Activitate utilizator_name

Pret final fara TVA - intelegerea partilor
-----------------------------------------------

PRECIZARE: Sunt direct implicat in tema propusa, dar sunt implicat prin plata unui avans procentual cu mult mai mare decat cel de 25% imaginat in postarea mea. Din acest motiv, modul de calcul pe care il prezint dedesubt conduce in cazul meu (si al altora ca mine) la o diferentza de pret de peste 10000 EURO, suma pe care statul ar returna-o, cu titlu de diferentza TVA, de la 5% la 19%. Intrebarea mea este cui va reveni aceasta suma de peste 10000 EURO: as primi-o eu (platitorul sumei) sau ar opri-o dezvoltatorul imobiliar? Inca o data, statul nu este implicat prin niciun interes in materie.

Ma voi referi la calcularea pretului final al locuintelor noi, in momentul reducerii cotei TVA, de la 19% la 5%. Mecanismul descris anterior pe forum (vezi dialogul desfasurat la 11 februarie 2009, intre orele 11;37 si 22:42) este evident corect fundamentat pe normele legale avute la dispozitie de repondent. In plus, pentru inlaturarea detaliilor irelevante, este important sa retinem un lucru extrem de simplu: toata discutia are ca obiect doar modul de calcul al pretului final, in RON, fara TVA. Asa este, intrucat calcularea TVA si implicit calcularea pretului final in RON cu TVA inclus, se bazeaza exclusiv pe pretul final in RON, fara TVA. Or, calcularea pretului final in RON, fara TVA, intra cel mai frecvent sub incidentza unei legi cu totul speciale, care spune ca INTELEGEREA ESTE LEGEA PARTILOR. In cazul locuintelor noi, situatiile in care partile semneaza o intelegere de calculare a pretului in RON, fara TVA, au practic o pondere de 100%, dar raspunsurile date anterior au ignorat legea intelegerii partilor, din moment ce repondentii nu au fost pusi in fatza unor intelegeri concrete.

La acest aspect vreau sa ma refer, descriind o intelegere care se regaseste practic in toate antecontractele de vanzare-cumparare convenite cu dezvoltatorii imobiliari.

Precizez, calcularea pretului final in RON, fara TVA, nu intereseaza autoritatile statului, ci decurge din clauzele antecontractului semnat de promitentul cumparator si promitentul vanzator. Asa se explica faptul ca autoritatile nu au raspuns niciodata la intrebari care ar fi putut trimite (chiar si indirect, prin ricoseu) la modul de calcul al pretului final in RON, fara TVA.

Suntem in fatza unui antecontract semnat in anul 2008, care se va finaliza prin cumparare la pretul de 80.000 EURO in 2009, contract care stipuleaza plata in sistemul 25% avans plus 75% lichidare si care contine urmatoarele doua clauze:
+----------------------------------------------
Articolul 10
Pretul total al Imobilului este de 80.000 EURO, la care se adauga 15.200 EURO, reprezentand TVA de 19%.

(a) Suma de 20.000 EURO la care se adauga TVA, reprezentand 25% din pretul total, se va achita in termen de 24 de ore de la data autentificarii prezentului Antecontract, pe baza facturii emise de Vanzatoare.

(b) Ultima transa, in cuantum de 60.000 EURO la care se adauga TVA, reprezentand 75% din pretul total, se va achita, pe baza facturii fiscale emise de Vanzatoare, la data autentificarii Contractului de vanzare cumparare.

Articolul 11
Pretul se va achita de catre Cumparator, in lei la cursul de vanzare EUR/RON al bancii X, din ziua platii, prin virament bancar ...
+----------------------------------------------

Am incheiat citatul din antecontract.

La data semnarii antecontractului, Cumparatorul a platit avansul de 25% plus TVA, in echivalent RON (85.680 RON) la cursul de schimb EUR/RON de 3,6. Acesti 85.680 RON s-au calculat ca suma dintre 72.000 RON plus TVA = 13.680 RON. Drept urmare, in baza Articolului 10(a), Cumparatorul a primit de la Vanzatoare factura pe care Vanzatoarea a completat iar ambele parti si-au asumat prin semnatura urmatoarea precizare:

+----------------------------------------------
| Avans 25% = 23.800 EUR cu TVA
+----------------------------------------------

Deci, PARTILE AU CONVENIT ca, la data semnarii antecontractului, ceea ce a achitat Cumparatorul semnifica nu doar suma neta de 85.680 RON, ci chiar acel "Avans 25% = 23.800 EUR cu TVA", conform Articolului 10(a) din antecontract. Si tot in baza Articolului 10 (dar prin aliniatul (b)) partile au mai convenit ca mai ramane de platit un rest "in cuantum de 60.000 EURO la care se adauga TVA".

Acum, sa presupunem ca, la momentul vanzarii-cumpararii efective, cursul de schimb practicat de banca agreata de parti va fi de EUR/RON = 4.3.

Pe baza acestor date, pretul final in RON, fara TVA, ar fi suma a doua componente, dupa cum urmeaza:

1. Componenta de 72.000 RON platita deja ca avans 25% (fara TVA)
2. Componenta de 258.000 RON, ce va echivala cu diferentza de 60.000 EURO, la cursul EUR/RON = 4,3.

Concluzia: In baza INTELEGERII PARTILOR, pretul final in RON, fara TVA, va fi egal cu 330.000 RON.

As fi recunoscator pentru exprimarea oricarei opinii motivate juridic, relativ la argumentele mele. Indraznesc si rugamintea sa nu se exprime nicio opinie fundamentata exclusiv moral sau exclusiv prin alte resorturi decat cele juridice.

Va multumesc!