avocatnet.ro explicăm legislația
Caută (ex. salariu minim) 1015 soluții astăzi
Forum Discuţii contabile şi ... Taxa pe Valoarea Adaugată - TVA tva 5%: pretul fara TVA rezulta din INTELEGEREA ...
Discuție deschisă în Taxa pe Valoarea Adaugată - TVA

tva 5%: pretul fara TVA rezulta din INTELEGEREA PARTILOR

Pret final fara TVA - intelegerea partilor
-----------------------------------------------

PRECIZARE: Sunt direct implicat in tema propusa, dar sunt implicat prin plata unui avans procentual cu mult mai mare decat cel de 25% imaginat in postarea mea. Din acest motiv, modul de calcul pe care il prezint dedesubt conduce in cazul meu (si al altora ca mine) la o diferentza de pret de peste 10000 EURO, suma pe care statul ar returna-o, cu titlu de diferentza TVA, de la 5% la 19%. Intrebarea mea este cui va reveni aceasta suma de peste 10000 EURO: as primi-o eu (platitorul sumei) sau ar opri-o dezvoltatorul imobiliar? Inca o data, statul nu este implicat prin niciun interes in materie.

Ma voi referi la calcularea pretului final al locuintelor noi, in momentul reducerii cotei TVA, de la 19% la 5%. Mecanismul descris anterior pe forum (vezi dialogul desfasurat la 11 februarie 2009, intre orele 11;37 si 22:42) este evident corect fundamentat pe normele legale avute la dispozitie de repondent. In plus, pentru inlaturarea detaliilor irelevante, este important sa retinem un lucru extrem de simplu: toata discutia are ca obiect doar modul de calcul al pretului final, in RON, fara TVA. Asa este, intrucat calcularea TVA si implicit calcularea pretului final in RON cu TVA inclus, se bazeaza exclusiv pe pretul final in RON, fara TVA. Or, calcularea pretului final in RON, fara TVA, intra cel mai frecvent sub incidentza unei legi cu totul speciale, care spune ca INTELEGEREA ESTE LEGEA PARTILOR. In cazul locuintelor noi, situatiile in care partile semneaza o intelegere de calculare a pretului in RON, fara TVA, au practic o pondere de 100%, dar raspunsurile date anterior au ignorat legea intelegerii partilor, din moment ce repondentii nu au fost pusi in fatza unor intelegeri concrete.

La acest aspect vreau sa ma refer, descriind o intelegere care se regaseste practic in toate antecontractele de vanzare-cumparare convenite cu dezvoltatorii imobiliari.

Precizez, calcularea pretului final in RON, fara TVA, nu intereseaza autoritatile statului, ci decurge din clauzele antecontractului semnat de promitentul cumparator si promitentul vanzator. Asa se explica faptul ca autoritatile nu au raspuns niciodata la intrebari care ar fi putut trimite (chiar si indirect, prin ricoseu) la modul de calcul al pretului final in RON, fara TVA.

Suntem in fatza unui antecontract semnat in anul 2008, care se va finaliza prin cumparare la pretul de 80.000 EURO in 2009, contract care stipuleaza plata in sistemul 25% avans plus 75% lichidare si care contine urmatoarele doua clauze:
+----------------------------------------------
Articolul 10
Pretul total al Imobilului este de 80.000 EURO, la care se adauga 15.200 EURO, reprezentand TVA de 19%.

(a) Suma de 20.000 EURO la care se adauga TVA, reprezentand 25% din pretul total, se va achita in termen de 24 de ore de la data autentificarii prezentului Antecontract, pe baza facturii emise de Vanzatoare.

(b) Ultima transa, in cuantum de 60.000 EURO la care se adauga TVA, reprezentand 75% din pretul total, se va achita, pe baza facturii fiscale emise de Vanzatoare, la data autentificarii Contractului de vanzare cumparare.

Articolul 11
Pretul se va achita de catre Cumparator, in lei la cursul de vanzare EUR/RON al bancii X, din ziua platii, prin virament bancar ...
+----------------------------------------------

Am incheiat citatul din antecontract.

La data semnarii antecontractului, Cumparatorul a platit avansul de 25% plus TVA, in echivalent RON (85.680 RON) la cursul de schimb EUR/RON de 3,6. Acesti 85.680 RON s-au calculat ca suma dintre 72.000 RON plus TVA = 13.680 RON. Drept urmare, in baza Articolului 10(a), Cumparatorul a primit de la Vanzatoare factura pe care Vanzatoarea a completat iar ambele parti si-au asumat prin semnatura urmatoarea precizare:

+----------------------------------------------
| Avans 25% = 23.800 EUR cu TVA
+----------------------------------------------

Deci, PARTILE AU CONVENIT ca, la data semnarii antecontractului, ceea ce a achitat Cumparatorul semnifica nu doar suma neta de 85.680 RON, ci chiar acel "Avans 25% = 23.800 EUR cu TVA", conform Articolului 10(a) din antecontract. Si tot in baza Articolului 10 (dar prin aliniatul (b)) partile au mai convenit ca mai ramane de platit un rest "in cuantum de 60.000 EURO la care se adauga TVA".

Acum, sa presupunem ca, la momentul vanzarii-cumpararii efective, cursul de schimb practicat de banca agreata de parti va fi de EUR/RON = 4.3.

Pe baza acestor date, pretul final in RON, fara TVA, ar fi suma a doua componente, dupa cum urmeaza:

1. Componenta de 72.000 RON platita deja ca avans 25% (fara TVA)
2. Componenta de 258.000 RON, ce va echivala cu diferentza de 60.000 EURO, la cursul EUR/RON = 4,3.

Concluzia: In baza INTELEGERII PARTILOR, pretul final in RON, fara TVA, va fi egal cu 330.000 RON.

As fi recunoscator pentru exprimarea oricarei opinii motivate juridic, relativ la argumentele mele. Indraznesc si rugamintea sa nu se exprime nicio opinie fundamentata exclusiv moral sau exclusiv prin alte resorturi decat cele juridice.

Va multumesc!
Ultima modificare: Miercuri, 25 Februarie 2009
utilizator_name, utilizator
Cel mai recent răspuns: ContSters42967 , utilizator 20:07, 25 Februarie 2009
Raspuns pe site-ul ANAF

Potrivit prevederilor art. 140 alin. (21) din Codul fiscal, astfel cum a fost completat prin OUG 200/2008, cota redusă de 5% se aplică asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuinţelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite.

Prin locuinţă livrată ca parte a politicii sociale, in sensul aplicarii acestei prevederi, se înţelege, printre altele, si livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 380.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de orice persoană necăsătorită sau familie. Orice persoană necăsătorită sau familie poate achiziţiona o singură locuinţă cu cota redusă de 5%, respectiv:

1. în cazul persoanelor necăsătorite, să nu fi deţinut şi să nu deţină nicio locuinţă în proprietate pe care au achiziţionat-o cu cota de 5%;

2. în cazul familiilor, soţul sau soţia să nu fi deţinut şi să nu deţină, fiecare sau împreună, nicio locuinţă în proprietate pe care a/au achiziţionat-o cu cota de 5%.

Cota de TVA aplicabilă unei livrari de bunuri sau prestari de servicii este cea în vigoare la data la care intervine faptul generator, cu excepţia cazurilor prevăzute la art. 1342 alin. (2) din Codul fiscal, pentru care se aplică cota în vigoare la data exigibilităţii taxei, conform alin. (3) al art. 140 din Codul fiscal.

Alin. (4) al aceluiasi articol prevede ca in cazul schimbării cotei se va proceda la regularizare pentru a se aplica cotele în vigoare la data livrării de bunuri sau prestării de servicii, pentru cazurile prevăzute la art. 1342 alin. (2).

Faptul generator in cazul livrarii de bunuri imobile intervine la data la care sunt îndeplinite formalităţile legale pentru transferul titlului de proprietate de la vânzător la cumpărător.

La art. 1342 alin. (2) din Codul fiscal se precizeaza ca exigibilitatea taxei pe valoarea adaugata intervine la data la care se încasează avansul, pentru plăţile în avans efectuate înainte de data la care intervine faptul generator. Avansurile reprezintă plata parţială sau integrală a contravalorii bunurilor şi serviciilor, efectuată înainte de data livrării sau prestării acestora.

Prin urmare, in cazul prezentat mai sus, exigibilitatea taxei pe valoarea adaugata a intervenit in anul 2008, la data la care s-a platit avansul. Exigibilitatea in aceasta situatie este anterioara faptului generator care va interveni in anul 2009, la data la care vor fi indeplinite toate formalitatile legale pentru transferul titlului de proprietate de la vânzător la cumpărător.

In acest caz, conform prevederilor legale invocate mai sus, cota de TVA aplicabila este cea in vigoare la data livrarii de bunuri, iar furnizorul va proceda la regularizarea avansurilor.

Astfel, in anul 2009, la data la care vor fi indeplinite formalitatile legale pentru transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului, furnizorul va storna factura de avans emisa in anul 2008 cu TVA de 19% si va factura intreaga contravaloare a apartamentului respectiv cu TVA de 5% beneficiarului, daca sunt indeplinite conditiile prevazute la art. 140 alin. (21) din Codul fiscal.

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Tva 5% dariuss dariuss Buna ziua. Am si eu aceeasi problema cu cota unica de 5%. Am cumparat 2 ap anu trecut si ambele antecontracte sunt facute pe numele meu dar asta nu cred ca ... (vezi toată discuția)
Am cumparat un apartament si vanzatorul nu doreste sa returneze tva (diferenta de 14%) zoe1704 zoe1704 In anul 2008 am contractat un apartament (neconstruit la acea data) prin incheierea unui antecontract de vanzare – cumparare cu scadenta in ianuarie ... (vezi toată discuția)
Probleme cu tva 5% la apartamente matus matus Am o nelamurire cu privire la cota de 5 % tva , in ordonanta scrie ,,locuinta sa fie locuibila ca atare\', deci ce se intelege ca ap. poate fi semifinisat( cu ... (vezi toată discuția)