Exact, în antecontract nu există nicio clauză care să prevadă rezilierea automată dacă promitentul cumpărător nu plătește ratele. Toate clauzele sunt în favoarea lui, iar în cazul în care el nu se prezintă la încheierea contractului final în 2046, el pierde doar arvună.. Dar dacă eu, ca vânzătoare, mă răzgândesc, trebuie să-i plătesc dublu avansul și dublu ratele.
Dacă el nu plătește ratele și nici eu nu le plătesc, cel mai probabil el își va căuta dreptatea în instanță Practic, antecontractul este total dezechilibrat și mă pune într-o situație extrem de vulnerabilă, fără nicio protecție reală împotriva neplății din partea lui. Mai ales ca nu exista nici acordul băncii
[Vă mulțumesc pentru punctul de vedere exprimat, însă consider că este important să analizăm și aspectele juridice clare care indică nulitatea absolută a antecontractului în speța mea.
Conform art. 1243 alin. (1) din Codul Civil român, nulitatea absolută apare atunci când actul juridic este încheiat cu încălcarea unei dispoziții legale imperative, iar în cazul meu, antecontractul nu respectă condițiile esențiale privind acordul băncii asupra cesiunii creditului ipotecar. Aceasta face ca antecontractul să fie lovit de nulitate absolută, întrucât banca nu a aprobat cesiunea, iar contractul de mandat conține clauze contradictorii, precum afirmația că „prețul a fost plătit integral” și că „nu mai am pretenții”, deși creditul este încă în derulare până în 2046.
Mai mult, contractul de mandat, care are o valabilitate incertă 3 ani, dar cu o continuare pe 30 de ani îi acordă promitentului cumpărător drepturi excesive, inclusiv de a vinde, rambursa sau închiria apartamentul, ceea ce contravine evident condițiilor bancare de înstrăinare și clauzelor ipotecare.
Este important de subliniat că apartamentul, deși apare în cartea funciară ca proprietate, rămâne ipotecat și deci, în practică, proprietatea efectivă este afectată de drepturile băncii până la stingerea totală a creditului.
Astăzi, am discutat cu reprezentanții băncii care au fost surprinși de faptul că notarul a putut autentifica și apoi cartea funciară a putut înscrie o promisiune cu astfel de nereguli. Ei au făcut copii după toate actele și au confirmat că situația este juridic problematică, în special din cauza lipsei acordului băncii.
Prin urmare, cred că vorbim de o nulitate absolută, generată și de forma viciată a actului, de condițiile ilegale din contractul de mandat și de încălcarea drepturilor băncii.
Mulțumesc pentru răspuns. Înțeleg că nu aveți toate datele, dar în cartea funciară este notată interdicția de înstrăinare și grevare, iar în baza art. 5 din Legea 190/1999, orice act juridic care încalcă această interdicție chiar și o promisiune de vânzare este lovit de nulitate absolută. Antecontractul nu este o simplă convenție informală, ci o obligație asumată de a încheia un contract de vânzare pe viitor deci produce efecte juridice. În plus, există și un contract de mandat expirat de 3 ani , Prezentul contract s-a încheiat pe o durată de 3 (trei) ani, de la data autentificării prezentului contract.- Mandatarul se obligă să execute mandatul şi să dea socoteală despre îndeplinirea obiectului contractului.,iar mai jos scrie. Prezentul contract de mandat este valabil pentru un termen de 30(treizeci) ani şi încetează în următoarele cazuri: revocare totală sau partială prin consimţământul ambelor părţi, prin renuntare, prin decesul mandantului sau a mandatarului, prin punerea sub interdictie a mandantului sau a mandatarului, prin falimentul sau insolvabilitatea mandantului sau mandatarului precum şi prin indeplinirea mandatului Contractul nu poate avea două durate diferite repet .dar omul foloseste de 9 ani ap fără asumarea formală a creditului. dar am fost deja la un avocat și chiar el mi-a spus că nu s-a mai întâlnit în practică cu o situație în care cineva să fie legat 30 de ani printr-un antecontract pentru un bun ipotecat, cu interdicție de înstrăinare în cartea funciară mi-a recomandat să caut un avocat specializat care a mai lucrat efectiv pe astfel de cazuri, nu doar pe principii generale de cod civil. În cartea funciară este notată promisiunea de vânzare-cumpărare în favoarea promitentului cumpărător, cu termen de încheiere a contractului până la data de 30.10.2016.(cred.ca este ultima parte de avans 3000 euro ) Însă, în antecontractul semnat între părți, termenul menționat pentru încheierea vânzării este până la 01.09.2046, data la care se va stinge creditul și se va radia ipoteca.
Dar repet tot în CF la
B4
Se noteaza interdictiile de instrainare, grevare, dezmembrare, alipire, construire, demolare in favoarea Raiffeisen Bank SA.
Dar comparația e incorectă.
Diferența esențială este că un contract de închiriere nu te blochează juridic sau financiar timp de 30 de ani, și nu te ține captivă într-un credit ipotecar pe numele tău, în timp ce altcineva beneficiază de acel bun. Eu sunt titularul unui credit ipotecar activ pe 30 de ani, iar promitentul cumpărător folosește bunul fără a prelua nicio responsabilitate legală sau bancară. Într-un contract de închiriere, proprietarul își păstrează drepturile și nu este blocat în raport cu băncile sau alte finanțări. Aici vorbim despre o promisiune de vânzare pe termen foarte lung, legată de o datorie care îmi aparține mie, dar care îl avantajează pe el.
Vă mulțumesc pentru răspunsul oferit. Revin cu câteva clarificări esențiale legate de speța mea, pentru a putea înțelege mai bine contextul și eventualele căi de acțiune.
În Cartea Funciară este notată promisiunea de vânzare-cumpărare în favoarea lui [S.Doru.F], necăsătorit, cu termenul de încheiere a contractului până la data de 30.10.2016. Totuși, în antecontract este stipulat clar că noi, părțile contractante, ne obligăm să ne prezentăm în fața notarului până cel târziu în data de 01.09.2046, dată până la care se va rambursa anticipat creditul ipotecar și se va radia dreptul de ipotecă și interdicțiile din CF.
Nu a existat și nu există acordul băncii pentru înstrăinarea imobilului. Apartamentul este ipotecat, iar în CF este trecută interdicția de înstrăinare. Cu toate acestea, notarul a autentificat antecontractul fără acordul băncii. Promitentul cumpărător nu a fost și nici nu este eligibil pentru preluarea creditului, deși a locuit în apartament neîntrerupt timp de 9 ani și plătește ratele lunare pe numele meu. există și un contract de mandat în care eu, promitenta vânzătoare, îl împuternicesc să administreze apartamentul, să-l închirieze sau să-l vândă în numele meu,și să trateze orice aspect cu banca adică să plătească în numele meu ratele Acest mandat a fost încheiat pe 3 ani, dar ulterior se menționează că este valabil pe 30 de ani, încetând doar prin acordul ambelor părți, deces renunțare revocare totală sau parțială prin acordul ambelor părți faliment sau îndeplinirea mandatul În plus, în contractul de mandat am declarat că „prețul a fost achitat integral” și că „nu mai am pretenții”, deși în realitate el plătește doar ratele creditului, Ap nu este achitat integral decât la finalizarea ratelor în 2046 iar eu am rămas blocată juridic, financiar și contractual.
În plus, anul trecut, după 9 ani de la semnarea antecontractului, domnul promitent cumpărător m-a contactat și mi-a spus că a fost la bancă pentru a solicita un credit de 100.000 de euro, pe care intenționa să îl folosească pentru a cumpăra apartamentul în care locuiește deja. Mi-a spus că banca i-a evaluat apartamentul la 100.000 euro și că intenționează să transfere acești bani în contul meu, După transfer, urma ca eu să sting creditul rămas (aprox. 33.000 euro), iar diferența să i-o restitui lui în numerar, Mi-a spus că „îmi lasă și mie ceva” din acești bani dar banca nu i-a aprobat deoarece nu a fost eligibil Cu toate acestea, nu face niciun demers pentru a prelua creditul pe numele lui sau pentru a grăbi vânzarea. Iar eu, de 9 ani, mă aflu în blocaj care mă mai leagă încă 21 de ani, până în 2046. În plus, acolo unde se vorbește de termenul de 3 ani, se precizează că mandatarul se obligă să execute mandatul și să dea socoteală cu privire la îndeplinirea obiectului contractual, ceea ce arată că se aștepta o închidere a misiunii lui într-un termen rezonabil și determinat. Personal, nu înțeleg care dintre cele două termene prevalează din punct de vedere legal.
Aveți dreptate în privința erorilor de redactare faptul că apare “promitentelor cumpărătoare” în loc de “promitentei cumpărătoare” sau că se menționează că imobilul a fost predat “promitentului vânzător”adică mie în loc de “cumpărător” sunt greșeli de redactare Totuși, problema reală și gravă pentru mine este că în Cartea Funciară apare notată promisiunea de vânzare-cumpărare în favoarea lui, având ca termen de încheiere data de 30.10.2016.
Această dată nu are nicio legătură cu termenul real din antecontract, unde scrie clar că noi părțile ne vom prezenta în fața notarului cel târziu în data de 1.09.2046 pentru încheierea contractului de vânzare, după stingerea creditului. și dacă această diferență poate crea un efect juridic? da cu siguranță în perioada următoare intenționez cu siguranță să apelez la un avocat cu experiență specifică în contracte de credit ipotecar, antecontracte cu durată îndelungată și litigii privind dezechilibre contractuale.
Ce prevede antecontractul cu privire la momentul transmiterii bunului? Promitentului cumpărător i se pune la dispoziție bunul? Pentru că dacă nu l-ați vândut (încă), teoretic transmiterea dreptului de proprietate nu s-a făcut. Deci puteți să-i puneți în vedere promitentului cumpărător că nu poate locui acolo cât timp plătește ratele. Sau poate face un credit și să achiziționeze bunul în avans față de termenul stipulat în contract și toată lumea e fericită.
În antecontract este menționat că noi, părțile, ne obligăm să ne prezentăm în fața notarului până cel târziu la data de 1.09.2046, când se va stinge creditul și se va radia ipoteca. Pe altă pagină, promitentul cumpărător declară că imobilul nu intră în patrimoniul lui la data semnării și că își asumă riscul ca acesta să rămână în proprietatea mea până la vânzarea finală. Nu se menționează însă nicăieri că nu poate folosi imobilul. În realitate, i-am predat apartamentul în ziua semnării, în 2016, iar de atunci locuiește acolo fără întrerupere. În schimb, antecontractul conține mai multe erori de redactare: Se scrie că imobilul a fost predat în folosința promitentului vânzător (adică tot mie) Apare formularea: „subsemnatul promitent cumpărător promit să cumpărăm imobilul”, deși este un singur cumpărător. Se precizează că nu voi înstrăina imobilul decât în favoarea acestor promitente cumpărătoare, tot la plural, fără sens. În plus, în cartea funciară apare că promisiunea de vânzare-cumpărare are termenul de executare până la 30.10.2016,doar ca aceasta dată apare și în antecontract cu plata de 3000 de de euro ultima parte de avans pe care a trebuit să mi-o dea până cel târziu 30.10.2016 și nu are legătură cu data reală a vânzării, care este 1.09.2046.In CF cred ca trebuia sa scrie clar data până la care se va face vânzarea propriu zisă exact cum scrie și în antecontract adică 1.09.2046
Toate aceste erori și contradicții, sincer, nu le mai înțeleg. Omul locuiește acolo de 9 ani, nu este eligibil pentru preluarea creditului pe numele lui, nu propune nicio soluție, iar eu sunt blocată. Au trecut deja 9 ani și tot ce mi se spune este să mai aștept încă 21. Situația e complet dezechilibrată.
Sunt curios de o situatie. Daca cel caruia i-ati promis vanzarea, nu va mai plati ratele, veti plati dumneavoastra ratele? Daca nu, banca executa imobilul si dumneavoatra ramaneti cu o promisiune catre cel care ocupa apartamentul ca o sa i-o veti vinde, dar nu veti mai avea ce. Ce se intampla atunci?
Exact asta este problema esențială: dacă el nu mai plătește, banca execută imobilul, eu rămân fără apartament și cu un istoric de credit distrus, iar el… nu pierde nimic. În schimb, eu rămân cu o promisiune contractuală imposibil de onorat, pentru că nu voi mai avea ce să-i vând. Practic, sunt singura parte care și-a asumat toate riscurile reale, fără a mai beneficia de nimic. Asta nu mai este un acord echitabil, ci o relație unilaterală, profund abuzivă în fapt, chiar dacă pe hârtie pare legală. Dacă imobilul este executat silit, promisiunea devine nulă în fapt. Eu rămân cu obligații bancare (dacă nu se acoperă toată suma), iar promitentul cumpărător cu o pretenție de restituire a banilor, nu cu dreptul la apartament. Deci cine e în pierdere???Eu sunt în pierdere nu el , El beneficiază de apartament, fără riscuri, fără garanții, fără responsabilități reale.
Înțeleg observațiile dvs., însă aș vrea să clarific două aspecte esențiale: nu este vorba despre o simplă “speranță”, ci despre un desechilibru contractual grav care s-a instalat în timp, între o parte care beneficiază de toate avantajele (folosința exclusivă a bunului timp de 30 de ani fără nicio obligație reală) și o altă parte (eu) care rămâne captivă într-un credit fără beneficiu direct, cu toate riscurile bancare pe numele său.
Nu contest că antecontractul prevede termenul de până la 1.09.2046, dar. Aceasta nu are legătură cu “neprevăzutul” clasic, ci cu transformarea disproporționată a obligațiilor contractuale. Exact asta se întâmplă aici.
Faptul că cineva “îmi plătește rata” nu înseamnă că sunt într-un beneficiu. Nu pot face alte credite, sunt în continuare executabilă de bancă, am zero folosință asupra bunului și nu există nici garanție că obligația se va duce până la capăt. Nu am încheiat un leasing, ci un antecontract în care s-au creat, în timp, dezechilibre majore. Tocmai de aceea solicit opinia unui avocat.
Zea8
Utilizator 1din 1 utilizatori consideră acest răspuns util
@georgi_ciungulescu
Vă mulțumesc pentru răspuns. Revin cu o clarificare importantă: în antecontract, data de 01.09.2046 este menționată foarte clar ca fiind termenul până la care se va încheia vânzarea propriu-zisă, după ce creditul va fi rambursat și ipoteca va fi radiată.
În schimb, în cartea funciară apare menționat ca termen de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare data de 30.10.2016, ceea ce nu înțeleg ce s-a întâmplat, având în vedere că aceea era doar data-limită până la care promitentul cumpărător trebuia să-mi achite o tranșă de 3.000 euro din avans.
Mă întreb, sincer, de ce OCPI a notat în CF acel termen ca fiind „scadența” promisiunii, când în contract era menționat expres 2046 pentru încheierea efectivă a vânzării.
Această discrepanță mă derutează și tocmai de aceea simt nevoia să aflu dacă ar fi utilă o cerere de radiere, chiar știind că în antecontract e trecut 2046. Vă mulțumesc încă o dată pentru răbdare și clarificări!
avocatnet.ro explicăm legislația
