Reminder: TVA-ul redus se aplică și parcărilor sau boxelor luate de cei care cumpără locuințe noi?

Aplicarea cotei reduse de TVA (5%) la achiziția de locuințe se face doar în anumite condiții: valoarea maximă de 450.000 de lei (peste 90.000 de euro), exclusiv TVA, locuințele noi au o suprafață utilă de maximum 120 m², exclusiv anexele gospodărești, iar achiziția e făcută de o persoană fizică (nu de o firmă). Iar, din 2022, conform unor reguli stabilite prin OUG nr. 130/2021, locuințelor între 450.000 - 700.000 de lei li se va aplica această cotă redusă la o singură achiziție făcută de cumpărător - altfel spus, dacă vrea o locuință ceva mai scumpă, un cumpărător va putea profita, fie singur, fie împreună cu cineva, o singură dată, de aplicarea cotei de 5% și pentru acea locuință. Nu va putea face însă mai multe achiziții de locuințe între 450.000 - 700.000 de lei cu cota de 5% - detalii despre măsura din OUG nr. 130/2021, aici. 

Încadrăm sau nu la TVA redus de 5% și parcările (supra/subterane) și boxele? 

„Depinde. Este sau nu accesoriu (locuinței - n.red.)? Dacă ele se consideră ca fiind o livrare unică, atunci intră și problema e că dacă ele îmi majorează baza, e posibil să nu pot să aplic 5% la total (pentru că e depășită valoarea maximă admisă - n.red.). În schimb, dacă sunt tranzacții distincte, atunci nu mai intră la 5%.

Nu aș da însă un răspuns fără documente. Există și un răspuns dat de Ministerul de Finanțe și o îndrumare către Camera Notarilor Publici exact în aceeași idee: depinde de prevederile contractuale”, a spus Delia Cataramă, Tax Partner la firma de consultanță fiscală Viboal FindEx, cu ocazia unei recente conferințe de fiscalitate organizate de avocatnet.ro. 

Ceea ce vrea să spună specialistul apropo de majorarea bazei e că se poate întâmpla, dacă adunăm valoarea parcării la valoarea locuinței, să depășim plafonul prevăzută de legea fiscală pentru aplicarea cotei reduse. Cumpărătorul care ar vrea, de pildă, din 1 ianuarie, să cumpere o locuință și un loc de parcare, dar care adunate depășesc valoarea de 700.000 de lei, exclus TVA, desigur, atunci aplicarea cotei de 5% nu mai este posibilă. Dar asta numai dacă din prevederile contractului rezultă că parcarea ar fi un accesoriu al locuinței, iar nu o achiziție separată, cum se întâmplă în multe cazuri. 

Cumpărătorul alege apartamentul din complexul imobiliar în curs de construire, de exemplu, iar câteva luni mai târziu vine să cumpere și un loc de parcare - o face pentru că, să zicem, atunci și-a dat seama că ar avea nevoie de unul sau pentru că atunci a fost posibilă efectiv alegerea lui, din cauză că locurile de parcare nu erau individualizate la momentul când acesta a dat avansul pentru apartament. În atare situații, achiziția e separată, da, însă la final, când se definitivează vânzarea, cele două formează un tot unitar și cumpărătorul poate să constate că nu se mai încadrează în plafonul pentru aplicarea TVA-ului redus. Adesea, se încearcă, în mod artificial, separarea achizițiilor tocmai pentru a evita depășirea plafonului și aplicarea cotei de 19% la întreg - ceea ce, desigur, pentru cât reprezintă valoarea unui apartament, poate însemna o sumă semnificativ mai mare de plată la final.

Ceea ce sublinia, cu ocazia conferinței din ianuarie, Delia Cataramă este că întrebarea nu are un singur răspuns - depinde de la caz la caz, de ceea ce rezultă din contractul semnat și din situația de fapt, până la urmă. 

„În cazul livrării unei locuințe, astfel cum aceasta este definită la art. 140 alin (2¹) din Codul fiscal, rezultă că valoarea maximă a acesteia include valoarea părților comune din imobil, a oricăror anexe gospodărești, precum și a altor construcții achiziționate de către cumpărătorul locuinței, precum și valoarea cotei indivize din amprenta la sol, valoarea cotei indivize din restul terenului (alei, drum de acces, terenul pe care sunt construite anexele gospodărești) etc.

Prin urmare, în situația în care operațiunea are ca obiect o locuință care îndeplinește condițiile legale pentru încadrarea în categoria celor pentru care se aplică o cotă de TVA de 5%, această cotă se va aplica asupra valorii totale a livrării, inclusiv asupra valorii anexelor gospodărești (spații de parcare sub/supraterane) dacă acestea sunt, conform contractelor, componentă a livrării bunului imobil și cumpărătorul dobândește odată cu dreptul de proprietate asupra imobilului și dreptul de proprietate asupra anexelor gospodărești”, a explicat specialistul Viboal FindEx la conferință.

Atunci când cumpărăm separat un loc de parcare este destul de clar că acestuia nu i se poate aplica acea cotă redusă de TVA, întrucât, din start, nu vorbim de o locuință și nici de un accesoriu acestuia, locul de parcare fiind cumpărat, să zicem, ulterior achiziției apartamentului. 

„O abordare potrivit căreia un cumpărător achiziționează inițial un apartament, urmând a achiziționa ulterior, în mod separat un loc de parcare ar putea conduce la concluzia că se dorește divizarea în mod artificial a unei operațiuni, în scopul îndeplinirii condițiilor legale pentru încadrarea locuinței în categoria celor pentru care se aplică o cotă de TVA de 5%”, au subliniat Finanțele, acum ceva vreme, într-o adresă către Camera Notarilor Publici, la care s-a referit și specialistul în cadrul conferinței din ianuarie. În final, cei de la Finanțe au completat cu faptul că organul fiscal sancționează orice divizare artificială a unei tranzacții pe care o descoperă într-un control.