Divizare asociație proprietari

Buna. Am cateva întrebări legate de divizarea unei asociații de proprietari.
Suntem 24 de proprietari constituiți intr-o asociație de proprietari. Blocul are doua scari cu cate 12 apartamente (proprietari) per scara. Blocul este construit pe un teren de 1233 mp cu suprafața relativ uniform distribuită in jurul blocului (cote parte indivize). Scarile sunt simetrice (aceleași suprafețe utile in fiecare scara), deci in cota parte, 50% pe fiecare scara.
Terenul comun este in jurul blocului, partea din față utilizată de comun acord pentru parcari, iar partea din lateralele scărilor pentru acces la garajele de la demisol, amplasate in spatele blocului. Fiecare scară are in lateral si in spate spatiul suficient pentru accesul la garajele din scară. Fiecare scara are branșamente separate (apa, gaz, curent, canalizare).
In urma cu cativa ani, la nivel de bloc s-a luat o decizie controversată prin care s-a decis ca la scara noastra sa se parcheze masini pe lateral, astfel reducand calea de acces la garaje sub limita legala de 3 metri. Proprietarii garajelor respective pot totusi sa iese, insa sunt oarecum constrânși sa folosească o parte din proprietatea vecinilor. Decizia de a crea locuri de parcare in plus a fost luată sub pretextul ca la scara cealaltă se parchează mai greu din cauza pantei terenului.
Respectiva decizie nu s-a mai putut revoca amiabil deoarece nu s-a reușit obținerea voturilor suficiente, scara A avand întotdeauna o prezență mai mare (la scara B existând apartamente nelocuite).
Ca urmare a celor prezentate mai sus, scara B a hotărât că cea buna variantă este constituirea intr-o asociație separată. O alta variantă era actionarea in instanță pentru anularea deciziei. Totuși, am decis ca putem obtine un acord cu proprietatea vecina (ei fiind in aceeasi situatie) dar nicidecum cedarea a doua locuri de parcare scării vecine, in detrimentul caii de acces.

Totuși, referitor la noua asociație avem cateva nelămuriri
1. Avem nevoie de acordul majorității din bloc pentru a demara procesul de înființare al noii asociații? Sau este suficient acordul majorității din scara?
2. Ținând cont ca blocul este construit pe acea parcelă de teren, prin constituirea noii asociații, este necesară parcelarea acestuia? Daca nu, care este actul prin care ni se confera dreptul de utilizare a 50% din terenul comun?
3. In CF colectiv, cotele parte indivize ale proprietarilor reprezintă procent din intreg terenul. Se schimbă ceva prin înființarea noii asociații?
4. In prezent, in scara noastra exista un restanțier (cumuleaza datorii de aprox 5000 ron, probabil cu proces pe rol din partea asociației). Cum se procedează cu aceste datorii dupa înființare: le preluam noi? Sau suntem obligați sa le achitam înainte de constituire?

Mulțumesc