TVA redus la locuințele noi: Avansul de 20% e obligatoriu doar pentru anumite antecontracte, nu pentru toate

Concret, în privința accesării TVA-ului redus la locuințele noi, până la 31 iulie 2026, Legea 141/2025 face distincție între două categorii de antecontracte:

1. Antecontractele încheiate până la 2 iulie 2025, pentru care condițiile pentru a beneficia de cota de TVA de 9% sunt:

• persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, achiziționează, în perioada 1 august 2025 - 31 iulie 2026, o singură locuință cu cota redusă de TVA de 9%;
• locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv TVA;
• locuinţa poată fi locuită ca atare în momentul livrării (iar livrarea nu trebuie să depăşească data de 31 iulie 2026), conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuinţe;
• persoana fizică nu a achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, conform informațiilor din Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA;
• a încheiat un act juridic care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe;

2. Antecontractele încheiate între 3 și 31 iulie 2025, pentru care condițiile pentru a beneficia de cota de TVA de 9% sunt:

• persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, achiziționează, în perioada 1 august 2025 - 31 iulie 2026, o singură locuință cu cota redusă de TVA de 9%;
• locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv TVA;
• locuinţa poată fi locuită ca atare în momentul livrării (iar livrarea nu trebuie să depăşească data de 31 iulie 2026), conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuinţe;
• persoana fizică nu a achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, conform informațiilor din Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA;
• a încheiat un act juridic care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe; la data livrării locuinței, persoana fizică trebuie să facă dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței, exclusiv TVA (care a fost achitat integral până la 31 iulie 2025).

Așadar, avansul de 20% este impus drept condiție strict celor care au încheiat antecontracte în perioada 3 - 31 iulie 2025. Celor ce au încheiat antecontracte înainte de acel interval nu li se impune un cuantum minim al avansului.

În altă ordine de idei, conform specialiștilor, condiția avansului de 20% ar trebui clarificată de autorități, pentru că altfel se poate înțelege că acesta nu putea fi mai mare de-atât.

Conform Legii 141/2025, de la 1 august 2025, TVA-ul redus de 9% dispare pentru locuințele noi cu o suprafață utilă de maximum 120 mp și o valoare de maximum 600.000 lei (cu excepțiile amintite mai sus). Astfel, de la cota de 9% se ajunge la noua cotă standard de 21%. Totodată, din cauza majorării cotei standard de TVA de la 19% la 21%, vorbim de o majorare inclusiv în cazul locuințelor noi neîncadrabile anterior la cota redusă.

Citește și:

• Analiză / Patru efecte după majorările de TVA pentru locuințele noi;
• Analiză / TVA la locuințele noi: Dispar disputele cu ANAF legate de aplicabilitatea cotei reduse. Dar încă nu total, ci treptat, până în 2031.