Persoana fizica, vand teren intravilan construibil - platesc TVA?

Conform legii deveniti persoana impozabila obligata sa plateasca TVA. Varianta cu sotia/sotul vanzator al unui teren nu merge, deoarece sunteti amandoi proprietari, nu poate doar unul sa vanda terenul fara acordul celuilalt. Varianta cu alipirea ar fi OK.
Mai exista si o alta varianta, dar este mai scumpa: - partajarea terenurilor. Se face un partaj voluntar , in timpul casatoriei intre soti, prin care sotul primeste un teren , iar sotia celalalt. Acest act se face la notar si va fi destul de scump, dar nu cat TVA-ul.

Ambele loturi au fost vandute impreuna, printr-o singura tranzactie (un singur contract de vanzare-cumparare, de fapt de tip promisiune de vanzare), evident catre acelasi cumparator. In documentul ANAF intitulat "Precizări privind regimul TVA al vânzărilor de bunuri imobile realizate de către persoane fizice" se mentioneaza clar urmatoarele:

În cazul achiziţiei de terenuri şi/sau de construcţii de către persoana fizică
în scopul vânzării, livrarea acestor bunuri reprezintă o activitate cu caracter de
continuitate dacă persoana fizică realizează mai mult de o singură tranzacţie în
cursul unui an calendaristic.

[ link extern ]

Este cazul sa-mi fac griji in ce priveste incadrarea la plata TVA? Deocamdata am doar un document de tip "promisiune de vanzare", asadar tranzactia inca nu s-a efectuat (dreptul de proprietate nu a fost inca transferat).

Multumesc

tlc a scris:

Ambele loturi au fost vandute impreuna, printr-o singura tranzactie (un singur contract de vanzare-cumparare, de fapt de tip promisiune de vanzare), evident catre acelasi cumparator. In documentul ANAF intitulat "Precizări privind regimul TVA al vânzărilor de bunuri imobile realizate de către persoane fizice" se mentioneaza clar urmatoarele:

În cazul achiziţiei de terenuri şi/sau de construcţii de către persoana fizică
în scopul vânzării, livrarea acestor bunuri reprezintă o activitate cu caracter de
continuitate dacă persoana fizică realizează mai mult de o singură tranzacţie în
cursul unui an calendaristic.

[ link extern ]

Este cazul sa-mi fac griji in ce priveste incadrarea la plata TVA? Deocamdata am doar un document de tip "promisiune de vanzare", asadar tranzactia inca nu s-a efectuat (dreptul de proprietate nu a fost inca transferat).

Multumesc

Din precizarile ANAF asa inteleg, ca e vorba de o tranzactie indiferent de numar terenuri, constructii, etc. : În cazul achiziţiei de terenuri şi/sau de construcţii de către persoana fizică în scopul vânzării, livrarea acestor bunuri reprezintă o activitate cu caracter de continuitate dacă persoana fizică realizează mai mult de o singură tranzacţie în cursul unui an calendaristic.

Iar in dexonline.ro : Tranzactie = Convenție între două sau mai multe părți, prin care se transmit anumite drepturi, se face un schimb comercial etc.; p. gener. înțelegere, învoială, acord.

Deci printr-o tranzatie se pot transmite si 2 terenuri.

Exact asa am interpretat si eu: daca ambele loturi sunt prinse in aceeasi tranzactie (un singur contract de v/c, un singur cumparator), atunci operatiunea nu are caracter de continuitate cat timp aceasta tranzactie este singura efectuata de vanzator in acel an calendaristic.

Toate cunostintele din domeniu (avocati, notari) mi-au spus ca prin aceasta masura s-a urmarit de fapt taxarea celor care vand apartamente si/sau case (dezvoltatori persoane fizice), si ca nu a existat pana acum niciun caz de taxare cu TVA a unei vanzari de terenuri, chiar daca vanzatorul a efectuat mai mult de o tranzactie in acelasi an calendaristic.
Insa nu pot sa ma bazez pe practica trecuta, intrucat in orice moment ANAF poate sa reconsidere sfera (reala) de aplicare, fiind in continua cautare de surse de venituri la buget. Altfel spus, in absolut orice moment te poti trezi ca ai de plata TVA (din urma) pentru vanzari multiple de terenuri, chiar daca "nimeni nu a mai fost incadrat la plata TVA pana acum".

Deasemenea, se face referire si la un plafon in lei 220.000 lei:

Deşi prima livrare este considerată ocazională, dacă intervine o a doua livrare în cursul aceluiaşi an, prima livrare nu va fi impozitată dar va fi luată în considerare la calculul plafonului de TVA( 65.000 euro=220.000 lei,cu data de 1 iulie 2012) prevăzut la art.152 din Codul fiscal. Livrările de construcţii şi terenuri, scutite de taxă conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt avute în vedere atât la stabilirea caracterului de continuitate al activităţii economice, cât şi la calculul plafonului de scutire.

In cazul in care exista o singura tranzactie, nu conteaza valoarea acesteia. Totusi se va adauga valoarea acestei tranzactii la baza de calcul a TVA in cazul in care vor mai apare si alte tranzactii in acelasi an - NU este cazul la mine

Care este logica acestui plafon? Eu pana acum am dedus urmatoarele:
- daca ai o singura tranzactie de vanzare in acelasi an, nu conteaza suma, nu platesti TVA
- daca ai >1 tranzactie, se aplica TVA

Unde e plafonul?
Ce se intampla daca am 3 tranzactii (vanzari) in acelasi an, insa plafonul nu trece de 220.000 lei? Platesc sau NU platesc TVA?
Daca da, atunci plafonul este pointless.

tlc a scris:

Care este logica acestui plafon? Eu pana acum am dedus urmatoarele:
- daca ai o singura tranzactie de vanzare in acelasi an, nu conteaza suma, nu platesti TVA
- daca ai >1 tranzactie, se aplica TVA

Unde e plafonul?
Ce se intampla daca am 3 tranzactii (vanzari) in acelasi an, insa plafonul nu trece de 220.000 lei? Platesc sau NU platesc TVA?
Daca da, atunci plafonul este pointless.

Nu este deloc pointless, este un plafon. Daca sunteti sub plafon nu sunteti obligat sa va inregistrati, indiferent de cate tranzactii (dar mai mult de una).

Este diferenta intre plafon si tranzactii. Numarul tranzactiilor adica mai mult de una pe an va califica ca persoana impozabila din pct de vedere al TVA, cf art 127 din Codul fiscal si precizarilor ANAF. Adica daca desfasurati mai mult de o tranzactie pe an se considera ca desfasurati actitivati economice cf art 127 Cod fiscal.

ART. 127 Persoane impozabile şi activitatea economică

(1) Este considerată persoană impozabilă orice persoană care desfăşoară, de o manieră independentă şi indiferent de loc, activităţi economice de natura celor prevăzute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activităţi.

(2) În sensul prezentului titlu, activităţile economice cuprind activităţile producătorilor, comercianţilor sau prestatorilor de servicii, inclusiv activităţile extractive, agricole şi activităţile profesiilor libere sau asimilate acestora. De asemenea, constituie activitate economică exploatarea bunurilor corporale sau necorporale în scopul obţinerii de venituri cu caracter de continuitate.

Si deci numai persoanelor impozabile le sunt aplicabile prevederile referitoare la TVA din Codul fiscal, referitoare la inregistrare in scopuri de TVA:

ART. 152 Regimul special de scutire pentru întreprinderile mici

(1) Persoana impozabilă stabilită în România conform art. 125^1 alin. (2) lit. a), a cărei cifră de afaceri anuală, declarată sau realizată, este inferioară plafonului de 65.000 euro, al cărui echivalent în lei se stabileşte la cursul de schimb comunicat de Banca Naţională a României la data aderării şi se rotunjeşte la următoarea mie, respectiv 220.000 lei, poate aplica scutirea de taxă, denumită în continuare regim special de scutire, pentru operaţiunile prevăzute la art. 126 alin.(1), cu excepţia livrărilor intracomunitare de mijloace de transport noi, scutite conform art. 143 alin. (2) lit. b).

(2) Cifra de afaceri care serveşte drept referinţă pentru aplicarea alin. (1) este constituită din valoarea totală, exclusiv taxa, în situaţia persoanelor impozabile care solicită scoaterea din evidenţa persoanelor înregistrate în scopuri de TVA a livrărilor de bunuri şi a prestărilor de servicii efectuate de persoana impozabilă în cursul unui an calendaristic, taxabile, sau, după caz, care ar fi taxabile dacă nu ar fi desfăşurate de o mică întreprindere, a operaţiunilor rezultate din activităţi economice pentru care locul livrării/prestării se consideră ca fiind în străinătate, dacă taxa ar fi deductibilă, în cazul în care aceste operaţiuni ar fi fost realizate în România conform art. 145 alin. (2) lit. b), a operaţiunilor scutite cu drept de deducere şi a celor scutite fără drept de deducere, prevăzute la art. 141 alin. (2) lit. a), b), e) şi f), dacă acestea nu sunt accesorii activităţii principale, cu excepţia următoarelor:

a) livrările de active fixe corporale sau necorporale, astfel cum sunt definite la art. 125^1 alin. (1) pct. 3, efectuate de persoana impozabilă;

b) livrările intracomunitare de mijloace de transport noi, scutite conform art. 143 alin. (2) lit. b).

.....
ART. 153 Înregistrarea persoanelor impozabile în scopuri de TVA

(1) Persoana impozabilă care are sediul activităţii economice în România şi realizează sau intenţionează să realizeze o activitate economică ce implică operaţiuni taxabile, scutite de taxa pe valoarea adăugată cu drept de deducere şi/sau operaţiuni rezultate din activităţi economice pentru care locul livrării/prestării se consideră ca fiind în străinătate, dacă taxa ar fi deductibilă, în cazul în care aceste operaţiuni ar fi fost realizate în România conform art. 145 alin. (2) lit. b) şi d), trebuie să solicite înregistrarea în scopuri de TVA la organul fiscal competent, după cum urmează:

a) înainte de realizarea unor astfel de operaţiuni, în următoarele cazuri:

1. dacă declară că urmează să realizeze o cifră de afaceri care atinge sau depăşeşte plafonul de scutire prevăzut la art. 152 alin. (1), cu privire la regimul special de scutire pentru întreprinderile mici;

2. dacă declară că urmează să realizeze o cifră de afaceri inferioară plafonului de scutire prevăzut la art. 152 alin. (1), dar optează pentru aplicarea regimului normal de taxă;

b) dacă în cursul unui an calendaristic atinge sau depăşeşte plafonul de scutire prevăzut la art. 152 alin. (1), în termen de 10 zile de la sfârşitul lunii în care a atins sau a depăşit acest plafon;

c) dacă cifra de afaceri realizată în cursul unui an calendaristic este inferioară plafonului de scutire prevăzut la art. 152 alin. (1), dar optează pentru aplicarea regimului normal de taxă;

d) dacă efectuează operaţiuni scutite de taxă şi optează pentru taxarea acestora, conform art. 141 alin. (3).