Superficie. Indemnizatie.

Question

Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Superficie. Indemnizatie.

Avocat 18:58, 11 Februarie 2010

Am urmatoarea speta.
Mostenitor vinde de unul singur (cu chitanta de mana) o casa facand parte din masa succesorala. Ulterior se face partajul intre comostenitori (el si sora). Se constata ca a instrainat casa, valoarea acesteia este adusa la masa succesorala si este obligat sa achite sorei jumatate din valoarea casei. Corect pana aici. In ceea ce priveste terenul din jurul casei, acesta se imparte in doua si lui ii revine bucata pe care se gaseste si casa vanduta.
Cumparatorul casei (o a treia persoana distincta) deschide ulterior o actiune prin care solicita instantei perfectarea conventiei de vanzare-cumparare (chitanta de mana). Instanta draguta perfecteaza vanzarea intr-o forma ciudata....In chitanta de mana se precizeaza ca se vinde casa fara a se face vreo referire la terenul de sub casa.
In sentinta prin care se perfecteaza vanzarea avem urmatoarea situatie:
- in considerente, instanta procedeaza la interpretarea "contractului" intre parti si constata ca obiectul vanzarii a fost casa si terenul de sub ea (nu inteleg cum poate face instanta o astfel de "extindere" a vointei partilor in conditiile in care ele nu au facut referire decat la casa).
-in dispozitiv constata ca reclamantul are un drept de proprietate asupra casei situata in....cu vecinii...etc. (fara nicio referire la terenul de sub casa).

In prezent ne gasim in situatia in care o persoana are terenul (primit la partaj) si o alta persoana are casa (contract de vanzare-cumparare perfectat prin sentinta).
Persoana care are casa foloseste in mod abuziv si terenul, nepermitandu-i proprietarului terenului accesul la el.
Bun. Intrebare. Eu ca si proprietar al terenului pe care se afla casa celuilalt ma pot adresa instantei solicitand plata unei sume de bani ca echivalent al folosintei terenului pe care este situata casa in conditiile in care nu am propriu zis un drept de superficie constituit prin conventia partilor?
Presupun ca nu am eu (proprietarul terenului) calitate procesuala sa solicit constituirea unei superficii si stabilirea unei indemnizatii (ar trebui ca actiunea s-o deschida proprietarul casei), nu?

In ce fel ma poate afecta sentinta de perfectare a vanzarii casei (in care se retine in dispozitiv acea interpretare exhaustiva a instantei in sensul ca s-ar fi vandut si terenul de sub casa)?

Eu vreau sa-mi pot folosi terenul. Casa respectiva este oricum aproape de prabusire. Superficia exista atata vreme cat exista constructia....

Aveti ceva sfaturi? Care e cea mai buna modalitate sa "scap" de cel care ma impiedica sa folosesc terenul?

Răspunde Citează

15 mesaje

1663 vizualizări

3 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 08:26, 14 Februarie 2010

Vezi răspuns

Pagina 1

Pagina 3

Alte discuții în legătură

Superficie cu bani vanzator/cumparator fac o chitanta de mana, da un avans si nu plateste restul, pt un teren de 400m.p. ...cumparatorul, ridica o casa pe terenul astfel ... (vezi toată discuția)

Constructie casa Am un teren pe numele meu in Bucuresti si vreau sa construiesc 2 case cu intrari separate,eu si sora mea(fiecare cu casa lui).Cand vom termina de ... (vezi toată discuția)

Drept de superficie in urma unei tranzactii privind un partaj succesoral, unuia din mostenitori i-a revenit casa, iar altuia i-a revenit terenul de sub casa (!!!)... S-ar parea ... (vezi toată discuția)

Elena Anghelescu Avocat · Answer 1 · 2010-02-12 19:21:55

Deci (incep ca orice intelectual care se respecta):)
Casa a fost cumparata acum 30 de ani. Chitanta dintre parti e clara ca lumina zilei: vindem CASA.
Nu cred ca exista vanzari...implicite. Si nici vanzari "largite" de instanta. Vointa partilor a grait: CASA. Instanta de partaj a retinut ca s-a instrainat CASA. Terenul a intrat la masa partajabila si a fost impartit in totalitate.
Problema mea era alta. Interesul de a solicita constituirea si inscrierea superficiei ii apartine proprietarului casei. In speta de fata, aceasta a ocupat ABUZIV tot terenul (si cel de sub casa si restul din jurul casei) si-l foloseste cu nesimtire (iertat sa-mi fie).
Proprietarul terenului l-a primit la partaj in 2006 si de atunci nu-l poate folosi, nu poate dispune de el (nimeni nu va cumpara un teren ce are in mijloc o casa cu un alt proprietar).
Eu ma gandeam sa deschid pur si simplu o actiune in pretentii in care sa solicit de la proprietarul casei o anumita suma de bani ce ar reprezenta echivalentul lipsei de folosinta a terenului (in principal cel de sub casa, prin extenso si restul). Daca doreste, pe cale reconventionala poate solicita orice: superficie, servitute de trecere...nu?
Ce parere aveti?

ContSters47264 Utilizator · Answer 2 · 2010-02-12 20:04:17

Buna seara. acum 30 de ani din cate stiu terenurile oricum nu se puteau instraina ..cel putin nu prin act autentic , ci tot prin chitanta de mana. Terenul apartinea statului.
Poate ca nu exista vanzari implicite , insa acum situatia juridica a terenurilor s-a schimbat iar ele se pot instraina. Admitand ca nui exista vanzari implicite, se pare ca totusi , ,,vanzari extinse " exista si dvs. aveti cea mai concreta dovada.
Acum , eu termin aceasta interventie, tot ca un intelectual ( sper) , cu regretul ca nu au intervenit mai multi consultanti , chiar as fi interesata sa vad mai multe pareri.

ContSters97658 Utilizator · Answer 3 · 2010-02-12 20:08:11

da eu zic ca se pot cere despagubiri pentru lipsa de folosinta a terenului.
bine pe de alta parte era si interesul prop terenului sa ceara instatei sa ii constituie prop casei o servitute de trecere- cu piciorul de exemplu.
nu stiu suprafata acestui teren, daca s-ar putea dezmembra, si in aceasta situatie prop terenului sa profite de un lot.

Elena Anghelescu Avocat · Answer 4 · 2010-02-12 20:43:31

Legat de "extinderea" vanzarii (sentinta de perfectare), ma gandesc totusi ca dispozitivul conteaza. Ceea ce a motivat instanta in considerente...e fix problema ei. Cum ca "presupune" ca s-a vandut si terenul de sub casa. Atata vreme cat in dispozitiv imi spune ca perfecteaza conventia de vanzare-cumparare a unui imobil CASA (identificat prin locatie si vecini), asta e ceea ce conteaza in opinia mea. El are casa, eu am terenul (atribuit prin sentinta de partaj).

Speta asta s-a derulat prost de la inceput pana la sfarsit. Lucrurile au fost facute vraiste si de aia s-a ajuns in situatia asta absurda. Eu acum am intrat si ma straduiesc sa mai gasesc vreo urma de solutie pentru ca proprietarul terenului sa-l poata folosi.
Fac mentiunea ca nici nu i se permite accesul pe poarta...Ca sa intelegeti exact. E casa si o suprafata de vreo 2000 mp in jur. Cel care are casa, foloseste TOT. Omul asta are terenul doar pe hartie, atribuit integral la partaj.

Sunt deschisa la orice idee. Ma gandesc totusi ca si interesul stabilirii unei servituti de trecere i-ar apartine teoretic tot celui cu casa. Ca si la superficie. Poate chemandu-l in judecata pe pretentii, il "fortez" cumva sa ceara pe reconventionala ...ceva. Sa-l limitez cumva la un culoar, sa pot beneficia de restul terenului....

ContSters97658 Utilizator · Answer 5 · 2010-02-12 20:51:52

:)
cadastru, intabulare, dezmembrare in doua loturi.
lotul 2 cat sa ii perminta accesul la constructie.
nu prea vad care ar fi interesul prop constructiei sa promoveze vreo actiune prin care sa isi restranga singur accesul pe teren, interesul, eu zic ca apartine clientului dvs, el este cel care nu are acces pe teren, si nu obtine nimic ca urmare a lipsei de folosinta.