Inlocuire administrator asociatie de proprietari cu SC specializata in administrare imobile

Octav2015 a scris:

Situatia financiar contabila este tinuta corect si riguros de actualul administrator ................... ne acuza ca nu am facut nimic de la mijlocul verii si ca trebuia sa lucram cu cine ne-a spus el. In aceste conditii ne asteptam sa refuze incetarea raportului de munca prin intelegerea partilor si nu mai vrem sa pierdem timp incercand sa-i facem pe plac. Este de foarte mult timp in asociatie iar comitetul actual doar de un an si jumatate. Evident nu dorim sa ajungem in instanta cu el din cauza ca nu am indeplinit procedurile legale de concediere.

Nu am raspuns la intrebare dar din curiozitate eu intreb cum de a ajuns sa fie dat afara daca este corect si riguros in plus isi asuma de multi ani calitatea lucrarilor?
Toate pro-urile care au fost enumerate pentru a sustine decizia de schimbare a administratorului sint destul de nesimnificative. Interesant nici un argument contra administratiei SC nu a fost mentionat.

Daca comitetul executiv este nou si administratorul cu multa vechime si corectitudine dovedita (in timp) poate fi vorba de fapt de o ciocnire a egourilor? Este bine ca administratorul sa aiba libertatea sub raspundere in munca lu.

"cheltuielile ar scadea cu cel putin 50% functie de oferta pe care o vom alege. "
Se da garantie ca oferta este inghetata mai multi ani sau pretul se schimba de la anul?

Analizati cu responsabilitate "oferta" avansata de SC specializata
Cunoasteti proverbul reclama sufletul comertului?
Acveti grije sa nu ajungeti sa regretati administratorul persoana fizica
Comitetul executiv,in temeiul disp HG nr 1588/2007 art 17 poate incheia si rezilia contracte
Raportul juridic incheiat cu administratorul poate fi reziliat in conditiile incalcarii obligatiilor asumate de catre acesta in CIM si fisa postului
Afirmati

A refuzat deja o hotarire a comitetului pe care i-am prezentat-o in scris semnata si stampilata.

,verificati clauzele contractual asumate si decideti daca administratorul se face vinovat de incalcarea obligatiilor asumate

Administratorul existent poat si el sa utilizeze o platforma de administrare in care se pot vizualiza liste, facturi, registru de casa, situatia activ/pasiv.
Ar fi si asta o solutie: sa-i cereti sa se perfectioneze.

Cat despre firma care asigura scrisoare de garantie, o cunoastem si noi...

Octav2015 a scris:

Care sunt metodele si procedurile ce trebuiesc indeplinite in cazul in care comitetul executiv impreuna cu presedintele asociatiei de proprietari dorim sa inlocuim salariatul asociatiei noastre, ce ocupa pozitia de administrator angajat cu CIM, semnand un contract de administrare cu o SC specializata daca actualul administrator va refuza intreruperea CIM prin acordul partilor?

Comitetul executiv poate lua masura de desfiintare a postului de administrator, decizie ce i se aduce la cunostinta administartorului a caruyi activitate inceteaza la data de..., conform prevederilor CIM si Codului muncii.

Dar, asa cum s-a spus mai sus, este bine sa va mai ganditi. Firma poate fi buna sau nu si cand o sa aflatiu va fi poate prea tarziu. Ca-si face firma publicitate cu garantia, cardurile.. nu sunt motive de schombare a actualului administartor. Presedintele si comitetul pot decide si acum deschiderea unui cont la banca in care proprietarii sa plateasca cu orice instrument de plata inclusuv cu card. Garantie poate sa i se solicite si actualului administrator.
Iar economie de 50% nu o sa faceti decat daca firma va face treaba de mantuiala, nu se va ocupa zilnic de asociatie, de reparatii, de interventia la avarii... Iar daca aceasta firma incaseaza banii in contul ei, ati pierdut total controlul asupra incasarilor si mai grav asupra platilor catre furnizori.

La nivelul actual de salarizare al administratorului, apeland la o astfel de firma aleasa dintre cele cu tarife mari per apartament, cheltuielile ar scadea cu cel putin 50% functie de oferta pe care o vom alege.

Sesizez in citat o eroare, o greseala cu care se lauda aceasta firma: repartizarea costurilor cu administrarea pe numar de apartamente si nu pe cota indiviza asa cum prevede legea. Pai daca un apartament cu o camera (28 m.p.) tebuie sa achite acelasi comision firmei ca si unul cu 4 camere (80 m.p.), nu e corect si nu e legal.

Plata online este solicitata de mai multi locatari al caror program nu le permite sa ajunga la casierie. Contabilitatea tinuta corect este o obligatie nu un merit care sa justifice comportamentul jignitor fata de locatarii care solicita lamuriri de la administrator pentru ceea ce au de platit. Dupa ce am dat in calitate de presedinte al asociatiei diverse explicatii unor locatari, in principal referitor la calculul dupa cota parte indiviza s.a., administratorul a spus, citez "locatarii de pe scara asta sunt niste prosti, nu merita sa pierdem timpul cu explicatii". Nu am martor pentru acel episod si mentionez ca el nu este membru al asociatiei noastre locuind in blocul vecin. Partial locatarii sunt nemultumiti de acest comportament, altii sunt dispusi sa-l tolereze pentru ca asociatia nu are datorii sau restante.
Am folosit pentru doua din punctele planului de modernizare aprobat in AG firme recomandate de el. La finalizarea uneia din lucrari factura a fost mai mare decat intelegerea stabilita iar prestatorul a lasat numerar administratorului de fata cu mine mai mult decat se poate considera ca fiind o atentie. Celalalt furnizor a "uitat" timp de doua luni ca dupa modernizare factura de mentenanta trebuia sa scada conform contractului de modernizare, contract negociat in mai multe discutii printre care mi-a sugerat ca "se practica sa se dea ceva" administratorului si comitetului. Dupa ce i-am spus ca nu vreau sa aud de asa ceva si ca nu voi mai face lucrarea cu el mi-a dat cea mai buna oferta pentru lucrarea respectiva. Nici pentru aceste episoade evident ca nu am martori.

Am ales categoria discutii juridice sperad sa primesc lamuriri privind procedurile legale de concediere a unui administrator nu ca sa justific aceasta decizie pe forum. Poate nu am ales corect forumul pe care sa pun aceasta intrebare. Sunt utilizator nou si va rog sa ma ajutati in aceasta problema. Stiu ca trebuie respectate prevederi din legea 230/2007 si din codul muncii dar nu am pregatire juridica de aceea am solicitat metodele, etapele si succesiunea corecta pentru concediere. Multumesc anticipat.


Sugerati ca ar fi probleme cu aceste firme? Daca da, care sunt problemele la care sa ma astept si la ce sa fiu atent cand vom semna contractul de administrare?


Multumesc domnului Adrian pt. raspuns. Stiu ca asociatiile de locatari sunt obligate de legea 230/2007 sa angajeze administrator. Inteleg de la dumneavoastra ca putem desfiinta postul de salariat persoana fizica in scopul contractarii unei SC atestata pentru administrare imobile, ceea ce s-ar incadra la motive obiective conform codului muncii, adica motive ce nu tin de persoana salariatului ci de decizia de modernizare a serviciilor de administrare si pentru reducerea costurilor de administrare. Stiu ca aceste costuri se vor imparti dupa cota parte indiviza dar ofertele online..., presupun ca prezinta costul pe apartament referinduse la tariful mediu pentru a fi mai usor de inteles de catre cei care nu cunosc detaliile de distributie corecta a cheltuielilor unei asociatii de proprietari.

Reducerea cu 50% se refera la costurile de administrare nu la cheltuielile totale. Pentru perioada de un an, in situatia noastra, inseamna mai mult decat pretul modernizarii unei cabine de lift plus cutii postale noi.