ANAF află lunar ce contracte fac la notari persoanele care vând constant imobile. Taxele neplătite pot fi impuse retroactiv, după controale

Speța a fost prezentată de ANAF în raportul despre controalele fiscale terminate în februarie 2025. În aceasta era vorba de o persoană fizică ce vindea constant imobile, iar pentru depistarea neîndeplinirii obligațiilor fiscale ANAF s-a folosit de informațiile din bazele sale de date și de informațiile din contractele de vânzare-cumpărare făcute la notari.

„Din informațiile cuprinse în baza de date a ANAF, precum și a contractelor de vânzare-cumpărare privind înstrăinarea bunurilor furnizate de birourile notariale, a rezultat că persoana fizică X a îndeplinit condițiile care definesc existența unei activități independente, aceasta fiind desfășurată cu regularitate, în mod continuu, pe cont propriu și urmărind obținerea de venituri potrivit pct. 6 alin. (2) din Normele metodologice date în aplicarea art. 67 din Codul fiscal. Ca urmare, veniturile din vânzarea imobilelor reprezintă venituri din activități independente al căror tratament fiscal este reglementat prin prevederile Titlului IV din Codul fiscal”, scrie în raport. Deși nu este detaliat acest lucru la speța în discuție, inspectorii fac, de obicei, impuneri suplimentare pentru impozit și contribuții sociale atunci când se lovesc de asemenea situații.

Practic, veniturile tratate, fiscal vorbind, ca simple venituri din transferuri de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal sunt recalificate drept venituri independente, pentru care taxarea este mai mare. Pentru transferurile de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal se aplică doar un impozit de 1% sau 3% (în funcție de perioada de deținere - peste trei ani sau mai puțin de trei ani), conform Codului fiscal, însă doar când este vorba de operațiuni ocazionale. Pentru veniturile din activități independente, însă, se datorează atât impozit (10%), cât și, în funcție de nivelul veniturilor, contribuții sociale pentru pensii (25%) și sănătate (10%).

Veniturile din activități independente se declară anual prin formularul 212, iar taxele aferente se achită tot anual, ambele obligații având termenul de 25 mai. Mai precis, declararea și plata se fac în anul curent pentru veniturile și taxele aferente anului precedent (de exemplu, obligațiile pentru 2024 se îndeplinesc la 26 mai 2025).

În plus, acolo unde se depășește plafonul de scutire de TVA (300.000 lei, actualmente), persoanele fizice devin și plătitoare de TVA. „De asemenea, ca urmare a verificărilor efectuate au fost constatate următoarele: a fost depășit plafonul de scutire menționat la art. 310 alin. (1) din Codul fiscal, respectiv suma de 300.000 lei, contribuabilului verificat revenindu-i obligația să solicite organului fiscal competent înregistrarea în scopuri de TVA”, mai scrie în raportul în care ANAF a detaliat speța.

Este bine de știut că principalele informații despre tranzacțiile imobiliare (părțile contractante, valoarea înscrisă în documentele de transfer, impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal etc.) sunt raportate lunar la ANAF, de către notarii publici, prin formularul 208. Cu alte cuvinte, inspectorii află despre veniturile obținute de persoanele fizice destul de repede, în baza obligației de informare pe care o au notarii.

În fine, dincolo de problemele legate de taxarea operațiunilor imobiliare, inspectorii au mai găsit că persoana fizică nu-și îndeplinise obligațiile fiscale nici pentru veniturile din chirii pe care le încasa pentru două imobile: „Persoana fizică X a încasat, pentru perioada 2020 - 2023, sume reprezentând venituri din chirii pentru două imobile, fără a înregistra și declara la organul fiscal competent contractele de închiriere încheiate.”

Persoana fizică, ce activa pe codul CAEN 6810 (cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare proprii), a fost inspectată fiscal pentru perioada ianuarie 2022 - decembrie 2023.