am cumparat un apartament de la o persoana fizica care detinea si o firma cu sediul social si cred ca si punct de lucru in respectivul apartament.
Acum aflu de la administrator ca receptia lucrarii de anvelopare a blocului nu s-a facut inca si ca obligatia persoanei juridice de a plati cota proprie de la anvelopare se transfera automat mie. Blocul este in sectorul 2 unde primaria sustine toate cheltuielile mai putin pt persoanele juridice.
Tot administratorul sustine ca are hartie stampilata de la firma care a activat in apartament cum ca se oblige sa plateasca cota parte cand se va face receptia si totodata va veni si factura.
Eu am inteles de la administrator ca receptia se face la 5 ani.. au trecut 2. Oare ? sau am inteles eu gresit ?
La notar , persoana de la care am cumparat apt a adus de la asoc de prop hartie ca nu mai are datorii ... n-am vazut-o dar este mentionata in contractul de vanzare cumparare.
Intrebarea mea este daca intr-adevar costurile , acei 20% din pretul anveloparii pt un apartament, se transfera mie ?!
Sau defapt se transfera asociatiei de proprietari si vor sa-mi forteze mana sa platesc eu cand va fi cazul ? Am inteles ca ar fi cam 5000 lei.... mi se pare f mult.
Pai Receptia la terminarea lucrarilor se face in perioada de valabilitate a autorizatiei de Construire conform HGR273/1994. Daca persoana juridica plateste integral valoarea aferenta a anveloparii, sa-i emita Asociatia De Proprietari factura pe care sa o plateasca. Daca va emite dvs, sinteti persoana fizica, deci nu platiti. Orice alt comportament al administratorului sau presedintelui inafara de Legea 230/2007 este abuz in serviciu, deci plingere penala si va avea timp intre 2 dari cu subsemnatul sa se reculeaga, caci probabil a iesit la pensie mai putin batrin, pe vechea lege si are inca energie neconsumata. Succes ca aveti dreptate!
Probabil veti ajunge in instanta pe tema datoriei neachitate de fostul proprietar, datorie de care nu ati fost informat legal de catre asociatia de proprietari prin adeverinta emisa in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare. Eu am avut o speta similara (o actiune in constatare) pe care am castigat-o.
Va citez din continutul unui act procedural, poate va ajuta sa va pregatiti actiunea :
In ceea ce priveste fondul actiunii, conform art. 46 din Legea 230/2007 “ toti proprietarii au obligatia sa plateasca ,lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusive cele aferente fondurilor din asociatia de proprietari.” Or, constituirea fondului de reparatii este o obligatie legala prevazuta de art.21 din OUG nr.18/2009 privind cresterea performantei energetice a blocurilor de locuinte, iar administrarea si evidenta acestuia este o obligatie legala a asociatiei de proprietari.
In consecinta atata timp cat acele sume au fost trecute in listele de plata a cheltuielilor, datoria integrala - chiar daca ar fi fost doar estimata conform devizelor, desi la data eliberarii adeverintei existau situatii de lucrari predate – privind fondul de reabilitare termica (reparatii) ar fi trebuit trecute in adeverinta ce mi-a fost emisa de catre asociatia de proprietari in scopul achizitionarii apartamentului.
Rog onorata instanta sa observe ca legea nu face referire la datorii exigibile sau neexigibile, certe sau incerte, ci legea indica termenul de DATORII, in mod generic. Or este un principiu fundamental de drept faptul ca “Daca legea nu distinge nici noi nu trebuie sa distingem.” Art. 20 alin. 3 din Legea 230/2007 privind asociatiile de proprietari prevede ca in cazul existentei unei datorii - fara a face diferenta daca este certa sau exigibila- se introduce o clauza obligatorie de preluare a datoriilor de catre cumparator.
De altfel, chiar daca nu am lua in considerare acest aspect fundamental in dezlegarea spetei, in doctrina se sustine faptul ca o creanta devine exigibila chiar din momentul nasterii raportului juridic obligational, iar in speta, raportul juridic obligational s-a nascut intre fostul proprietar in caliatate de membru al asociatiei de proprietari si antreprenorul care a preluat lucrarea de reabilitare termica a imobilului, sub rigorile legislatiei privind achizitiile publice, prin contract. Existenta sau inexistenta penalitatilor aplicate sumelor percepute esalonat tine de clauzele contractuale ale termenului de plata convenit de asociatie impreuna cu antreprenorul si nu are legatura cu existenta in sine a creantei.
Creanta este certa atata timp cat are o existenta neindoielnica in sensul ca asupra ei nu s-a contractat nici un litigiu si conform art. 379/ alin. 3 din Cod Procedura Civila “ creanta certa este aceea a carei existenta rezulta din insusi actul de creanta sau din alte acte chiar neautentice emanate de la debitor sau recunoscute”. Daca alti proprietari, membrii ai asociatiei, si parti in contractul de lucrari de reabilitare termica faceau platile lunare catre acest fond obligatoriu administrat de asociatia de proprietari cu mult inainte ca eu sa intru in proprietatea apartamentului, rezulta ca creanta era certa in momentul eliberarii adeverintei, plata egaland cu recunoasterea creantei .
Conform art.1 din OG 5 / 2001, creantele trebuie sa fie asumate prin contract constatat printr-un inscris sau determinate potrivit unui statut, regulament sau altui inscris, insusit de parti prin semnatura sau alt mod admis de lege. Ori aceasta creanta nu a fost asumata de mine prin contract, eu fiind un tert fata de contractare, iar datoria legala a asociatiei de proprietari este sa informeze prin adeverinta prevazuta de lege noul cumparator (tert fata de intelegerea partilor contractante) de orice creante asumate de fostul proprietar , ceea ce in cazul meu nu s-a intamplat.
Fata de afirmatia paratului, cum ca la momentul emiterii adeverintei “nimeni nu putea avea premonitia pretului final, pentru ca nu era realizata defalcarea”, rog onorata instanta sa constate ca in contractele de achizitie publica pretul nu se determina pe baza unor “premonitii”, ci pe baza unor caiete de sarcini cu calcule precise, care trebuie indeplinite intocmai, sub rigorile legislatiei aferente si a legislatiei privind calitatea in constructii, devizele si situatiile de lucrari fiind obligatorii, cum este obligatorie si supravegherea de catre firmele de dirigentie. Daca asociatia percepea sume evidentiate separat in doua liste: una privind cheltuieli cu utilitati, iar alta privind fondul de reabilitare termica, este logic ca acele sume erau certe, sub aspectul recunoasterii lor de catre alti proprietari (decat fostul proprietar al apartamentului meu, care a beneficiat de acelasi tip de lucrari si mi-a vandut mie un apartament reabilitat termic, ceea ce am constatat “prin simturile mele”) care recunoasteau datoria prin actul platii. De altfel, in sedinta adunarii generale a proprietarilor prin care s-a mandatat asociatia pentru contractarea lucrarilor, una din obligatii era informarea proprietarilor asupra ofertei de prêt a lucrarilor, care urma sa fie acceptat prin votul majoritatii.
Reducand totul la o logica simpla a lucrurilor, lucrurile stau in felul urmator: unui comparator de buna-credinta i se face oferta cumpararii unui apartament reabilitat termic. El merge sa constate “cu simturile sale” ca acest lucru este conform cu realitatea si negociaza pretul in functie de cele constatate. Legea prevede, pentru protejarea cumparatorului, ca asociatia de proprietari sa certifice ca ceea ce a constatat cumparatorul ‘cu propriile simturi” a fost si achitat, adica nu exista datorii privitor la imobilul inspectat. Acest lucru s-a intamplat in cazul meu. La data la care am contractat, lucrarile de reabilitare termica privind apartamentul cumparat, cat si partea de condominium erau finalizate. In casa scarilor, in partile comune deci, nu erau finisate lucrarile de zidarie de la pervazul termopanelor, lucrari care au fost finisate extracontractual, de catre un vecin din condominium, si nu au vreo legatura cu pretul contractului.
In concluzie rog onorata instanta ca pe baza tuturor motivelor de fapt si de drept invocate de parti in prezenta actiune, sa admita cererea mea asa cum a fost formulata si sa constate inexistenta obligatiei mele de a achita sumele inscrise in lista defalcata pe apartamente a valorii de reabilitare termica in valoare de 2.364,89 lei.
Multumesc mult tuturor celor care mi-ati raspuns.
Intre timp am vorbit cu vanzatorul care mi-a reconfirmat ca el figura la administratie ca persoana fizica si ca defapt este vorba despre sicanele pe care le-a avut el cu administratorul de-alungul timpului.
Voi incerca sa cer inscris si de la adm ce anume considera el ca trebuie sa platesc/preiau ca datorie/etc/
Anvelopare blocuri
rocky
Buna seara,
o intrebare: daca o scara a unui bloc face o anvelopare (contract particular nu cu administratia blocului si fara aviz de la primarie) si anul ... (vezi toată discuția)
avocatnet.ro explicăm legislația
ibn, utilizator
SisQUo