Atenție la vânzările de imobile! ANAF dispune de moduri prin care să-și dea seama că vânzătorii evită taxele pentru tranzacțiile imobiliare

Principala „problemă” a celor care au multiple tranzacții imobiliare într-o perioadă scurtă de timp e că Fiscul reconsideră acele tranzacții ca fiind făcute în ideea de afacere, iar nu de simple înstrăinări din patrimoniul personal. Așa devine vânzătorul, în ochii Fiscului, din persoană fizică mic afacerist. Consecințele, așa cum le subliniam într-un material recent, sunt suprataxarea, dar și un risc penal deloc neglijabil - a fi considerată persoană impozabilă impune un impozit mai mare de plată, contribuții, toate formalitățile și obligațiile care vin la pachet pentru desfășurarea unor activități economice independente, iar dacă Fiscul face reclasificarea pentru tranzacții mai vechi, dările din urmă, plus accesoriile și riscul penal de evaziune sunt un motiv suficient de serios pentru a impune o analiză mai serioasă, cu specialiști în fiscalitate, a tranzacțiilor făcute cu imobilele respective.

Practica de a încheia fiecare tranzacție la un alt notar, chiar și dacă s-ar face asta pentru că, să zicem, imobilele sunt în localități diferite, nu folosește la ascunderea numărului real al tranzacțiilor - ANAF tot le va identifica ușor ca fiind făcute de aceeași persoană. Pe tema tranzacțiilor imobiliare și implicațiilor fiscale ale acestora au discutat mai multe specialiști în fiscalitate și un notar public în cadrul celei mai recente conferințe de specialitate organizate de avocatnet.ro.

„Deci dacă e să ne gândim la posibile instrumente de control pe care le are ANAF, apropo și de ce discutam mai devreme, cum ar putea ANAF să se sesizeze pentru a face acea analiză de risc, ne-am raporta clar la informațiile incluse de notarii publici în declarațiile informative, (...) se depun semestrial și înregistrările persoanelor fizice în scopuri de TVA. 

Având în vedere că declarațiile depuse de notari, din câte am sesizat, sunt făcute pe CNP-ul fiecărui beneficiar de venit - ce aș vrea să menționez este că și dacă tranzacțiile se fac prin intermediul mai multor notari, acestea se centralizează la nivelul ANAF pe CNP și, în consecință, ar putea fi o pârghie facilă de a identifica tranzacțiile pe care le efectuează o persoană fizică. Și în acest sens aș da un exemplu. 

Cred că, în 2018, anumite administrații financiare teritoriale au transmis comunicări persoanelor fizice prin care îi informau că, potrivit evidențelor ANAF, au înregistrat tranzacții din transferul de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal într-o anumită perioadă de timp și le ofereau informații privind obligațiile pe care le au acele persoane fizice cu privire la veniturile obținute din activități independente”, potrivit Stelei Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România.

De asemenea, Fiscul poate consulta oricând situația de la Cartea Funciară, unde sunt trecute informațiile referitoare la tranzacțiile cu imobile.

„Toate tranzacțiile se înregistrează pentru publicitate în cartea funciară bineînțeles, iar de zece ani de zile de când principiul Cărții Funciare s-a schimbat din evidența pe proprietate în evidența pe proprietate și proprietar, se solicită CNP-ul element de înregistrare sau CUI-ul despre care vorbeam mai devreme în Cartea Funciară a proprietarului. Deci această evidență pe imobile, oricine a avut de-a face cu cartea funciară, orice persoană în ultimii 10 ani a fost înregistrată pe CNP cu privire la toate proprietățile deținute. Și sigur că probabil tendința este de unificare măcar la nivelul accesului între instituții al acestor registre, deci evidența există”, a completat Radu Berevoianu, notar public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații.

Dacă transferul proprietății se face din patrimoniul „afacerii”, unde vorbim de activități independente desfășurate cu scop economic, atunci persoana fizică trebuie să se înregistreze la Registrul Comerțului ca PFA, e obligată să țină contabilitatea, dar are și dreptul de a deduce anumite cheltuieli, chestiune care nu e valabilă pentru persoanele fizice obișnuite, trebuie să declare veniturile la Fisc și să plătească (prin declarația unică) impozitul de 10% (nu există niciun plafon de neimpozabilitate aici, iar cota de impunere este mult mai mare) și contribuțiile sociale obligatorii (pensii și sănătate).