Vrei să-ți iei un apartament când încă e în faza de proiect? Problemele de care te poți lovi

Articol scris de ing. Daniela Chiriac, av. Andrei Talambă şi arh. Radu Negoiţă.

Vedem în fiecare zi cazuri în care apartamentul finalizat nu respectă proiectul avut în vedere de cumpărător la momentul încheierii contractului și, ca atare, este impropriu folosirii (de exemplu, o bucătărie fără niciun geam) sau, chiar dacă respectă proiectul și marjele de eroare asumate, este în continuare impropriu folosirii (de exemplu, nu poate fi mobilat datorită lipsei spațiului).

Ca regulă, conform articolului 1.707 din Codul civil, vânzătorul garantează cumpărătorul contra viciilor ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării sau care îi micşorează întrebuinţarea.

Tradusă într-o perspectivă practică, prevederea precizată impune, în opinia noastră, ca orice apartament din blocurile nou-construite să permită desfăşurarea firească a activităţilor de zi cu zi la un standard de confort cel puţin asemănător celui cu care ne-au obişuit marea majoritate a blocurilor construite în oraşe în perioada comunismului. Ne referim aici la calitatea conformaţiei (de exemplu, bucătărie în care se poate mânca și găti sau dormitor în care poate încăpea un pat dublu), nu la calitatea finisajelor sau culoarea stratului de zugrăveală.

Condiții minime

Cerinţele minime pe care trebuie să le îndeplinească un imobil sunt în număr de şapte, respectiv:

• rezistenţă mecanică şi stabilitate;
• securitate la incendiu;
• igienă, sănătate şi mediu înconjurător;
• siguranţă şi accesibilitate în exploatare;
• protecţie împotriva zgomotului;
• economie de energie şi izolare termică;
• utilizare sustenabilă a resurselor naturale.

Deşi toate sunt obligatorii și importante din aceeași perspectivă practică, trei sunt cruciale pentru confort și utilizarea apartamentului, iar verificarea lor necesită contactul cu un specialist în domeniu:

• rezistenţă mecanică şi stabilitate;
• securitate la incendiu;
• siguranţă şi accesibilitate în exploatare.

Am decis să nu includem aici cerinţa a treia din listă, pentru că încălcările ei sunt, în general, mai puţin frecvente şi mult mai puţin grave decât în cazul celorlalte trei cerinţe.

Nerespectarea acestor trei cerinţe aduce o serie de probleme mai mult sau mai puţin grave (din ultima categorie merită menționat colapsul structural în caz de cutremur sau incendiile soldate cu victime, care încă persistă în memoria colectivă).

În cazul apartamentelor vândute din faza de proiect, putem avea acces de cele mai multe ori doar la informațiile despre siguranţă şi accesibilitate în exploatare. Este, din punctul nostru de vedere, calitatea esențială pentru organizarea vieții în viitoarea locuință și putem spune că modul în care sunt conformate apartamentele reprezintă o avanpremieră pentru ce ne poate aştepta după finalizarea şi recepţionarea clădirii.

Cele două fațete ale exploatării apartamentului – accesibilitatea și siguranța

Există o diferenţă între siguranţa în exploatare şi accesibilitatea în exploatare. Problemele din prima categorie nu se pot detecta întotdeauna dintr-un plan atașat unui pliant imobiliar.

Un exemplu ar fi cel al treptelor de scări de înălţimi inegale care pot cauza accidentări (detaliu care nu este evident din plan, deoarece înălţimea scărilor nu apare de obicei reprezentată în desenul promoţional), altul ar fi cel al muchiilor ascuţite sau tăioase ale mobilierului urban (multe dintre gardurile care delimitează locurile de joacă din Sectorul 3 al Capitalei – nici acest tip de probleme nu sunt descrise nicăieri) sau al parapeţilor a căror geometrie permite trecerea capului unui copil mic (gradul de detaliu din majoritatea documentaţiilor prezentate clienţilor potenţiali nu permite identificarea problemei).

Zona în care se pot identifica problemele în acest stadiu este, din păcate, doar cea a accesibilităţii în exploatare și este recomandabilă astfel studierea planului împreună cu un arhitect. De reţinut faptul că testul cel mai sigur constă în confruntarea planului cu particularităţile propriului stil de viaţă (de exemplu, numărul de locatari, tipul de materiale depozitate, pasiuni culinare etc.).

Spre exemplu, un dormitor a cărui configuraţie nu permite un culoar cu lărgime constantă de minimum 60 de centimetri pe lateralele patului matrimonial (sau care este întrerupt de un element structural) reprezintă o încălcare a principiului accesibilităţii în exploatare şi este o eroare detectabilă. Tot o astfel de încălcare detectabilă este şi cazul în care locul de luat masa nu funcţionează corect, de pildă când spaţiul nu permite aşezarea şi ridicarea de la masă a persoanelor.

De asemenea, băile sunt o zonă în care ridicarea de pe closet reprezintă o problemă în multe dintre ansamblurile rezidenţiale noi [distanţa corectă dintre pereţii opuşi trebuie să fie de 120 de centimetri (optim 1,40m) pentru cine se ridică de pe vasul lipit de unul dintre aceşti doi pereţi].

Rezistența mecanică și stabilitatea

Pentru depistarea viciilor unei construcţii existente este relevantă cartea construcţiei. Aici găsim consemnate detaliile de execuție de la prima zi de începere a şantierului şi până la momentul receptiei finale. Este certificatul de sănătate al oricărei clădiri și, dacă dovedește respectarea normativelor în construcții, şansele să apară probleme ulterioare scad.

În cartea tehnică se pot verifica:

• clasa betonului folosită;
• tipul fierului utilizat la armarea planșeelor, grinzilor, stâlpilor și a pereților;
• respectarea timpilor de maturizare a betonului și susţinerea elementelor orizontale în acea perioadă (aspect foarte important, dar frecvent trecut cu vederea pentru grăbirea execuţiei structurilor);
• calitatea zidăriilor (BCA sau cărămidă) şi coeficientul de caldură oferit de acestea;
• calitatea compartimentărilor interioare și izolarea fonică în cazul plăcilor de gips carton;
• calitatea izolaţiilor folosite pe faţadele clădirii reprezintă un aspect extrem de important în asigurarea unui trai decent în locuintă, lipsit de mucegai și posibilitatea apariţiei condensului;
• corectitudinea realizării instalaţiilor conform proiectului și existenţa probelor de punere în funcţiune;
• calitatea materialelor folosite în realizarea instalaţiilor sanitare şi electrice;
• acurateţea realizării teraselor circulante sau necirculante unde se folosesc diferite stratificaţii pentru hidroizolare. O problemă des întâlnită o reprezintă infiltraţiile de la etajele superioare datorate nerespectării stratificaţiilor din proiect şi slaba calitate a materialelor folosite la hidorizolare;
• tâmplăria tip PVC folosită pentru închiderile ferestrelor şi balcoanelor

Acestea sunt cele zece aspecte principale ce trebuie verificate, iar cartea construcției este oglinda constructorului. În general, un constructor bun care este atent la lucrările executate va avea şi cartea tehnică întocmită în aceeaşi măsură.

Dacă aceasta este incompletă sau foarte sumară, atunci avem de-a face cu primul semn că procedurile nu au fost respectate, ceea ce poate însemna că lucrările nu au fost executate conform cu legislaţia în vigoare, iar calitatea lucrărilor nu a primit atenţia cuvenită.

De altfel, celor interesați de achiziţia unui imobil și/sau rezervarea acestuia încă din stadiul de proiect le recomandăm vizionarea periodică a şantierului şi verificarea derulării lucrărilor cu un inginer structurist sau un diriginte de șantier. Pe parcursul acestor vizite se pot depista neregulile aferente desfăşurării lucrărilor şi aspectele privind calitatea lucrărilor ce devin ascunse (de exemplu: armare / trasee instalaţii sanitare şi izolarea acestora / trasee instalaţii electrice). Acest lucru presupune dorinţa de colaborare a contractorilor şi a dezvoltatorului, bineînţeles.

Nu putem exclude posibilitatea ca informațiile din cartea construcției să fie neadevărate sau chiar ca executantul lucrării să ascundă de ochii curioși unele părți ale construcției nefinalizate, dar o astfel de situație antamează o discuție mai amplă care ține de domeniul dreptului penal și depășește scopul acestui articol.

Ce vicii pot fi considerate ascunse?

Caracterul aparent sau ascuns al viciului se determină în raport de data predării chiar și în situația în care aceasta are loc ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Cu cât e mai îndepărtat de semnare momentul predării apartamentului, cu atât sunt mai mari șansele ca rezultatul final să nu se asemene cu proiectul (uneori dezvoltatorii aleg să facă „economii” păguboase pe parcurs).

În al doilea rând, criteriul de apreciere al caracterul ascuns sau aparent al viciului este cel al profanului, respectiv este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent. Cu alte cuvinte, nu îți cere nimeni să faci expertize sau alte teste savante pentru a face o analiză exhaustivă a viciilor apartamentului, ci doar să faci demersurile pe care orice om diligent le face înainte de a se obliga la rambursarea unui credit imobiliar. Desigur, această analiză a standardului de prudență și diligență se va face de la caz la caz, un criteriu de tip one size fits all neputând fi aplicabil într-un domeniu complex precum cel al construcțiilor. Spre exemplu, considerăm că o cantitate mai mică de armătură decât cea prevăzută în proiect reprezintă un viciu ascuns.

În al treilea rând, vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea contractului. Altfel spus, dacă viciul poate fi observat încă de la faza de proiect, respectiv de la momentul semnării contractului, atunci nu poate fi considerat ca viciu ascuns. Cu toate acestea, considerăm că analiza "observabilității" viciului la momentul încheierii contractului trebuie să se facă tot după standardul menționat anterior. Mai exact, nu se poate considera că viciul era cunoscut de cumpărător dacă acesta nu era evident pentru un nespecialist în construcții.

Totuși, dată fiind natura deosebit de complexă a problematicii, nu putem exclude situația în care o autoritate sau chiar o instanță de judecată ar putea considera că viciul, deși neobservabil pentru un nespecialist, ar putea fi considerat ca fiind aparent. La drept vorbind, suntem într-o mică măsură de acord cu o astfel de abordare, întrucât diligența și eforturile specifice achiziției unui apartament ar trebui să fie superioare celor caracteristice unor cumpărături la supermarket.

Aici intervine avantajul contactului cu un arhitect și/sau cu un diriginte de șantier sau inginer structurist – lectura planului și/sau a cărții construcției poate oferi informaţii relevante şi îl poate scuti pe client de problemele ulterioare: clientul poate aduce la cunoştinţa dezvoltatorului (sau a celorlalţi cumpărători interesaţi) despre problema identificată ca urmare a discuţiei cu specialistul.

Rezultatul discuţiei sus-amintite poate fi o reducere de preţ în schimbul acceptării viciului de accesibilitate (dacă clientul este de acord), un angajament al dezvoltatorului că va remedia problema sau ruperea relaţiilor (dacă dezvoltatorul şi clientul nu ajung la un numitor comun).

În al patrulea rând, atunci când viciul apare în mod gradual, termenele legale sau contractuale de a apela la remedii curg din ziua în care cumpărătorul realizează gravitatea şi întinderea viciului. Foarte importantă este în această problemă cartea construcției, care poate și trebuie să ofere toate informațiile necesare pentru analiza siguranței în exploatare.

În al cincilea rând, nu orice clauză contractuală înlătură răspunderea pentru vicii, fie ea cuprinsă în contractul de rezervare, antecontract sau contract de vânzare. Spre exemplu, întâlnim în practică situația în care cumpărătorul a acceptat prin contract ca apartamentul să aibă +/-5% din suprafețele prevăzute în proiect. Ce se întâmplă totuși dacă acest -5% a făcut din vestibul un tunel fără luminiță în capăt? Poate fi considerat că era cunoscut de cumpărător sau că garanția vânzătorului pentru vicii a fost limitată? Din punctul nostru de vedere, nu. Cumpărătorul nu ar avea de unde să știe, chiar asistat de arhitect, dacă rezultatul final va fi de -1% sau de -5% și, în orice caz, prevederile articolului 1.708 din Codul civil dispun că prevederea care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii este nulă în privința viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii contractului.

În loc de concluzii, sfaturi

Luaţi legătura din timp cu un arhitect și/sau cu un inginer constructor (preferabil înainte de semnarea contractului). Un dezvoltator ştie că marile economii se fac de la conformarea planului – de-a lungul unui coridor de bloc încap X apartamente bine configurate sau X+1 apartamente incomode.

Verificaţi cartea construcţiei după ce blocul este gata (dacă aţi semnat contractul înainte de acest moment).

Dacă constataţi probleme, cereţi-vă drepturile în instanţă – puteţi obţine despăgubiri. Reclamați dezvoltatorului dacă apare vreun viciu pe traseu.

Nu vă speriați de clauzele prin care se limiteză garanția, mai ales cele care privesc structura de rezistență. Structura unei construcţii este garantată pe toată durata de viaţă a acesteia, iar integritatea faţadei - 20 de ani.