprezenta circa 0,5 din valoare.

In cazul transferului dreptului de proprietate asupra cladirilor si terenului (inter-alia), contribuabilii trebuia sa detina un certificat fiscal emis de autoritatile fiscale locale care sa ateste plata tuturor taxelor locale aferente. Daca aceasta cerinta nu este indeplinita, transferul va fi nul.

De la 1 ianuarie 2007, legislatia privind TVA a suferit modificari considerabile fata de anul 2006 in urma procesului de armonizare cu Directiva a 6-a a Uniunii Europene privind TVA. Potrivit noilor reglementari, nu toate tranzactiile cu bunuri imobile sunt taxate cu TVA la cota de 19%. Incepand cu 1 ianuarie 2007, vanzarea efectuata de orice persoana de cladiri vechi/parti de cladiri si terenul aferent, si orice tip de teren va fi scutita de TVA cu drept de deducere. Cu toate acestea, orice persoana impozabila care desfasoara tranzactii poate opta sa taxeze vanzarea acestor bunuri la cota de 19%. Aceasta scutire nu se aplica pentru vanzarea de catre o persoana impozabila de cladiri noi/parti de cladiri noi sau a terenului pe care se afla acestea. In acest caz, se va aplica regimul normal de TVA.

Cand se percepe TVA, masuri speciale de simplificare a TVA se aplica in cazul achizitiei de terenuri si cladiri (sau parti de cladiri), cu conditia ca atat vanzatorul cat si cumparatorul sa fie inregistrati in scopuri de TVA in Romania. Concret, aceste masuri se refera la aplicarea TVA prin mecanismul de taxare inversa, prin care cumparatorul justifica TVA deductibila si colectata fara implicatii asupra fluxului monetar.

Finantarea achizitiilor in domeniul imobiliar

O societate romana care cumpara si dezvolta proprietati imobiliare poate fi finantata fie prin imprumuturi, fie prin aport de capital.

Finantarea prin aport de capital ar fi in mod normal neutra din punct de vedere fiscal, in timp ce, in cazul unei finantari prin imprumut, trebuie luate in considerare urmatoarele implicatii fiscale.

Referitor la impozitul pe profit, regulile de limitare a deductibilitatii dobanzilor prevad anumite restrictii cu privire la deductibilitatea cheltuielilor cu dobanzi si a pierderilor aferente din diferente de curs valutar. In general, cheltuielile cu dobanzile inregistrate de companii pentru imprumuturi obtinute din alte surse decat banci sau institutii financiare sunt supuse urmatoarelor limitari:

Gradul de indatorare a capitalului – cheltuielile cu dobanzile sunt deductibile, daca gradul de indatorare a capitalului este mai mic sau egal cu 3:1. In situatia in care acest grad este mai mare decat limita mentionata mai sus, cheltuielile cu dobanzile sunt nedeductibile la calculul impozitului pe profit si pot fi reportate pana cand sunt integral deductibile in aceleasi conditii. De asemenea, diferenta dintre pierderile si veniturile din diferentele de curs valutar, legate de imprumuturile pe termen lung este tratata ca si o cheltuiala cu dobanda si este supusa limitarii gradului de indatorare a capitalului.

Rata dobanzilor (pentru imprumuturile acordate de companii, altele decat banci si institutii financiare), cheltuiala cu dobanda este deductibila in urmatoarele limite:
Rata de referinta a dobanzii stabilita de Banca Nationala a Romaniei pentru ultima luna a trimestrului, pentru imprumuturile in RON (in prezent de aproximativ 8,75%);
Rata anuala a dobanzii de 6% pentru imprumuturi contractate in valuta – rata este actualizata periodic prin hotarare de Guvern.
Partea nedeductibila din valoarea dobanzii nu poate fi reportata.

In cazul finantarilor intre societati din cadrul aceluiasi grup, regulile privind preturile de transfer trebuie respectate in ceea ce priveste nivelul ratei dobanzii.

In cazul finantarilor obtinute din strainatate, impozitul pe veniturile nerezidentilor de 16% se va aplica venitului din dobanzi obtinut de nerezidenti din Romania. Acest impozit poate fi redus (chiar si pana pana la 0), potrivit tratatelor de evitare a dublei impuneri semnate intre Romania si alte tari, in cazul in care platitorul roman al venitului detine un certificat de rezidenta fiscala al beneficiarului venitului. De asemenea, trebuie avute in vedere si prevederile Directivei privind Dobanzile si Redeventele implementata in legislatia romana de la 1 ianuarie 2007 (cu o perioada de tranzitie pana la 31 decembrie 2010). Conform Directivei implementate in Codul fiscal, dobanzile vor fi scutite de la plata impozitului pe veniturile nerezidentilor in Romania cu conditia indeplinirii anumitor conditii (si anume o participatie de 25% in societatea romana pe o perioada de cel putin 2 ani care se incheie la data platii venitului din dobanzi). Cu toate acestea, in perioada de tranzitie cota acestui impozit pentru dobanzi va fi de 10% daca sunt indeplinite aceleasi conditii.

Totusi, in anumite cazuri, leasing-ul financiar de proprietati imobiliare poate purta dobanda care este subiect de TVA.

Imprumuturile primite de persoane juridice din Romania (de la parti afiliate sau de la alte institutii financiare) precum si dobanda aferenta nu sunt subiect de TVA. 

Faza operationala

Din punct de vedere al impozitului pe profit, societatile romane vor impozita veniturile din inchirierea proprietatii imobiliare cu cota standard de impozit pe profit de 16% si li se va permite sa amortizeze fiscal proprietatea imobiliara, pe baza pretului de achizitie. Terenul nu poate fi amortizat, in schimb costurile inregistrate cu amenajarea terenului pot beneficia de depreciere fiscala (depreciere liniara pe o perioada de 10 ani).

Amortizarea fiscala poate fi diferita de amortizarea contabila. Orice reevaluare a proprietatii imobiliare nu este luata in considerare la calculul amortizarii fiscale/pentru stabilirea valorii fiscale a terenului. Perioada normala de amortizare a cladirilor variaza intre 40 si 60 de ani.

Desi inchirierea proprietatilor imobiliare situate in Romania este scutita de plata TVA fara drept de deducere, legea permite proprietarului sa opteze pentru aplicarea TVA la facturile de chirie. Precizam ca important faptul ca inchirierile scutite de plata TVA pot afecta in mod negativ dreptul de deducere a TVA inregistrat de proprietar la achizitia sau constructia proprietatii imobiliare datorita regularizarii retroactive a TVA.

Separat, proprietarii de cladiri trebuie sa plateasca un impozit anual pe cladiri catre autoritatile locale. Pentru persoanele juridice, acest impozit pe cladiri variaza intre 0,25-1,5% din valoarea contabila a cladirii. Impozitul pe cladiri poate creste pana la 10%, in eventualitatea in care cladirea nu a fost reevaluata in ultimii 3 ani. Proprietarii de terenuri au obligatia de a plati impozitul pe teren, care este stabilit ca o suma fixa pe metru patrat, in functie de locatia terenului. Impozitul pe cladiri si pe teren se plateste in doua rate egale pana la data de 31 martie, respectiv 30 septembrie.

Consiliile locale pot acorda scutiri de la plata impozitului pe cladiri si teren persoanelor juridice care realizeaza investii ce depasesc  500.000 EURO timp de 5 ani, inclusiv.

In functie de circumstante, pentru constructiile in derulare, se poate datora o contributie la Casa Sociala a Constructorilor calculata ca fiind 0,5% din valoarea devizului de constructii catre consiliul local, contributie suportata de proprietari/investitori.

Dividendele platite de o societate romana in strainatate din profiturile obtinute sunt supuse unei impozitari pe veniturile nerezidentilor de 16% in Romania. Totusi, acest impozit poate fi redus sau chiar eliminat conform tratatelor de evitare a dublei impuneri incheiate intre Romania si alte state.

Incepand cu 1 ianuarie 2007, dividendele platite de catre o companie romana catre o persoana rezidenta intr-o tara membra UE, vor fi scutite de la plata impozitului prin retinere la sursa, daca sunt indeplinite anumite conditii (persoana nerezidenta sa detina minim 15% din actiunile companiei din Romania si actiunile sa fie detinute timp de cel putin 2 ani care se incheie la data platii dividendelor). Pragul minim de participare va scadea la 10% incepand din 2009. In cazul in care conditiile mentionate anterior nu sunt intrunite, cota din Romania se va aplica platii dividendelor.

Cu toate acestea, in cazul in care conditia privind perioada de detinere este indeplinita ulterior, societatea din Romania va avea dreptul sa beneficieze de scutire in acel moment si sa solicite rambursarea impozitului pe veniturile nerezidentilor platit.

Strategii de vanzare Pentru a vinde o investitie imobiliara in Romania, un investitor strain in mod normal isi poate vinde filiala romana sau filiala romana poate sa vanda direct proprietatea imobiliara. Conform prevederilor in vigoare ale Codului fiscal, persoanele juridice nerezidente sunt impozabile in Romania la cota standard a impozitului pe profit de 16% pentru castigurile de capital realizate prin instrainarea dreptului de proprietate asupra unei companii locale.