avocatnet.ro explicăm legislația
Caută (ex. salariu minim) 495 soluții astăzi
Forum Discuţii contabile şi ... Taxa pe Valoarea Adaugată - TVA TVA aplicat la valoare teren construibil
Discuție deschisă în Taxa pe Valoarea Adaugată - TVA

TVA aplicat la valoare teren construibil

Sunt persoana fizica si detin in proprietate doua terenuri construibile, pe care le-am achizitionat in urma cu peste 15 ani.
Anul acesta as dori sa le vand pe amandoua.
Precizez ca nu am de gand sa mai instrainez alte imobile in urmatorii ani si nici inainte nu am mai vandut.
Intrebarea mea este daca aceste doua tranzactii pot fi considerate operatiuni imobiliare cu caracter continuu si as putea fi obligata sa achit TVA.
Va multumesc.
Cel mai recent răspuns: Cabinet Expert Contabil , Contabil 12:08, 25 Mai 2018
Norme Cod Fiscal

''CAPITOLUL III - Persoane impozabile

4. (1) În sensul art. 269 alin. (2) din Codul fiscal, exploatarea bunurilor corporale sau necorporale, în concordanță cu principiul de bază al sistemului de TVA potrivit căruia taxa trebuie să fie neutră, se referă la orice tip de tranzacții, indiferent de forma lor juridică, astfel cum se menționează în constatările Curții Europene de Justiție în cazurile C-186/89 Van Tiem, C-306/94 Regie dauphinoise, C-77/01 Empresa de Desenvolvimento Mineiro SA (EDM).

(2) În aplicarea prevederilor alin. (1), persoanele fizice nu se consideră că realizează o activitate economică în sfera de aplicare a taxei atunci când obțin venituri din vânzarea locuințelor proprietate personală sau a altor bunuri, care au fost folosite de către acestea pentru scopuri personale. În categoria bunurilor utilizate în scopuri personale se includ construcțiile și, după caz, terenul aferent acestora, proprietate personală a persoanelor fizice care au fost utilizate în scop de locuință, inclusiv casele de vacanță, orice alte bunuri utilizate în scop personal de către persoana fizică, precum și bunurile de orice natură moștenite sau dobândite ca urmare a măsurilor reparatorii prevăzute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.

(3) Persoana fizică, care nu a devenit deja persoană impozabilă pentru alte activități, se consideră că realizează o activitate economică din exploatarea bunurilor corporale sau necorporale, dacă acționează ca atare, de o manieră independentă, și activitatea respectivă este desfășurată în scopul obținerii de venituri cu caracter de continuitate, în sensul art. 269 alin. (2) din Codul fiscal.

(4) În cazul construirii de bunuri imobile de către o persoană fizică, în vederea vânzării, activitatea economică este considerată începută în momentul în care persoana fizică respectivă intenționează să efectueze o astfel de activitate, iar intenția acesteia trebuie apreciată în baza elementelor obiective, de exemplu, faptul că aceasta începe să angajeze costuri și/sau să facă investiții pregătitoare inițierii activității economice. Activitatea economică este considerată continuă din momentul începerii sale, incluzând și livrarea bunului sau părților din bunul imobil construit, chiar dacă este un singur bun imobil.

(5) În cazul achiziției de terenuri și/sau de construcții de către persoana fizică în scopul vânzării, livrarea acestor bunuri reprezintă o activitate cu caracter de continuitate dacă persoana fizică realizează mai mult de o singură tranzacție în cursul unui an calendaristic. Dacă persoana fizică realizează o singură livrare într-un an aceasta este considerată ocazională și nu este considerată o livrare impozabilă. Dacă intervine o a doua livrare în cursul aceluiași an, prima livrare nu se impozitează, dar este luată în considerare la calculul plafonului prevăzut la art. 310 din Codul fiscal. Totuși, dacă persoana fizică derulează deja construcția unui bun imobil în vederea vânzării, conform alin. (4), activitatea economică fiind deja considerată începută și continuă, orice alte tranzacții efectuate ulterior nu mai au caracter ocazional. Livrările de construcții și terenuri, scutite de taxă conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt avute în vedere atât la stabilirea caracterului de continuitate al activității economice, cât și la calculul plafonului de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal. În situația în care persoana fizică nu se înregistrează în scopuri de TVA conform art. 316 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, dar începe activitatea economică, se consideră că aplică regimul special de scutire pentru întreprinderile mici conform art. 310 din Codul fiscal, obligativitatea înregistrării în scopuri de TVA intervenind la termenul prevăzut la art. 310 din Codul fiscal.

Exemplul nr. 1: O persoană fizică, care nu a mai realizat tranzacții cu bunuri imobile în anii precedenți, a livrat în cursul anului 2015 două terenuri care nu sunt construibile. Aceste terenuri au fost achiziționate în cursul anului 2012, în vederea revânzării și nu pentru a fi utilizate în scopuri personale. Deși persoana fizică a devenit persoană impozabilă pentru aceste livrări, totuși livrările respective fiind scutite de taxă conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizică nu are obligația înregistrării în scopuri de taxă conform art. 316 din Codul fiscal. Dacă aceeași persoană fizică ar fi livrat în cursul anului 2015 o construcție nouă în sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, ar fi avut obligația să solicite înregistrarea în scopuri de taxă dacă valoarea livrării respective cumulată cu valoarea livrărilor anterioare ar fi depășit plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal, cel mai târziu în termen de 10 zile de la data depășirii plafonului, respectiv de la data de 1 a lunii următoare celei în care plafonul a fost depășit, conform prevederilor art. 310 alin. (6) din Codul fiscal.

Exemplul nr. 2: O persoană fizică vinde în luna ianuarie 2016 un teren construibil sau o construcție nouă în sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Deși în principiu operațiunea nu ar fi scutită de taxă conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, indiferent de valoarea livrării, dacă persoana fizică nu realizează și alte operațiuni pentru care ar deveni persoană impozabilă în cursul anului 2016, această operațiune este considerată ocazională și persoana fizică nu datorează TVA pentru respectiva livrare. Dacă în același an, în luna martie, aceeași persoană fizică livrează un teren sau o construcție, indiferent dacă livrarea este taxabilă sau scutită conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, respectiva persoană va deveni persoană impozabilă după cea de-a doua tranzacție. Dacă a doua tranzacție este taxabilă și valoarea cumulată a acesteia cu cea a primei livrări depășește plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal, persoana fizică are obligația să solicite înregistrarea în scopuri de TVA, cel târziu în termen de 10 zile de la data depășirii plafonului, respectiv de la data de 1 a lunii următoare celei în care plafonul a fost depășit, conform art. 310 alin. (6) din Codul fiscal. Dacă a doua tranzacție este scutită, persoana fizică nu are obligația de a solicita înregistrarea în scopuri de TVA. Dacă în același an, după a doua operațiune care a fost scutită, intervine a treia operațiune în luna septembrie, care este taxabilă (de exemplu, livrarea unui teren construibil), iar valoarea cumulată a celor trei operațiuni depășește plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal, obligativitatea înregistrării în scopuri de TVA intervine la termenul prevăzut la art. 310 din Codul fiscal.

Exemplul nr. 3: O persoană fizică realizează în cursul anului 2015 cinci livrări care ar fi scutite conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Deși în anul 2015 persoana fizică a devenit în principiu persoană impozabilă, nu a avut obligația de a solicita înregistrarea în scopuri de TVA deoarece a realizat numai operațiuni scutite. Dacă în anul 2016, în luna februarie, persoana fizică va livra o construcție nouă sau un teren construibil în sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, chiar dacă este prima tranzacție din acest an, aceasta nu mai este considerată ocazională, deoarece persoana fizică devenise deja persoană impozabilă în anul precedent și va avea obligația să solicite înregistrarea în scopuri de taxă până pe 10 martie 2016, dacă valoarea livrării respective va depăși plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal.

Exemplul nr. 4: O persoană fizică a început în cursul anului 2015 construcția unui bun imobil cu intenția de a vinde această construcție, devenind astfel persoană impozabilă. În cursul anului 2015 nu a încasat avansuri și în principiu nu are obligația să solicite înregistrarea în scopuri de taxă. Dacă în anul 2016, înainte să înceapă să încaseze avansuri sau înainte să facă livrări ale unor părți ale bunului imobil sau livrarea respectivului imobil în integralitatea sa, livrează un teren construibil sau o altă construcție nouă în sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizică ar avea obligația să solicite înregistrarea în scopuri de taxă cel mai târziu până pe data de 10 a lunii următoare celei în care depășește plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal. Această livrare nu este considerată ocazională, activitatea economică fiind considerată continuă din momentul începerii construcției, respectiv din anul 2015.

Exemplul nr. 5: În luna martie 2015 o persoană fizică vinde o casă pe care a utilizat-o în scop de locuință, operațiunea fiind neimpozabilă. În luna aprilie vinde o casă pe care a moștenit-o, nici această operațiune nefiind impozabilă. În luna mai, aceeași persoană fizică cumpără o construcție nouă pe care o vinde în luna iulie. Nici după această vânzare persoana fizică nu devine persoană impozabilă, deoarece această tranzacție, fiind prima vânzare a unui bun care nu a fost utilizat în scopuri personale, este considerată ocazională. Dacă persoana fizică va mai livra de exemplu un teren construibil în luna august, aceasta este considerată a doua tranzacție în sfera TVA, iar persoana fizică va deveni persoană impozabilă și va avea obligația să solicite înregistrarea cel mai târziu până pe data de 10 septembrie, dacă livrarea din luna iulie cumulată cu cea din luna august depășesc plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal. Primele două vânzări din lunile martie și aprilie nu sunt luate în calculul plafonului de scutire deoarece nu sunt în sfera de aplicare a TVA.

Exemplul nr. 6: O familie deține un teren situat într-o zonă construibilă pe care l-a utilizat pentru cultivarea de produse agricole. În luna ianuarie 2016 familia respectivă împarte în loturi terenul în vederea vânzării. Pentru a analiza dacă terenul a fost utilizat în scop personal sau pentru activități economice trebuie să se constate dacă produsele cultivate erau folosite numai pentru consumul familiei sau și pentru comercializare. În situația în care cantitatea de produse obținute nu justifică numai consumul în scop personal, se consideră că terenul a fost utilizat în scopul unei activități economice și livrarea lui intră în sfera de aplicare a TVA consecință, dacă livrarea primului lot are loc în luna februarie nu se consideră o operațiune ocazională și dacă depășește plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal, familia respectivă ar avea obligația să se înregistreze în scopuri de TVA, prin unul dintre soți. Înregistrarea în scopuri de TVA trebuie solicitată cel mai târziu în termenul prevăzut la art. 310 alin. (6) din Codul fiscal.

Exemplul nr. 7: În cursul anului 2015 o persoană fizică începe să construiască un bun imobil. Încasează avansuri care depășesc plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal în luna decembrie 2015. Fiind avansuri încasate pentru livrarea de părți de construcție noi, operațiunile sunt taxabile, dar persoana respectivă poate aplica regimul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal până la depășirea plafonului. Astfel, persoana respectivă va avea obligația să solicite înregistrarea în scopuri de TVA cel mai târziu până pe data de 10 ianuarie 2016. Dacă livrarea unor apartamente din construcția respectivă are loc în luna martie 2016, avansurile încasate în regim de scutire în anul 2015 vor trebui să fie regularizate la data livrării prin aplicarea cotei de TVA corespunzătoare.

(6) În cazul exemplelor prezentate la alin. (5) au fost avute în vedere numai persoanele fizice care nu sunt considerate persoane impozabile pentru alte activități economice desfășurate și faptul că orice livrare de locuințe personale, de case de vacanță sau de alte bunuri prevăzute la alin. (2) nu este luată în considerare pentru stabilirea caracterului de continuitate al activității nefiind considerată operațiune în sfera de aplicare a taxei.''

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Cât e tva pentru un teren în valoare de 10.000 de euro? Corina271 Corina271 Buna ziua! Vreau sa cumpăr un teren în valoare de 10000 de euro și as dorii sa știu cat la suta e TVA? (vezi toată discuția)
Plata tva Cornel Cornel Cornel Cornel Buna seara am vandut in anul 2017 luna septembrie un apartament la pretul de 45.000 euro in iulie 2018 am facut o noua vanzare de 32.000 euro intrebarea mea ... (vezi toată discuția)
La ce cifra ramine tva la vinzarea imobielor,35000 sau 65000? gloriprest gloriprest As dori sa stiu mai multe strategii de a nu achita tva la vinzarea unei case proprietate personala. (vezi toată discuția)